Lavori fatti con bonus edilizi e aumento valore catastale casa, il calcolo non è così scontato nè automatico

di Marianna Quatraro pubblicato il 28/02/2025 alle 10:25

Quali sono le regole da seguire per effettuare il calcolo corretto dell’aumento del valore catastale di immobili dove si effettuano lavori con i bonus edilizi: i chiarimenti

Come si calcola effettivamente l’aumento del valore catastale risultante da lavori fatti con i bonus edilizi? Il CNI, consiglio Nazionale degli Ingegneri, ha diffuso una circolare in cui ha spiegato che la variazione del valore di mercato e l’aumento del valore catastale di una casa o altro immobile non può essere semplicemente calcolato sommando il valore di mercato preesistente con i costi degli interventi, perché bisogna usare metodi estimativi adeguati.

Il documento riporta importanti chiarimenti sugli obblighi di aggiornamento catastale in caso di interventi edilizi da parte di chi ha beneficiato dei bonus edilizi per rimodernare casa e al termine dei quali è aumentata la rendita. Vediamo allora nel dettaglio come dovrebbe avvenire effettivamente il calcolo.

Quando è obbligatorio aggiornare il valore catastale, i chiarimenti
Il calcolo da effettuare
Quando non è necessario fare l'aggiornamento

Quando è obbligatorio aggiornare il valore catastale, i chiarimenti

La nuova circolare chiarisce innanzitutto che l’obbligo di aggiornamento catastale esiste già da tempo, ma ora si riferisce con particolare attenzione ai lavori realizzati con i bonus edilizi vigenti, per cui chi ne ha usufruito realizzando lavori che hanno aumentato la rendita dell’immobile deve effettuarne l’aggiornamento.

Quest’ultimo risulta, infatti, obbligatorio quando si verificano modifiche che influiscono sulla rendita dell’immobile e interessano gli aspetti quantitativi, cioè si tratta di variazioni alla consistenza delle superfici principali e accessorie dell’immobile, come aumenti della volumetria della casa, e gli aspetti qualitativi, i cambiamenti che incidono sulla categoria e sulla classe dell’unità immobiliare urbana, incidendo, di conseguenza la rendita catastale.

Il calcolo da effettuare

L’obbligo di aggiornamento catastale scatta in particolare quando si effettuano lavori che implicano un aumento della rendita di almeno il 15% del valore di mercato e della relativa redditività.

Tra tali lavori rientrano, per esempio, le ristrutturazioni edilizie e le manutenzioni straordinarie, il restauro e il risanamento conservativo e le variazioni nelle caratteristiche tipologiche, distributive o impiantistiche.

La nuova circolare chiarisce che la variazione del valore di mercato non può essere semplicemente calcolata sommando il valore di mercato preesistente con i costi degli interventi.

Bisogna anche considerare i metodi estimativi adeguati per determinare l’effettivo aumento.

Quando non è necessario fare l'aggiornamento del valore catastale

La circolare del Cni sottolinea anche quando non è necessario e obbligatorio procedere con la variazione catastale.

I casi specifici segnalati sono i seguenti:

quando non si rilevano variazioni della consistenza delle superfici;
quando vengono effettuati solo interventi di ordinaria e straordinaria manutenzione tipo pavimenti, wc, infissi, tetto, facciata, rinforzi strutturali, messa a norma impianti a condizione di impiegare materiali comparabili con gli originari;
quando si effettua la sola installazione di impianti fotovoltaici a servizio di singole unità dove la potenza installata è inferiore a 3 Kw per il numero di unità immobiliari servite.