I nuovi compiti e ruoli del portiere di condominio dopo rinnovo contratto CCNL dipendenti da proprietari di fabbricati aggiornato

L'accordo concluso per i dipendenti da proprietari di fabbricati rappresenta una svolta per la gestione condominiale. La figura del portiere, protagonista della quotidianità negli stabili, vede riconosciute nuove mansioni e responsabilità che rispondono alle esigenze di una realtà in rapida trasformazione, dal boom degli affitti brevi all'esplosione dell'e-commerce.

Il rinnovo contrattuale aggiorna i diritti e i doveri dei lavoratori: nasce così un nuovo equilibrio tra tutela, retribuzione e moderne aspettative dei condomini. Oltre all'adeguamento economico, spazio a nuove indennità e regole operative che tutelano sia il personale che la proprietà, rafforzando competenze e ruolo del portiere nella vita dei condomini.

Il lungo percorso del rinnovo contrattuale: protagonisti, tempi e novità

Raggiungere l'intesa sul nuovo CCNL dei dipendenti da proprietari di fabbricati ha richiesto quasi tre anni di negoziati, condotti da Confedilizia e le sigle sindacali Filcams-Cgil, Fisascat-Cisl e Uiltucs. Il precedente contratto era scaduto nel 2022 e la lunga attesa ha visto lavoratori e rappresentanti della proprietà edilizia confrontarsi su temi di aggiornamento delle mansioni, modernizzazione e tutela.

Il nuovo accordo, sottoscritto il 30 ottobre 2025, entrerà in vigore per la parte normativa dall'1 novembre 2025 fino al 31 ottobre 2028, mentre gli adeguamenti economici decorreranno dal 1° gennaio 2026. Oltre ai portieri, coinvolge addetti alle pulizie e altri dipendenti del comparto, per un totale di circa 40.000 lavoratori in tutta Italia. Il percorso si è caratterizzato per una cura particolare nella ridefinizione delle competenze, esigenza resa pressante dai cambiamenti sociali e tecnologici che hanno inciso sulle richieste verso il personale di portineria.

Tra le innovazioni inserite nel contratto, la regolamentazione della gestione chiavi per affitti brevi, norme più stringenti nell'organizzazione della distribuzione pacchi e l'attribuzione della manutenzione ordinaria delle aree verdi agli operatori che vivono nello stabile. L'accordo istituisce inoltre una Commissione paritetica dedicata a monitorare e aggiornare nel tempo i profili professionali, in risposta alle continue trasformazioni del settore, e garantisce una copertura normativa più estesa e aggiornata rispetto alle esigenze emerse negli ultimi anni.

Gli aumenti salariali e le nuove tutele economiche e di welfare per i portieri

L'aspetto economico del rinnovo del CCNL ha introdotto importanti adeguamenti retributivi, con aumenti calibrati sulla dinamica inflattiva. Per il profilo A3 (portiere con pulizie e alloggio), l'incremento complessivo si attesterà su 209 euro, riproporzionato per altri livelli contrattuali, suddiviso in tre tranches: 154,28 euro a partire da gennaio 2026, seguiti da 27,19 euro a gennaio 2027 e altri 27,73 euro a gennaio 2028.

Per il periodo di vacanza contrattuale tra il 2023 e il 2025, è stato previsto un importo una tantum di 1.500 euro destinato ai lavoratori dei profili A3 e A4, distribuito in tre rate annuali da 500 euro ciascuna, meccanismo esteso anche agli altri profili, con proporzionamento sull'inquadramento. Tali misure sono finalizzate a proteggere il potere d'acquisto del personale e a riconoscere il valore del servizio svolto negli anni di mancato rinnovo.

Il pacchetto di welfare si arricchisce in modo sensibile. Oltre alla crescita degli importi per l'indennità di malattia, l'assistenza sanitaria integrativa viene estesa ai familiari fiscalmente a carico, una richiesta storica dei portieri. Viene inoltre introdotta una giornata di permesso retribuito dedicata alle visite di prevenzione sanitaria e introdotte nuove garanzie a tutela della genitorialità e per la gestione di situazioni di violenza e molestie nei luoghi di lavoro. Il tutto in un quadro di rafforzamento del contratto, che mira ad avvicinare le condizioni del settore agli standard più evoluti del mercato del lavoro. Le innovazioni economiche e assistenziali riconoscono la centralità del lavoro svolto quotidianamente nei condomini dagli operatori di portineria.

Gestione chiavi per affitti brevi: formalizzazione, responsabilità e iter condominiale

Una delle novità emerse dal rinnovo riguarda la formalizzazione della gestione chiavi degli appartamenti destinati agli affitti brevi. Questa attività, spesso svolta in passato in modo informale, è ora regolamentata e ricompensata attraverso una specifica indennità di 15 euro mensili per ogni unità immobiliare, a carico esclusivo dei proprietari interessati al servizio.

L'iter di attivazione è rigoroso:

• La gestione delle chiavi deve essere oggetto di una delibera assembleare condominiale, che valuterà compatibilità e sostenibilità della nuova mansione rispetto ai carichi di lavoro ordinari.
• Il dipendente può accettare o rifiutare l'incarico, trattandosi di un compito aggiuntivo rispetto al proprio profilo standard.
• Se accettato, i condomini che usufruiranno del servizio dovranno formalizzarne la richiesta all'amministratore e sostenere i relativi costi fino ad eventuale revoca.
• L'amministratore, una volta raccolte le adesioni, fornirà istruzioni operative precise e un registro per la tracciabilità dei movimenti di consegna e ritiro chiavi.

L'ambito della mansione viene definito con estrema puntualità: il lavoratore si occuperà solo dello scambio di chiavi, limitatamente ai compiti di “check-in e check-out tecnico”; non è previsto l'accompagnamento degli ospiti né il sopralluogo dell'immobile. La responsabilità per eventuali controversie tra locatore e conduttore resta esclusivamente in capo ai proprietari degli immobili.

Per dare sicurezza al lavoratore, il nuovo CCNL introduce una clausola di manleva, cioè una salvaguardia che esclude qualsiasi responsabilità civile o penale nei confronti del portiere per fatti legati all'uso delle chiavi o a situazioni tra proprietario e affittuario. Il registro di consegna delle chiavi diventa elemento probatorio e rafforza il quadro di affidabilità del servizio offerto all'interno del condominio. Questa disciplina armonizza la gestione degli affitti brevi con l'insieme delle attività tipiche della portineria, fornendo un punto di riferimento certo anche in ambito giuridico e gestionale.

La gestione dei pacchi nell'era dell'e-commerce: regole e nuove competenze

L'aumento esponenziale degli acquisti online ha modificato profondamente le abitudini nei condomini: oggi la ricezione dei pacchi occupa una parte significativa del tempo lavorativo degli addetti alle portinerie. Il CCNL aggiorna la disciplina di questa attività tramite un modello di ordine di servizio e introdotto una specifica indennità economica di 1,1 euro (1,4 euro per le unità immobiliari ad uso ufficio) per ogni consegna gestita dal lavoratore.

Per organizzare in maniera efficiente la logistica condominiale ed evitare che le portinerie si trasformino in veri e propri magazzini, il contratto prevede:

• Individuazione di uno spazio adeguato per i colli in attesa di ritiro, separato dalle zone di passaggio;
• Definizione di limiti sulla dimensione massima dei pacchi e sul tempo massimo di giacenza in portineria, così da evitare accumuli ingombranti;
• Orari specifici per la ricezione e distribuzione dei pacchi, nell'ambito dell'orario di lavoro ordinario.

Il modello di servizio è adattabile alle singole esigenze condominiali e può essere oggetto di specifiche intese a livello territoriale, riflettendo la varietà delle realtà immobiliari italiane. Tale processo consente di valorizzare la professionalità degli addetti chiamati oggi a gestire non solo la sicurezza e la pulizia, ma anche elementi logistici e digitali.

La previsione di una indennità per questa attività rappresenta un riconoscimento concreto dell'impegno e della responsabilità assunti dai lavoratori nella gestione dell'“ultimo miglio” dell'e-commerce, contribuendo a evitare conflitti tra condomini e a garantire trasparenza nell'organizzazione delle consegne. Le nuove regole offrono una risposta alle criticità emerse negli stabili più grandi o frequentati, promuovendo una gestione ordinata e funzionale alle nuove abitudini dei residenti.

Manutenzione del verde e nuove mansioni: evoluzione del ruolo del portiere

Oltre agli aspetti logistici, il nuovo CCNL prevede l'attribuzione della manutenzione ordinaria degli spazi verdi agli addetti alla portineria che per contratto godono di alloggio. Non si tratta di supplire alle attività riservate a professionisti del giardinaggio, ma di occuparsi della gestione quotidiana del verde: rastrellare foglie, innaffiare le aree comuni, rimuovere erbe infestanti e piantare piccoli arbusti o fiori ornamentali.

Questa estensione delle mansioni comporta una valorizzazione della presenza attenta e costante degli operatori che, proprio tramite la cura del decoro esterno, rafforzano la percezione positiva del condominio tra i residenti. Le attività sono però ricondotte ai limiti di competenza previsti dalla normativa e non possono estendersi a interventi pericolosi o specialistici, per cui resta necessaria la chiamata di imprese o professionisti abilitati.

In prospettiva, la multifunzionalità diventa cifra caratteristica della professione, con una crescita di competenze all'interno dello stabile e una maggiore integrazione tra figura del portiere e funzioni di supporto al benessere della comunità condominiale. In tal senso, la nuova disciplina interviene laddove erano emerse criticità o incertezze interpretative, offrendo una guida pratica a lavoratori e amministratori.