Mutui, previsti nuovi rialzi delle rate dopo settembre: i consigli per ne ha già uno o chi lo vuole aprire

Chi pensava che la fase più difficile per i mutui fosse ormai alle spalle deve ricredersi. Dopo i tagli dei tassi registrati tra il 2024 e buona parte del 2025, lo scenario è cambiato di nuovo nel corso del 2026: la Banca Centrale Europea ha rimesso in moto la stretta monetaria e le famiglie con un mutuo a tasso variabile stanno già vedendo l'effetto sulle proprie rate.

La svolta è arrivata a giugno 2026, quando il Consiglio direttivo della BCE ha deciso il primo rialzo dei tassi dopo tre anni, portando il costo del denaro di 25 punti base. A luglio la Banca centrale ha scelto una pausa, per poi tornare a intervenire il 10 settembre 2026 con un nuovo aumento di 25 punti base, ampiamente atteso dai mercati. Da metà settembre il tasso sui depositi è salito al 2,50%, quello sulle operazioni di rifinanziamento principali al 2,65% e quello sulle operazioni di rifinanziamento marginale al 2,90%.

Alla base di questa inversione di rotta c'è la risalita dell'inflazione, alimentata soprattutto dallo shock energetico legato alle tensioni in Medio Oriente e ai timori per la chiusura dello Stretto di Hormuz. In Italia l'inflazione di agosto ha toccato il 3,3%, il livello più alto degli ultimi tre anni, mentre nell'area euro i prezzi sono cresciuti del 2,9%. Le proiezioni dell'Eurosistema indicano un'inflazione media del 3% per l'intero 2026, in discesa al 2,3% nel 2027 e al 2% nel 2028, l'obiettivo di medio periodo fissato dalla BCE.

Quanti altri rialzi sono previsti

La domanda che interessa di più le famiglie con un mutuo è ovviamente una: quanti altri aumenti dobbiamo aspettarci? Su questo punto gli analisti non sono del tutto concordi.

I mercati finanziari, secondo le quotazioni più recenti, attribuiscono una probabilità del 90% a un ulteriore rialzo entro la fine del 2026, che porterebbe il tasso sui depositi al 2,73%, con un possibile picco al 3,05% entro settembre 2027. Alcune voci autorevoli all'interno della stessa BCE, come quella della membro del board Isabel Schnabel, hanno dichiarato che i tassi nell'area euro dovranno salire ancora, viste le pressioni inflazionistiche legate all'energia e ai rischi geopolitici.

Di segno diverso la lettura di diverse case di investimento. Gli economisti di Vontobel e PIMCO ritengono che il 2,50% raggiunto a settembre si collochi già sul limite superiore dell'intervallo considerato "neutrale" dalla BCE, stimato tra l'1,75% e il 2,50%: un ulteriore inasprimento, secondo questa lettura, non sarebbe necessario in assenza di uno shock salariale vero e proprio. Anche gli analisti di ING avvertono che un nuovo rialzo oltre quello di settembre rischierebbe di danneggiare la ripresa economica dell'Eurozona, già fragile.

In sintesi, lo scenario più probabile per i prossimi mesi prevede al massimo uno o due ulteriori rialzi da 25 punti base ciascuno, con la BCE che ha comunque precisato di voler decidere riunione dopo riunione, sulla base dei dati economici, senza impegni prefissati su una lunga serie di aumenti come quella vissuta tra il 2022 e il 2023.

L'effetto sui mutui: fisso in salita, variabile sotto pressione

Le conseguenze di questo nuovo ciclo restrittivo si vedono già sui contratti di finanziamento. L'Euribor a 6 mesi, il parametro di riferimento per i mutui a tasso variabile, è risalito dal 2,08% di settembre 2025 fino a superare il 2,50% attuale, con effetti diretti sulle rate di chi ha scelto questa formula. Anche i tassi fissi, legati all'andamento dell'IRS, hanno smesso di scendere e in alcuni casi hanno ripreso a salire, con un Taeg che sui contratti più onerosi può arrivare fino al 4%.

Secondo le stime di Federconsumatori, l'impatto della nuova stretta monetaria potrebbe pesare per circa 1.089 euro l'anno in più per nucleo familiare, considerando l'insieme degli effetti su mutui, prestiti e costo della vita.

Non stupisce quindi che la domanda di mutui in Italia si stia orientando sempre più verso la sicurezza: secondo l'Osservatorio di Mutuionline ed Eagle & Wise, il tasso fisso rappresenta oggi oltre il 90% delle nuove richieste di mutuo, un dato in netta crescita rispetto a pochi anni fa.

Cosa fare se hai già un mutuo a tasso variabile

Per chi si trova già a pagare una rata variabile, e vede la cifra salire mese dopo mese, gli esperti del settore bancario e immobiliare o le associazioni come Federconsumatori indicano alcune strade percorribili:

• Valutare la surroga del mutuo. È lo strumento più conosciuto e conveniente: permette di trasferire il mutuo residuo a un'altra banca, ottenendo condizioni migliori, senza costi aggiuntivi per il cliente, dato che le spese notarili e di perizia sono a carico dell'istituto subentrante. Come ricordano gli operatori del credito, la surroga resta gratuita per legge e rappresenta la prima opzione da considerare quando il tasso applicato non è più in linea con quelli di mercato.
• Chiedere una rinegoziazione alla propria banca. In alternativa alla surroga, è possibile trattare direttamente con l'istituto che ha erogato il mutuo, chiedendo una revisione delle condizioni, ad esempio il passaggio dal variabile al fisso o una riduzione dello spread applicato. È generalmente più rapida della surroga, perché non richiede il cambio di banca, ma il risultato dipende dalla disponibilità dell'istituto a venire incontro al cliente: gli esperti consigliano comunque di provare prima questa strada, e se la banca si dimostra poco collaborativa, non esitare a cambiare istituto tramite surroga.
• Considerare il passaggio dal variabile al fisso. Con lo spread tra le due formule ormai ridotto a meno di un punto percentuale in molte offerte, diversi consulenti creditizi suggeriscono di valutare seriamente il blocco della rata con un tasso fisso, soprattutto per chi ha un mutuo di lunga durata ancora davanti e poca propensione al rischio. Bloccare oggi la rata significa avere certezza sulla spesa mensile per tutta la durata residua del finanziamento, indipendentemente dai futuri movimenti della BCE.
• Verificare l'esistenza di un tetto (cap) sul tasso variabile. Alcuni contratti più recenti prevedono una soglia massima oltre la quale il tasso non può salire: chi ha sottoscritto un mutuo con questa clausola ha già una protezione naturale contro nuovi rialzi e può permettersi di attendere prima di agire.
• Rivolgersi a un consulente indipendente o a un broker del credito prima di prendere decisioni, per confrontare più offerte sul mercato e capire quale operazione, tra surroga, rinegoziazione o rifinanziamento, porta il risparmio più consistente nel proprio caso specifico.

Cosa fare se devi ancora accendere un mutuo

Anche per chi sta per acquistare casa e deve scegliere il proprio primo mutuo, gli esperti bancari e gli agenti immobiliari e ancora la stessa Federconsumatori offrono alcune indicazioni utili in questa fase di tassi in movimento:

• Preferire il tasso fisso, salvo casi particolari. Con la differenza di costo tra fisso e variabile ormai molto contenuta, e con la prospettiva di ulteriori rialzi nel breve periodo, la maggioranza dei consulenti consiglia di orientarsi verso un mutuo a tasso fisso, che garantisce una rata costante e prevedibile per tutta la durata del finanziamento. Il variabile può ancora avere senso per chi ha una forte capacità di risparmio, un orizzonte temporale breve o intende estinguere il mutuo in anticipo.
• Non affrettare la firma solo per paura di nuovi aumenti. Gli analisti sottolineano che, dopo l'eventuale ultimo rialzo atteso entro la fine del 2026, molte previsioni indicano un possibile ritorno ai tagli dei tassi già nel corso del 2027. Chi non ha fretta può quindi valutare con calma diverse offerte, senza farsi condizionare dall'ansia di bloccare subito un tasso che potrebbe rivelarsi non il più conveniente.
• Confrontare più istituti e trattare sullo spread. Le condizioni offerte dalle banche possono variare sensibilmente da un istituto all'altro, anche di diversi decimi di punto percentuale, con un impatto significativo sul costo totale del mutuo in 20 o 30 anni. Un confronto attento, magari con l'aiuto di un mediatore creditizio, resta uno degli strumenti più efficaci per risparmiare.
• Valutare la durata del piano di ammortamento. Allungare la durata riduce l'importo della rata mensile, ma aumenta il costo complessivo degli interessi: gli esperti raccomandano di trovare un equilibrio tra sostenibilità mensile e costo finale, tenendo conto anche di eventuali variazioni future del reddito.
• Tenere conto delle agevolazioni disponibili. Chi acquista un immobile ad alta efficienza energetica, o rientra nei requisiti per il Fondo di garanzia prima casa, può accedere a condizioni più favorevoli rispetto al mercato standard: verificare questi strumenti prima di scegliere la banca può fare la differenza sul costo finale del finanziamento.

Il messaggio che arriva da banchieri centrali, economisti e operatori del credito è coerente: la fase di rialzo dei tassi della BCE non si è ancora conclusa, anche se il grosso della stretta sembra ormai vicino al suo punto massimo. Per chi ha già un mutuo a tasso variabile, monitorare l'andamento della rata e valutare tempestivamente surroga o rinegoziazione resta la strategia più prudente. Per chi deve ancora acquistare casa, la scelta del tasso fisso appare oggi la strada preferita dalla maggioranza degli esperti, in un contesto in cui la stabilità della rata vale più del piccolo risparmio iniziale offerto dal variabile.

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