Affitti brevi e tasse 2026: per chi, da quando scatta l'aumento e di quanto ufficiale in manovra finanziaria

L’affitto breve rappresenta una formula di locazione di immobili abitativi per periodi inferiori a 30 giorni consecutivi, sempre più diffusa nelle principali città italiane, in particolare nei centri turistici e nelle aree urbane ad alta domanda.

Dal 2026 il quadro relativo alla tassazione delle locazioni brevi sarà oggetto di un importante aggiornamento, con un incremento dell'imposizione sui redditi derivanti da questa attività.

Cos'è la cedolare secca e come funziona sugli affitti brevi

Per le locazioni di breve durata, la disciplina fiscale di riferimento è quella prevista dall’art. 4 del Decreto Legge n. 50/2017), che introduce la cosiddetta "cedolare secca". Si tratta di un'imposta sostitutiva che consente di applicare un'aliquota fissa sui canoni percepiti, in alternativa alla tassazione ordinaria IRPEF e alle relative addizionali regionali e comunali.

Questa opzione era concepita inizialmente per i privati che assegnavano fino a quattro unità immobiliari alla locazione breve, così da agevolare chi non svolge attività imprenditoriale ma intende sfruttare immobili non abitati. Oltre tale numero, l’attività è assimilata a esercizio d’impresa, con conseguente obbligo di apertura di partita IVA e uscita dal regime della cedolare.

In sintesi:

• Durata dei contratti: la locazione breve riguarda periodi inferiori a 30 giorni consecutivi.
• Imposte indirette: chi opta per la cedolare secca non è tenuto al pagamento di imposta di registro e bollo.
• Obbligo di dichiarazione: i redditi derivanti sono comunque da dichiarare annualmente.
• Spese deducibili: in caso di regime ordinario, è possibile dedurre alcune spese come utenze e manutenzioni ordinarie..

Le novità della manovra finanziaria 2026: aumento della tassazione sugli affitti brevi

Il testo ufficiale della Manovra Finanziaria 2026 approvato dal Cdm venerdì scorso introduce una serie di modifiche che toccano in modo diretto il comparto delle locazioni turistiche. Fra le principali novità emerge l’aumento dell’aliquota della cedolare secca dal 21% al 26% per tutti i redditi derivanti dagli affitti brevi, senza più le distinzioni precedenti relative al numero di immobili coinvolti. 

La nuova regolamentazione coinvolge sia i privati che gli intermediari e le piattaforme operanti nel settore, come Airbnb e Booking.com, chiamati a operare come sostituti d’imposta – raccogliere le imposte dovute e versarle direttamente all’erario. In sintesi:

• Aliquota cedolare secca: uniformata al 26% su tutti gli immobili concedibili con affitti brevi;
• Eliminazione agevolazione sul primo immobile: non sarà più prevista alcuna aliquota ridotta;
• Estensione ai sostituti d’imposta: anche intermediari e portali telematici dovranno applicare la nuova aliquota sulla totalità delle somme gestite;
• Decorrenza: la modifica si applicherà ai redditi prodotti dal periodo d'imposta 2026.

Chi è coinvolto dall'aumento della cedolare secca e da quando si applica

La misura interesserà un ampio spettro di soggetti, andando a riguardare:

• Proprietari privati che propongono immobili concessi in locazione breve, qualunque sia il numero di unità locate;
• Società e intermediari che svolgono il ruolo di sostituti d’imposta o gestiscono le locazioni per conto dei proprietari;
• Operatori di piattaforme web come Airbnb e similari.

La norma si estende a tutte le tipologie di alloggio a uso abitativo, per periodi di durata massima di 30 giorni, e abroga la possibilità di mantenere aliquote ridotte. L’entrata in vigore avverrà a partire dal periodo d’imposta 2026, con effetti sui redditi prodotti a decorrere dal 1° gennaio di tale anno.

Restano esclusi dal provvedimento i contratti di locazione di durata superiore a 30 giorni e gli affitti con finalità diverse da quella abitativa residenziale. Anche le locazioni che superano il limite delle quattro unità continuano a essere assoggettate a regime ordinario con obbligo di partita IVA.

Effetti e conseguenze sui proprietari e impatti sul mercato

L’innalzamento della tassazione produrrà effetti immediati sulla redditività degli immobili dati in affitto breve. L’aumento della cedolare secca comporterà una riduzione del margine netto per i proprietari, con particolare impatto su coloro che basavano la loro strategia su immobili secondari e inattivi.

Gli operatori tradizionali del settore turistico, come alberghi e B&B, potrebbero beneficiare indirettamente dalla nuova impostazione, mentre per i proprietari di appartamenti dati in locazione breve la sostenibilità economica dell'attività potrebbe ridursi, specie in aree dove la domanda non compensa i maggiori costi fiscali.

Casi pratici e comparazione con il regime precedente

Analizzare alcuni esempi pratici agevola la valutazione dell’impatto della nuova aliquota fiscale:

• Proprietario con un solo appartamento: se nel 2025 affittava con un’aliquota del 21%, dal 2026 la tassazione passa al 26%, con un aggravio sull’utile netto dell’attività.
• Proprietario di più unità immobiliari: già dal 2025, gli immobili aggiuntivi oltre il primo erano assoggettati al 26%, regime ora esteso a tutte le proprietà.
• Società o intermediario: nessuna distinzione, tutte le somme incassate vengono tassate al 26% a partire dal nuovo periodo d’imposta.

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