Il condominio può negare la possibilità di affitto breve turistico? Facciamo il punto su sentenze tribunali e Cassazione

di Chiara Compagnucci pubblicato il 03/09/2024 alle 15:01

Il condominio può vietare l’affitto breve turistico solo p espresso nel regolamento approvato all'unanimità, ma la questione è aperta.

Il fenomeno degli affitti brevi turistici, facilitato da piattaforme come Airbnb, ha generato un crescente numero di controversie legali, soprattutto in ambito condominiale. Molti condomini si chiedono se possano vietare a uno dei proprietari di affittare il proprio appartamento per brevi periodi, spesso a turisti.

In questo contesto, la giurisprudenza italiana ha fornito indicazioni chiare ma non sempre univoche. Di seguito, analizziamo il quadro normativo e le principali sentenze della Corte di Cassazione e dei tribunali italiani per fare chiarezza su questo tema.

Quando il condominio può vietare l'affitto breve turistico
Sentenze recenti: il caso di Firenze e altri precedenti

Quando il condominio può vietare l'affitto breve turistico

In Italia, la regolamentazione degli affitti brevi in condominio si basa principalmente sul Codice Civile e sul regolamento condominiale. L'articolo 1138 del Codice Civile stabilisce che il regolamento condominiale può contenere norme che regolano l'uso delle proprietà private, ma per vietare specificamente gli affitti brevi turistici, questo divieto deve essere espresso in modo chiaro e non ambiguo. In assenza di un divieto esplicito, l’affitto breve è in genere considerato lecito.

La sentenza della Corte di Cassazione 704 del 2015 ha chiarito che il regolamento condominiale può vietare l’uso di un appartamento per scopi turistici solo se il divieto è chiaramente espresso. Non è sufficiente che il regolamento proibisca genericamente attività alberghiere o commerciali per estendere il divieto agli affitti brevi.

Sentenze recenti: il caso di Firenze e altri precedenti

Un caso sugli affitti brevi turistici che sta facendo molto discutere è la sentenza del Tribunale di Firenze del 31 agosto 2024 che ha visto un condominio sconfitto nella sua battaglia legale contro un proprietario che affittava il proprio appartamento tramite Airbnb.

Il condominio aveva cercato di vietare gli affitti brevi sostenendo che arrecassero disturbo e alterassero la natura residenziale dello stabile. Il tribunale ha però stabilito che, in assenza di un divieto esplicito nel regolamento condominiale, l’affitto breve non può essere vietato. Questa decisione si inserisce in una linea giurisprudenziale ormai consolidata che tutela il diritto dei proprietari di disporre liberamente della propria proprietà.

Simile è il caso trattato dalla Corte d'Appello di Milano (sentenza 93 del 2021), in cui un condominio aveva chiesto di vietare gli affitti brevi per presunti disagi causati dai turisti. Anche in questo caso, i giudici hanno respinto le richieste del condominio, affermando che gli affitti brevi, seppur di breve durata, rientrano nelle locazioni a uso abitativo e non possono essere vietati in assenza di divieti regolamentari.

Un altro importante precedente è la sentenza 22711 del 2016 della Corte di Cassazione che ha ribadito come il regolamento condominiale debba essere chiaro e preciso nel vietare l’uso degli appartamenti per affitti brevi. In caso contrario, i condomini non possono opporsi, anche se lamentano disturbi o disagi.

Nonostante le sentenze favorevoli agli affitti brevi, i condomini hanno la possibilità di inserire nei regolamenti condominiali clausole che limitano o vietano questa pratica. Queste clausole devono essere approvate all'unanimità dall'assemblea condominiale, poiché vanno a incidere sul diritto di proprietà dei singoli condomini. Questo è stato confermato dalla Cassazione, che ha più volte sottolineato la necessità di un consenso unanime per modificare i regolamenti in senso restrittivo.

Un altro aspetto da considerare è la responsabilità del conduttore (cioè l’ospite) e del proprietario. La giurisprudenza ha stabilito che il conduttore è responsabile per qualsiasi comportamento che violi le norme condominiali e il proprietario può essere chiamato a rispondere per eventuali danni o disturbi causati dai suoi ospiti. La sentenza 15756 del 2001 della Corte di Cassazione ha affermato che il condominio può agire direttamente contro il conduttore per far cessare usi impropri dell’immobile, ma solo se tali usi sono chiaramente vietati dal regolamento.