Bilanci condominiali e resoconto finanziari: quando saranno obbligatori revisori fiscali con riforma condominio

In un contesto in cui le relazioni tra i comproprietari possono generare incomprensioni, la redazione corretta e intellegibile del bilancio condominiale, insieme alla verifica indipendente, tutela l'interesse collettivo e individuale dei condomini.

La figura del revisore nella realtà condominiale non è un'assoluta novità: negli ultimi anni, la crescente complessità della normativa in materia di gestione immobiliare e la maggiore attenzione alla trasparenza contabile hanno spinto l'evoluzione delle prassi interne. Il revisore, terzo e indipendente, svolge un ruolo di garante, verificando la regolarità della contabilità e la correttezza dei rendiconti forniti dall'amministratore. L'adozione o meno di tale figura, storicamente, è sempre stata lasciata alla discrezione dell'assemblea. Tuttavia, la nuova proposta di riforma introduce importanti novità, indicando nuove regole per la nomina del revisore e rafforzando significativamente la tutela dei diritti dei condomini e dei fornitori.

Evoluzione normativa: dal 2012 alla proposta di riforma 2025

La normativa di riferimento per la gestione e la verifica dei rendiconti condominiali ha preso forma con la legge n. 220/2012, che ha integrato l'art. 1130-bis del Codice Civile. Questa previsione attribuiva ai condomini la facoltà di nominare un revisore dei conti, incaricato di valutare la correttezza della contabilità, senza però renderne obbligatoria la presenza:

• Il revisore veniva così posto quale strumento opzionale e di supporto, spesso utilizzato in presenza di contesti di particolare complessità o laddove si manifestassero dubbi sulla regolarità delle scritture tenute dall'amministratore.
• L'assemblea poteva deliberare la nomina del revisore con la medesima maggioranza richiesta per l'amministratore, ripartendo la spesa proporzionalmente ai millesimi di proprietà.

La proposta di legge presentata a novembre 2025, su cui si è focalizzato il dibattito nei mesi successivi, rappresenta una significativa implementazione: l'obbligo di nominare un revisore indipendente scatta in presenza di particolari dimensioni del condominio.

L'incarico viene affidato per due anni e non è automaticamente rinnovabile, con precise disposizioni sulla certificazione del rendiconto e sulle procedure di deposito dei documenti presso la competente Camera di Commercio.

La vera innovazione consisterebbe nella creazione di un elenco nazionale, telematico e pubblico dei revisori condominiali, afferente al Ministero delle imprese e del Made in Italy, aprendo la strada a una nuova stagione di controlli preventivi volti a innalzare gli standard di affidabilità nella gestione dei patrimoni immobiliari condivisi.

Composizione e obblighi del rendiconto condominiale

Il rendiconto annuale, riconosciuto come il cuore della gestione amministrativa del condominio, ha lo scopo di restituire una fotografia facilmente leggibile di tutte le entrate, uscite e riserve gestite durante l'esercizio. Ai sensi dell'art. 1130-bis c.c., il rendiconto risponde ai requisiti di immediatezza e verificabilità, salvaguardando il diritto dei condomini a una piena consapevolezza gestionale:

• Registro di contabilità: documento principale ove vengono annotate tutte le movimentazioni di denaro relative al condominio - incassi, spese correnti, pagamenti ai fornitori, quote condominiali - secondo ordine cronologico. Deve essere permanente, aggiornato entro 30 giorni da ogni operazione, leggibile e facilmente consultabile anche in formato digitale.
• Riepilogo finanziario: una sorta di conto economico che evidenzia la composizione e la destinazione delle poste di entrata e uscita. Raggruppa le spese e i ricavi per categorie omogenee ed esplicita l'avanzo o il disavanzo di esercizio.
• Nota sintetica esplicativa: documento integrativo in cui viene illustrata l'andamento della gestione, vengono descritte le scelte effettuate e vengono segnalate eventuali questioni pendenti, inclusi investimenti futuri, utilizzo dei fondi e situazione dei conti.
• Fondo cassa: rappresenta la disponibilità liquida per far fronte a spese non previste o temporanee. Il suo uso e la sua entità devono emergere con chiarezza nel bilancio.

La redazione segue generalmente il principio di cassa, come indicato dalle recenti sentenze e dall'orientamento prevalente in giurisprudenza (es. Trib. Roma n. 14958/2022), secondo cui le scritture devono annotare incassi e pagamenti secondo la data effettiva dell'operazione. Tuttavia, resta facoltà dell'amministratore optare in maniera motivata per il principio di competenza.

Tra gli obblighi va ricordata la conservazione della documentazione contabile per 10 anni dalla registrazione, affinché ogni condomino possa esercitare il proprio diritto di visione e copia in qualsiasi momento:

Funzione e responsabilità del revisore condominiale

Il revisore è una figura dotata di competenze tecniche specifiche nel campo della contabilità e della normativa condominiale. La sua funzione nell'organizzazione condominiale risulta decisamente rafforzata in virtù delle nuove disposizioni legislative in discussione, che ne accentuano l'indipendenza e la responsabilità.

I principali compiti assegnati dalla proposta di riforma sono:

• Verificare in autonomia tutta la documentazione contabile prodotta dall'amministratore.
• Certificare la completezza, la chiarezza e la correttezza del rendiconto sottoposto all'assemblea.
• Depositare il rendiconto certificato presso la Camera di Commercio competente per territorio, subito dopo l'approvazione assembleare.

Una novità consiste nell'obbligo per il revisore di dichiarare sin dall'inizio la propria imparzialità e indipendenza, rendendo impossibile l'assunzione dell'incarico in presenza di situazioni di conflitto di interessi.

In caso di rifiuto ingiustificato da parte del condominio all'approvazione del bilancio certificato, è inoltre previsto il ricorso all'Autorità Giudiziaria, favorendo la risoluzione dell'impasse.

Anche sotto il profilo della responsabilità, il revisore risponde del suo operato, con la possibilità di incorrere in sanzioni in caso di omessa vigilanza, attestazioni mendaci o danno patrimoniale agli interessi condominiali.

Tempistiche, modalità di approvazione e gestione dei ritardi

Nella gestione ordinaria l'amministratore, al termine dell'esercizio, è tenuto a predisporre e presentare il rendiconto entro 180 giorni dalla chiusura. Tale periodicità può coincidere con l'anno solare o con l'anno gestionale previsto dal regolamento interno. L'assemblea per la discussione e votazione deve essere convocata nel rispetto dei termini di preavviso dettati dal regolamento o, in assenza, dalle disposizioni di attuazione del Codice Civile (minimo 5 giorni).

Può accadere che la predisposizione o approvazione avvenga in ritardo per motivi diversi:

• criticità organizzative da parte dell'amministratore;
• contenziosi tra i comproprietari;
• assenza di documenti giustificativi o difficoltà nella loro reperibilità;
• problematiche nella convocazione o raggiungimento dei quorum assembleari.

Le conseguenze della mancata tempestiva approvazione possono tradursi: nella difficoltà di agire verso i morosi, nella perdita di esigibilità di alcune quote (prescrizione quinquennale per le ordinarie, decennale per le straordinarie) e nella possibile revoca dell'incarico all'amministratore per giusta causa. Qualora l'assemblea non riuscisse a deliberare, la funzione della revisione contabile postuma assume ulteriore rilievo, offrendo strumenti per la ricostruzione dei dati e il loro allineamento alle corrette prassi normative.

In merito alla validità delle delibere, vale il principio per cui la maggioranza richiesta deve rappresentare sia il numero dei presenti che i millesimi di proprietà, variando a seconda della convocazione. Un solo condomino contrario non può bloccare l'approvazione, ma dispone della possibilità di impugnazione entro 30 giorni.

Accesso ai documenti contabili e tutela dei condomini

Il diritto di prendere visione dei documenti contabili costituisce un elemento imprescindibile per valutare la trasparenza amministrativa e la legittimità delle operazioni svolte. In conformità alle disposizioni degli artt. 1129 e 1130 c.c., ogni condomino, a semplice richiesta indirizzata all'amministratore, ha diritto a:

• consultare gratuitamente i registri di anagrafe, verbali assembleari, registri di nomina e revoca, contabilità;
• ottenere copia, previo rimborso spese vive, di qualsiasi documento giustificativo;
• esercitare tale facoltà in qualunque momento, senza necessità di motivare la richiesta.

La richiesta non deve, tuttavia, ostacolare la normale operatività dell'amministratore, essere contraria alla correttezza o comportare un peso economico sul condominio (i costi gravano sul solo richiedente). In caso di diniego ingiustificato, il condomino può attivare le vie legali (es. ricorso per ingiunzione ex art. 633 c.p.c.).

Un approccio collaborativo tra amministratore e comproprietari favorisce la prevenzione degli abusi e rafforza la legittimazione degli organi eletti.

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