Cosa significa casa disabitata o poco abitata per avere esenzione Imu 2025. I requisiti e condizioni necessari

Quando si possiede una casa disabitata o poco abitata, molti proprietari si interrogano sulla possibilità di ottenere un'esenzione dal pagamento dell'Imposta Municipale Unica (IMU). Questa questione riveste particolare importanza per chi detiene immobili non utilizzati o utilizzati solo parzialmente nel corso dell'anno.

La normativa fiscale italiana prevede alcune specifiche condizioni e requisiti che, se soddisfatti, possono consentire riduzioni significative dell'imposta o, in casi particolari, la totale esenzione. Vediamo in dettaglio quali sono queste condizioni e come poterne beneficiare nel 2025.

Definizione di casa disabitata secondo la normativa

Secondo la legislazione attualmente in vigore, un immobile si considera disabitato quando presenta contemporaneamente due condizioni fondamentali:

• Assenza di utenze attive: non devono essere presenti forniture di energia elettrica, gas e acqua, con contatori non allacciati o distaccati.
• Mancanza di arredi essenziali: l'abitazione deve essere priva degli elementi necessari per renderla abitabile, come letto, materasso, tavoli, sedie, cucina ed elettrodomestici di base.

È importante sottolineare che queste condizioni devono verificarsi contemporaneamente per poter definire l'immobile come effettivamente disabitato ai fini fiscali. La semplice assenza temporanea del proprietario non costituisce condizione sufficiente per considerare l'immobile disabitato.

Obblighi fiscali per le case disabitate o poco abitate

Contrariamente a quanto molti proprietari sperano, la normativa tributaria italiana non prevede un'esenzione totale dall'IMU per le case disabitate o poco abitate. Secondo il quadro normativo vigente, l'IMU è dovuta per il solo possesso dell'immobile, indipendentemente dal suo utilizzo effettivo.

Tuttavia, esistono alcune importanti agevolazioni fiscali che permettono di ridurre l'importo dell'imposta dovuta in particolari situazioni. La più rilevante è la possibilità di ottenere una riduzione del 50% della base imponibile per il calcolo dell'IMU nel caso di immobili dichiarati inagibili o inabitabili.

Requisiti per ottenere la riduzione IMU del 50% nel 2025

Per poter beneficiare della riduzione dell'IMU sulle case disabitate nel 2025, è necessario che l'immobile sia ufficialmente riconosciuto come inagibile o inabitabile. Questa condizione non è semplicemente legata alla mancanza di utilizzo, ma deve essere certificata secondo precise modalità.

Secondo la normativa, un immobile è considerato inagibile o inabitabile quando presenta un degrado fisico sopravvenuto (fabbricato diroccato, pericolante o fatiscente) non superabile con interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria, ma che richiede interventi di restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia.

Le condizioni che determinano l'inagibilità di un immobile possono includere:

• Strutture di solaio, tetti o solette lesionate con rischio di crollo
• Muri portanti o perimetrali danneggiati che costituiscono pericolo
• Necessità di demolizione o ripristino
• Mancanza di infissi
• Assenza di allacci alla rete idrica o fognaria
• Condizioni igienico-sanitarie precarie

È fondamentale sottolineare che il semplice distacco delle utenze non è sufficiente per dichiarare un immobile inagibile ai fini dell'IMU. La condizione di inagibilità deve essere strutturale e non semplicemente legata alla scelta di non utilizzare l'immobile.

Procedura per certificare l'inagibilità dell'immobile

Per ottenere la riduzione del 50% dell'IMU sulla casa disabitata nel 2025, è necessario seguire una procedura specifica di certificazione dell'inagibilità o inabitabilità dell'immobile. Questa può avvenire in due modalità:

1. Perizia dell'ufficio tecnico comunale: è possibile richiedere una verifica ufficiale da parte dell'ufficio tecnico del Comune in cui è situato l'immobile. Il costo della perizia è a carico del proprietario.
2. Dichiarazione sostitutiva: in alternativa, il proprietario può presentare un'autocertificazione di inagibilità o inabitabilità ai sensi del D.P.R. n. 445/2000, supportata da una perizia tecnica redatta da un professionista abilitato.

Questa certificazione deve essere allegata alla dichiarazione IMU da presentare al Comune. La Corte di Cassazione ha chiarito che, se l'inagibilità dell'immobile si protrae per più anni e il Comune ne è a conoscenza, il proprietario non è tenuto a ripresentare la dichiarazione annualmente.

Documentazione necessaria per richiedere la riduzione IMU

Per presentare correttamente la richiesta di riduzione IMU per casa disabitata e inagibile nel 2025, è necessario predisporre la seguente documentazione:

• Modulo di dichiarazione IMU compilato in tutte le sue parti
• Perizia tecnica che attesti lo stato di inagibilità o inabitabilità, redatta da un tecnico abilitato
• Documentazione fotografica che evidenzi le condizioni di degrado dell'immobile
• Autocertificazione del proprietario (se si opta per questa modalità invece della perizia comunale)
• Eventuali documenti che attestino la cessazione delle utenze (bollette di chiusura contratti)

È consigliabile conservare copia di tutta la documentazione presentata e della ricevuta di consegna al Comune per eventuali verifiche future.

Differenza tra esenzione IMU e riduzione per inagibilità

È importante comprendere la distinzione tra esenzione totale dall'IMU e riduzione per inagibilità. L'esenzione totale dall'IMU è prevista solo per specifiche categorie di immobili, principalmente per l'abitazione principale (purché non di lusso), mentre la riduzione per inagibilità rappresenta un abbattimento del 50% della base imponibile per il calcolo dell'imposta.

Nel caso delle case disabitate, la normativa non prevede un'esenzione totale ma solo la possibilità di ottenere questa significativa riduzione, a condizione che sia certificato lo stato di inagibilità o inabitabilità dell'immobile.

La riduzione si applica esclusivamente per il periodo dell'anno in cui sussistono le condizioni di inagibilità. Se l'immobile torna agibile a seguito di interventi di ristrutturazione, la riduzione non sarà più applicabile.

Casi particolari di esenzione IMU per immobili non utilizzati

Esistono alcune situazioni specifiche in cui è possibile ottenere l'esenzione totale dall'IMU anche per immobili non utilizzati come abitazione principale:

• Immobili occupati abusivamente: a partire dal 2025, sono esenti dall'IMU gli immobili occupati abusivamente, a condizione che sia stata presentata denuncia all'autorità giudiziaria o sia stata avviata un'azione giudiziaria penale per l'occupazione abusiva.
• Immobili di anziani o disabili ricoverati: se il proprietario è un anziano o disabile che ha stabilito la residenza in una casa di riposo o struttura sanitaria, e l'immobile non è locato, può essere considerato come abitazione principale e quindi esente da IMU.
• Immobili di personale delle Forze dell'Ordine: il personale delle Forze dell'Ordine trasferito per ragioni di servizio può beneficiare dell'esenzione IMU sulla casa di proprietà non locata, anche se non vi risiede abitualmente.

Queste esenzioni richiedono specifiche condizioni e opportuna documentazione, ed è sempre consigliabile verificare le disposizioni del regolamento comunale, che può prevedere ulteriori agevolazioni..

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