Frodi superbonus, l'Agenzia delle Entrata si rivale sui condomini: i casi, cosa si rischia e come difendersi

di Marianna Quatraro pubblicato il 10/12/2025 alle 09:01

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Il Superbonus ha portato benefici ma anche insidie: l'Agenzia delle Entrate intensifica i controlli e si rivale sui condomini coinvolti in truffe, frodi, tra cantieri fermi, responsabilità e casi giurisprudenziali recenti

L’era delle agevolazioni fiscali legate ai bonus edilizi, e in particolare al Superbonus, si sta chiudendo, ma lascia alle spalle una serie di questioni irrisolte che ora pongono nuovi rischi per moltissime famiglie italiane. L’Agenzia delle Entrate, dopo aver esaminato attentamente lavori e transazioni connessi al Superbonus, estende l’attenzione anche ai condomìni, veri protagonisti negli ultimi anni di questa misura. Cantieri lasciati incompiuti, irregolarità nelle attestazioni dei professionisti e una legislazione complessa rischiano di generare ricadute dirette su chi abita gli edifici oggetto dei lavori, mettendo a repentaglio gli incentivi già acquisiti e creando nuovi scenari di rischio, anche per coloro che hanno sempre agito in perfetta buona fede.

Come funzionano le frodi sul Superbonus e quali sono i principali schemi illeciti

La vastità delle frodi legate agli incentivi edilizi ha assunto forme sempre più articolate e, secondo i dati più recenti, sono decine di migliaia gli edifici condominiali coinvolti. Le indagini della Guardia di Finanza hanno documentato diversi modelli di illecito. Tra i principali:

Cantieri fantasma: lavori mai avviati o lasciati incompleti, ma dichiarati come ultimati per ottenere i crediti di imposta;
Condomìni fittizi: costituzione ‘a tavolino’ di unità immobiliari o interi edifici per simulare l’accesso alle agevolazioni, come avvenuto a Siracusa, dove l’intera operazione aveva lo scopo di generare crediti fiscali indebiti;
Appalti simulati e fatture gonfiate: emissione di documentazione non corrispondente a lavori realmente effettuati o all’entità degli interventi, spesso mediante società compiacenti e professionisti coinvolti;
Asseverazioni tecniche irregolari: dichiarazioni mendaci di tecnici abilitati per attestare il rispetto dei requisiti previsti dalla legge;
Giro di crediti fiscali: cessione o monetizzazione di crediti tramite istituti finanziari, anche all’insaputa dei reali beneficiari ed all’estero.

Il meccanismo si innesta sulla cessione del credito e sullo sconto in fattura, strumenti che permettono di trasferire il beneficio fiscale a terzi, facilitando la circolazione – talvolta opaca – dei crediti. Le indagini giudiziarie hanno evidenziato l’utilizzo di falsi SAL (Stati di Avanzamento Lavori) e di materiali mai impiegati. La complessità normativa e la velocità nell’introdurre modifiche legislative hanno favorito un mercato parallelo basato su interpretazioni forzate delle regole. Le recenti sentenze hanno ulteriormente chiarito che anche il solo tentativo di generare crediti inesistenti è sanzionabile e rappresenta una condotta penalmente rilevante.

Il ruolo dell'Agenzia delle Entrate: controlli, contestazioni e ricadute sui condòmini

Negli ultimi mesi l’attenzione dell’Amministrazione Finanziaria si è spostata dal controllo su imprese e tecnici a una nuova stagione di verifiche sui condomìni beneficiari. In particolare, l’Agenzia delle Entrate:

Ha aumentato il numero di controlli mirati sui crediti agevolativi più esposti a rischio fiscale, a partire dai lavori non completati e dai SAL contestati;
Si avvale di banche dati integrate e incroci di informazioni tra portali ENEA, dati catastali e dichiarazioni fiscali, per identificare anomalie e abusi;
Effettua approfondimenti sulle asseverazioni presentate, chiamando i condomìni a fornire documentazione puntuale sugli interventi eseguiti;
In presenza di irregolarità procedurali o tecniche, può emettere provvedimenti di recupero con decadenza dal beneficio e conseguente richiesta di restituzione del credito, oltre a sanzioni e interessi, anche in un’unica soluzione.

È di particolare rilievo la responsabilità dei condòmini come destinatari ultimi dei provvedimenti di recupero, anche laddove vi sia stata completa buona fede. La normativa (D.L. 34/2020 e successive modifiche) stabilisce che in caso di utilizzo indebito delle detrazioni, sia proprio chi ha fruito degli incentivi a doverne rispondere, a prescindere dal coinvolgimento diretto nella frode. Un impatto che può moltiplicarsi in termini economici, poiché coinvolge una platea vasta: l’ultimo report ENEA conta oltre 138.000 edifici condominiali esposti a possibili contestazioni.

Quando il cantiere si ferma: lavori non completati e conseguenze per i condomini

L’interruzione dei lavori finanziati tramite incentivi fiscali incide in modo drammatico sulle aspettative e sulla stabilità economica dei residenti. Il completamento delle opere e il raggiungimento dei parametri tecnici previsti dalla legge – come il miglioramento di due classi energetiche per il Superbonus – rappresentano condizioni inderogabili per il mantenimento delle detrazioni.

Nel caso di cantieri bloccati, scatta automaticamente la perdita del diritto alla detrazione;
L’Agenzia delle Entrate procede al recupero della somma portando in detrazione l’intero ammontare del credito, più sanzioni e interessi, in un’unica soluzione;
La contestazione può avvenire anche se il condominio agisce in buona fede, a causa del principio di responsabilità solidale presente nella normativa.

Non meno delicati sono i casi, documentati dalle cronache recenti, di materiali consegnati in cantiere ma mai effettivamente installati o lavori contabilizzati solo parzialmente nei SAL. Questa pratica, utilizzata per rispettare le scadenze, oggi è oggetto di numerosi provvedimenti di recupero. Le alternative, spesso limitate, sono rappresentate dal ricorso in via giudiziaria con esiti incerti e costi elevati. La chiusura anticipata dei lavori, non accompagnata dall’esecuzione integrale degli interventi, determina quindi automaticamente il decadimento del beneficio e l’insorgere di obbligazioni rilevanti per i proprietari.

Irregolarità nelle asseverazioni e nei SAL: responsabilità e decadimento dei benefici

Il sistema delle asseverazioni e dei SAL costituisce il fulcro della dimostrazione della regolarità dei lavori. Eventuali incongruenze tra le dichiarazioni trasmesse dai tecnici e la reale situazione sui cantieri assumono rilievo decisivo per la conferma dell’agevolazione fiscale.

Dichiarazioni mendaci o prive di corrispondenza fattuale comportano la perdita immediata del bonus, anche se la violazione proviene dal professionista incaricato;
Il condominio committente risponde oggettivamente delle carenze documentali o progettuali, in base al principio di responsabilità solidale;
La normativa vigente (D.L. 34/2020, art. 121 e seguenti) ha rafforzato gli obblighi di diligenza per i professionisti, introducendo maggiori controlli incrociati tra ENEA, Agenzia delle Entrate e istituti finanziari.

Un aspetto particolarmente insidioso riguarda il conteggio dei materiali: il computo di materiali pagati ma non ancora installati nei SAL può essere oggetto di recupero fiscale. La coerenza delle asseverazioni rispetto ai lavori rappresenta perciò un elemento essenziale per evitare la decadenza dell’incentivo. La disciplina si rifà alle circolari dell’Agenzia delle Entrate (es. n. 24/2020), ribadendo che il beneficio fiscale viene meno anche in presenza di irregolarità marginali, se idonee a modificare l’oggetto della detrazione riconosciuta.

Profili penali e responsabilità civili nei casi di frode sul Superbonus

I risvolti penali delle irregolarità nei bonus edilizi sono sempre più significativi, anche alla luce delle operazioni delle forze dell’ordine e dei pronunciamenti della giurisprudenza.

Le accuse ricorrenti riguardano la truffa aggravata ai danni dello Stato (art. 640-bis c.p.), l’indebita percezione di erogazioni pubbliche (art. 316-ter c.p.), l’autoriciclaggio e l’emissione di fatture per operazioni inesistenti. Le pene, nei casi più gravi, arrivano fino a sei anni di detenzione e la confisca dei beni illecitamente acquisiti;
Il solo tentativo di generare crediti fiscali non spettanti costituisce reato, come ha ribadito più volte la Corte di Cassazione;
Profili di responsabilità civile riguardano sia i danni economici diretti subiti dal condominio, sia le azioni di risarcimento per la perdita di chance nell’accesso alle agevolazioni, secondo i recenti indirizzi della giurisprudenza.

La complessità delle norme, unita alla peculiarità dei casi concreti, impone una costante attenzione sia in fase preventiva sia nei contenziosi successivi. Particolarmente attenta è la valutazione delle responsabilità degli amministratori di condominio e dei professionisti tecnici, che rischiano azioni risarcitorie qualora la loro condotta abbia comportato la perdita del beneficio fiscale.

Casi pratici e sentenze recenti: come si è espressa la giurisprudenza

I tribunali italiani si sono espressi più volte in materia di responsabilità e risarcimenti nei rapporti tra condominio, imprese e amministratori. Alcuni casi emblematici:

Sentenza Corte di Appello di Milano n. 1971/2025: distingue nettamente tra spese di verifica preliminare e opere di manutenzione, escludendo la necessità del fondo speciale per la sola analisi di fattibilità;
Sentenza Tribunale di Monza n. 21/2025: riconosce agli amministratori responsabilità solo verso i singoli condòmini che abbiano perso il beneficio fiscale per inerzia gestionale, e non all’intero condominio;
Sentenza Tribunale di Lecco n. 337/2025: disciplina la corretta attribuzione di spese in caso di recesso dai lavori e stabilisce la rimborsabilità dei materiali effettivamente acquistati, escludendo il danno da mancato guadagno;
Decisioni analoghe a Torino, Frosinone, Rimini, Padova e Pordenone hanno precisato che il diritto al risarcimento per la perdita del beneficio va commisurato alla differenza tra la detrazione potenziale e quella effettivamente ottenibile.

Tali sentenze evidenziano la centralità delle clausole contrattuali, della documentazione tecnica certificata e del rispetto delle tempistiche di legge nei rapporti tra privati e operatori economici. Anche l’aspettativa di aumento di valore immobiliare dovuto agli interventi non va considerata come danno risarcibile in mancanza di riscontri certi.

Come difendersi: le possibili strategie per condomini e amministratori

Alla luce della complessità procedurale e della crescente incisività dei controlli, la gestione prudente e trasparente delle pratiche diventa decisiva. Le soluzioni più efficaci si basano su alcuni principi-chiave:

Verifica rigorosa della documentazione: mantenere un archivio completo e aggiornato su lavori, SAL, asseverazioni e libretto dei materiali impiegati;
Selezione accorta di imprese e tecnici: affidarsi esclusivamente a professionisti abilitati, verificando referenze e portafoglio lavori;
Richiesta di pareri preventivi e, se necessario, di consulenza legale specializzata per valutare la solidità delle pratiche;
Trasparenza nelle delibere condominiali: dettagliare compiti, responsabilità e modalità di gestione del rischio nell’assemblea, anche ricorrendo – in caso di controversie – a strumenti di mediazione e arbitrato;
Monitoraggio continuo del cantiere, con report periodici dell’avanzamento e la costante verifica del raggiungimento dei parametri tecnici minimi imposti dalla normativa.

In presenza di contestazioni dell’Agenzia delle Entrate, la difesa del condominio o dei singoli condòmini passa attraverso la predisposizione tempestiva di controdeduzioni con il supporto di esperti, la possibile richiesta di rateazione dei debiti contestati e, dove congruo, il ricorso in Commissione Tributaria. La tempestività nell’intervenire può incidere in modo decisivo sulla riduzione o sospensione delle sanzioni. Amministratori e proprietari, infine, sono tenuti a vigilare attivamente sulle pratiche in corso, anche mediante strumenti assembleari di revoca o sostituzione dei responsabili inadempienti.