Cosa si può fare su una servitù di passaggio in base all'attuale normativa in vigore
Diritti e limiti della servitù di passaggio secondo il Codice Civile: cosa può fare il titolare, quali opere sono consentite e come si tutela l'equilibrio tra le esigenze di entrambi i proprietari
La servitù di passaggio rappresenta un equilibrio tra le esigenze di accessibilità del fondo dominante e il diritto di proprietà del fondo servente. La normativa vigente mira a garantire l'esercizio del diritto di passaggio nel modo meno invasivo possibile, tutelando entrambi i proprietari attraverso un sistema di diritti e obblighi reciproci chiaramente definiti dal Codice Civile.
Cos'è una servitù di passaggio
La servitù di passaggio si configura come un diritto permanente e segue la destinazione economica dei fondi, trasferendosi automaticamente in caso di vendita o successione.
Secondo l’art. 1027 del Codice Civile, la servitù è definita come un peso imposto sopra un fondo per l’utilità di un altro fondo. Tale utilità può essere sia attuale che futura, purché non contingente o irrilevante. L’aspetto principale è che il rapporto di servitù non può esistere in assenza di una relazione tra i due fondi.
La servitù di passaggio può essere esercitata a piedi o tramite mezzi di trasporto, distinguendosi rispettivamente in servitù pedonale e servitù carrabile. Qualunque sia la modalità, il diritto si esercita rispettando i limiti previsti nel titolo costitutivo o, in caso di servitù coattiva, tenendo conto delle decisioni giudiziali in merito alla sua ampiezza e modalità d’uso. Inoltre, l’art. 1051 garantisce il passaggio in caso di “interclusione”, ove il fondo dominante non abbia accesso diretto alla pubblica via.
Le modalità di costituzione di una servitù di passaggio
Le servitù di passaggio possono essere costituite secondo diverse modalità, che distinguono tra servitù volontarie e servitù coattive.
La costituzione di una servitù volontaria avviene mediante un accordo tra le parti, formalizzato attraverso un atto pubblico o una scrittura privata, che deve essere trascritta nei pubblici registri immobiliari ai fini dell’opponibilità a terzi. L’accordo deve identificare in modo chiaro il fondo servente e il fondo dominante, così come l’utilità derivante e le modalità di esercizio del diritto.
La servitù di passaggio può essere inoltre costituita:
- Per contratto: quando c'è un accordo tra i proprietari dei fondi
- Per testamento: quando viene disposta dal proprietario di entrambi i fondi
- Per usucapione: rappresenta un'importante modalità di acquisto della servitù di passaggio a titolo originario, disciplinata dall'art. 1061 del Codice Civile. Si applica esclusivamente alle servitù apparenti, cioè quelle che si manifestano tramite opere visibili e permanenti, come sentieri, cancelli o strade tracciate sul fondo servente. Per acquisire il diritto mediante usucapione, è necessario dimostrare un possesso continuato, non violento e non clandestino per almeno 20 anni. In caso di buona fede e titolo trascritto, il periodo si riduce a 10 anni.
- Per destinazione del padre di famiglia: questa modalità si verifica quando due fondi, originariamente appartenenti allo stesso proprietario, vengono separati senza eliminare le opere destinate all’esercizio della servitù. L'art. 1062 del Codice Civile stabilisce che, in questi casi, la servitù si costituisce automaticamente al momento della divisione, purché il requisito dell’apparenza sia evidente.
- Per sentenza: quando viene imposta dal giudice nel caso di fondo intercluso (art. 1051 c.c.)
- La costituzione coattiva avviene per obbligo di legge o sentenza del giudice nei casi di “interclusione”. L’art. 1051 del Codice Civile stabilisce che il proprietario di un fondo senza accesso alla pubblica via può ottenere il passaggio sul fondo vicino, dietro pagamento di un’indennità proporzionata al danno subito dal proprietario del fondo servente
- Non uso ventennale
- Confusione (quando lo stesso soggetto diventa proprietario di entrambi i fondi)
- Scadenza del termine
- Rinuncia del titolare
- Impossibilità definitiva di esercizio
Diritti e doveri delle parti coinvolte
Il proprietario del fondo dominante ha il diritto di usufruire del passaggio garantito, secondo le modalità previste dal titolo costitutivo o stabilite legalmente. Detto diritto deve essere esercitato senza eccedere i limiti concordati, evitando comportamenti che possano aggravare inutilmente il peso sul fondo servente.
Il titolare della servitù di passaggio può:
- Transitare sul fondo servente per accedere al proprio fondo
- Effettuare le opere necessarie per l'esercizio della servitù (art. 1064 c.c.)
- Usare la servitù secondo le modalità stabilite nel titolo costitutivo o per usucapione
- Il passaggio deve avvenire nel modo meno dannoso per il fondo servente
- Il diritto non può essere ampliato oltre quanto stabilito nel titolo o per usucapione
- Il titolare non può modificare le modalità di esercizio senza il consenso del proprietario del fondo servente
- L'utilizzo deve essere limitato alle necessità del fondo dominante
Modifiche e opere sulla servitù
Il Codice Civile all'art. 1067 prevede che il proprietario del fondo servente non possa diminuire o rendere più scomodo l'uso della servitù. Tuttavia, l'art. 1068 consente, a determinate condizioni, lo spostamento della servitù se l'originaria ubicazione è divenuta più gravosa o impedisce lavori migliorativi sul fondo servente.
Il titolare della servitù può realizzare opere necessarie all'esercizio della stessa, ma non può alterarne la natura o aumentarne il peso. Ad esempio, può eseguire opere di manutenzione del passaggio ma non può asfaltare un sentiero sterrato se ciò non è previsto nel titolo.
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