Quali abusi edilizi di una veranda si possono sanare con il Salva Casa? Condizioni, procedura, costi e limiti

Il Decreto Salva Casa introduce nuove misure di semplificazione per favorire e velocizzare la regolarizzazione delle piccole difformità edilizie. Questo provvedimento rappresenta un'importante opportunità per i proprietari di immobili che necessitano di regolarizzare situazioni di irregolarità relative alle verande.

Con questa normativa cambiano alcune condizioni per sanare le irregolarità costruttive sulle verande. Sono state, innanzitutto, modificate le tolleranze costruttive relative alle dimensioni delle opere realizzate senza eventuali permessi obbligatori.

Nuove tolleranze costruttive per le difformità edilizie e i casi degli abusi edilizi su verande

Nel caso di lievi irregolarità edilizie, le percentuali di difformità tollerabile relative ad altezze, superfici e aperture restano nel limite al 2% (già attualmente in vigore) per le abitazioni sopra i 500 metri quadrati.

La novità più significativa riguarda gli immobili di dimensioni più contenute: la tolleranza aumenta fino al 5% per le abitazioni sotto i 100 metri di superficie. Questo ampliamento della tolleranza permette a molti proprietari di regolarizzare piccole difformità senza dover ricorrere a procedure più complesse.

Verande che non necessitano più di sanatoria

Un aspetto rilevante del Decreto è che alcune tipologie di verande sono state inserite tra i lavori in edilizia libera, eliminando la necessità di qualsiasi sanatoria. In particolare, il Decreto Salva Casa considera in edilizia libera:

• Le vetrate panoramiche amovibili (VePA), anche per i porticati rientranti all'interno dell'edificio
• Le opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici la cui struttura principale risulti composta da tende anche a pergola, addossate o annesse agli immobili

È importante sottolineare che tali installazioni possono essere considerate in edilizia libera solo a condizione che non determinino spazi stabilmente chiusi e non abbiano un impatto visivo disarmonico rispetto al contesto in cui sono inserite.

Procedura semplificata per la sanatoria di una veranda con il Salva Casa

Con l'entrata in vigore del Decreto Salva Casa, la procedura di sanatoria di una veranda è stata notevolmente semplificata. Il cambiamento più significativo riguarda l'eliminazione del requisito della doppia conformità per le difformità parziali.

Eliminazione della doppia conformità per difformità parziali

La doppia conformità (conformità dell'opera sia alla normativa urbanistica vigente al momento della realizzazione, sia a quella in vigore al momento della sanatoria) resta obbligatoria solo per gli abusi totali. Per le ipotesi di difformità parziale rispetto al titolo depositato in Comune, come la chiusura di una veranda, è stata introdotta una procedura semplificata.

Ad esempio, secondo la normativa vigente, è possibile chiudere un balcone o una terrazza con una veranda utilizzando le vetrate VePa o strutture amovibili senza alcun permesso edilizio.

Se, tuttavia, in passato è stata realizzata una veranda che ha creato un nuovo ambiente esterno alla casa con strutture fisse, modificando di fatto la volumetria dell'abitazione, è ora possibile regolarizzare la situazione semplicemente versando una sanzione al Comune e ottenendo il permesso necessario.

Limitazioni alla sanatoria

È fondamentale precisare che tale sanatoria è possibile solo a condizione che, secondo il principio di legalità urbanistica, all'epoca della costruzione fosse tecnicamente possibile ottenere il permesso di edificare una veranda. Non è quindi una sanatoria indiscriminata, ma una semplificazione per regolarizzare situazioni che, in origine, avrebbero potuto essere autorizzate.

Costi e sanzioni per regolarizzare abusi edilizi su una veranda

Per quanto riguarda l'aspetto economico della sanatoria, la normativa prevede il pagamento di una sanzione amministrativa che viene calcolata in proporzione all'incremento di valore dell'immobile conseguente alla realizzazione dell'opera non autorizzata.

Calcolo della sanzione amministrativa

L'importo della sanzione può variare considerevolmente in base all'entità della difformità e può arrivare fino ad un massimo di 30.984 euro per le irregolarità più rilevanti, come ad esempio una veranda chiusa che ha comportato un significativo aumento della superficie abitabile.

Oltre alla sanzione amministrativa, è necessario considerare anche:

• I costi per la pratica edilizia, che comprendono le spese per la documentazione tecnica necessaria
• Le parcelle dei professionisti coinvolti (geometra, architetto, ingegnere)
• Gli eventuali oneri di urbanizzazione
• I diritti di segreteria del Comune

Il costo complessivo della regolarizzazione può quindi variare significativamente in base alle caratteristiche specifiche dell'abuso e alle tariffe applicate dal Comune di riferimento.

Tipologie di abusi edilizi di una veranda sanabili con il Decreto Salva Casa

Il Decreto Salva Casa permette di sanare diverse tipologie di irregolarità edilizie relative alle verande. Ecco le principali casistiche che possono beneficiare della nuova normativa:

Verande con lievi difformità dimensionali

Rientrano in questa categoria le verande che presentano dimensioni leggermente diverse rispetto a quelle autorizzate, nei limiti delle nuove tolleranze costruttive (2% per immobili sopra i 500 mq e 5% per immobili sotto i 100 mq).

Verande realizzate senza titolo edilizio ma conformi alla normativa

Si tratta di verande che, pur essendo state realizzate senza i necessari permessi, risultano conformi alle norme urbanistiche ed edilizie sia al momento della costruzione sia attualmente.

Chiusura di balconi o terrazzi con strutture fisse

Questa tipologia di intervento, che ha comportato la trasformazione di uno spazio aperto in uno chiuso con conseguente aumento della volumetria, può ora essere regolarizzata attraverso la procedura semplificata, purché rispetti i vincoli urbanistici.

Documenti e pratiche necessarie per la sanatoria

Per avviare la procedura di sanatoria di una veranda ai sensi del Decreto Salva Casa, è necessario predisporre una documentazione specifica e seguire un iter ben definito.

Documentazione tecnica richiesta

La documentazione necessaria include generalmente:

• Relazione tecnica dettagliata che descriva l'intervento realizzato e ne attesti la conformità alla normativa
• Elaborati grafici (piante, prospetti, sezioni) che illustrino lo stato di fatto
• Documentazione fotografica dell'opera realizzata
• Attestazione del pagamento della sanzione amministrativa
• Dichiarazione asseverata del tecnico incaricato sulla conformità dell'opera alle norme di sicurezza, igienico-sanitarie e di efficienza energetica

Iter procedurale

Il processo di regolarizzazione si articola tipicamente nelle seguenti fasi:

1. Consultazione preliminare con un tecnico abilitato (geometra, architetto o ingegnere) per valutare la fattibilità della sanatoria
2. Predisposizione della documentazione tecnica necessaria
3. Presentazione della domanda di sanatoria presso l'ufficio tecnico del Comune
4. Pagamento della sanzione amministrativa e degli eventuali oneri
5. Attesa dell'istruttoria da parte degli uffici comunali
6. Ottenimento del titolo edilizio in sanatoria

È consigliabile affidarsi a un professionista esperto per gestire l'intera procedura, in modo da evitare errori o omissioni che potrebbero comportare il rigetto della domanda di sanatoria.

Limiti e casi di non sanabilità di una veranda

Nonostante l'ampia portata del Decreto Salva Casa, esistono situazioni in cui non è possibile beneficiare della sanatoria semplificata per le verande.

Abusi non sanabili

Non possono essere sanati:

• Abusi edilizi che comportano violazioni delle norme antisismiche, di sicurezza o statiche
• Verande realizzate in aree soggette a vincoli paesaggistici, culturali o ambientali, in assenza delle necessarie autorizzazioni
• Costruzioni che invadono aree pubbliche o di proprietà di terzi
• Verande che non rispettano le distanze minime dai confini o da altri edifici previste dal codice civile e dai regolamenti comunali
• Abusi totali in contrasto con gli strumenti urbanistici sia al momento della realizzazione sia attualmente

Vincoli e restrizioni locali

È importante considerare che i regolamenti edilizi comunali possono imporre ulteriori limitazioni o requisiti specifici per la regolarizzazione delle verande. In alcuni contesti, come i centri storici o zone di particolare pregio architettonico, possono esistere vincoli più stringenti che rendono più difficoltosa la sanatoria.

Prima di avviare qualsiasi procedura, è quindi fondamentale verificare la normativa locale e consultare un tecnico che conosca approfonditamente le specificità del territorio.

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