Più facile il silenzio-assenso nei lavori e costruzioni edilizie con nuove regole del decreto Pnrr 2026

Il 2026 segna una svolta per chi deve affrontare pratiche edilizie: le novità introdotte dalla riforma rendono più immediato l’ottenimento dell’assenso nei lavori edilizi, rivoluzionando il rapporto tra cittadini, professionisti e pubblica amministrazione. Oggi, l’equilibrio tra tempi certi, tutela dei diritti e garanzie procedimentali risulta più saldo, ma non mancano nodi interpretativi e rischi operativi: chiunque operi nel settore edilizio deve conoscere bene queste trasformazioni.

Il nuovo decreto attuativo del Pnrr offre un sistema concepito per rafforzare la sicurezza giuridica delle domande, ridurre i margini di incertezza amministrativa e responsabilizzare tutte le parti in causa. Il cittadino può ora contare sull’invio d’ufficio dell’attestazione assenso da parte dell’ente, mentre progettisti abilitati diventano veri garanti della regolarità, surrogando in certi casi la pubblica amministrazione.

L’urgenza nasce anche dal rischio di errori in fase istruttoria: la nuova disciplina esige il rispetto di procedure puntuali, pena l’annullabilità in autotutela dei permessi taciti indebitamente acquisiti. Le recenti innovazioni trovano applicazione diretta sui cantieri complessi, coinvolgendo istanze già pendenti e ampliando gli strumenti di autotutela e controllo.

Questo nuovo scenario richiede consapevolezza tecnica sì, ma anche capacità di lettura sistemica da parte di chi presenta un’istanza o la valuta. Solo così sarà realmente possibile ottenere vantaggi effettivi da una riforma che mira a semplificare e responsabilizzare ogni protagonista del processo edilizio.

Come cambia il procedimento di sanatoria edilizia: dal sistema precedente alla dinamica dell’art. 36-bis

La recente introduzione dell’articolo 36-bis nel Testo unico Edilizia ha segnato un punto di discontinuità: il procedimento di sanatoria per gli abusi edilizi, soprattutto in aree vincolate, non si blocca più automaticamente in partenza come avveniva con il solo ricorso all’art. 36. Oggi siamo di fronte a un modello decisamente più dinamico, con implicazioni operative su tutte le domande di regolarizzazione: la cosiddetta "doppia conformità pesante" viene parzialmente superata da uno schema che privilegia l’accertamento concreto rispetto agli automatismi normativi che un tempo prevalevano.

Il sistema previgente si fondava sulla doppia conformità: le opere abusive dovevano risultare conformi sia alla normativa urbanistica ed edilizia vigente al momento della loro realizzazione sia a quella vigente al momento della domanda. Nei casi di immobili sottoposti a vincolo paesaggistico, si aggiungevano ulteriori filtri: la richiesta di accertamento della compatibilità paesaggistica poteva essere avanzata solo nei casi tassativamente previsti dalla normativa. In presenza di nuovi volumi o superfici, il procedimento si arrestava prima di entrare veramente nel merito, lasciando il cittadino con poche alternative realistiche.

• I vincoli normativi erano rigidi e bloccanti.
• I margini per una valutazione caso per caso erano quasi azzerati.
• L’indagine amministrativa si interrompeva a monte senza istruttoria sul merito degli interventi.
• I professionisti si trovavano spesso nell’impossibilità di presentare progetti sostenibili.

Dal 2025, la riforma Pnrr ha portato all’accoglimento del meccanismo di "sanatoria dinamica" previsto dall’art. 36-bis. Questa novità consente:

• Attivazione della valutazione di compatibilità paesaggistica anche per interventi con incremento di volume o superficie.
• Valutazione amministrativa basata sulla "doppia conformità leggera": conformità urbanistica al momento della domanda e ai requisiti edilizi al momento della costruzione.
• Possibilità di sanatorie condizionate che non bloccano l’istruttoria ma consentono di completare la valutazione tecnica mediante acquisizione di parere vincolante dell’autorità paesaggistica.
• Ruolo ampliato del progettista abilitato: la sua dichiarazione sostitutiva può surrogare, in casi specifici, l'accertamento istruttorio amministrativo.

L’attuale scenario è regolato da una sequenza chiara, che si riflette sulle attività degli studi tecnici e degli enti locali:

• Dopo la presentazione della domanda, l’amministrazione è obbligata, non solo su richiesta, a comunicare tramite posta elettronica l’accoglimento per silenzio assenso.
• Il progettista, se abilitato, può integrare formalmente le carenze istruttorie attraverso perizia asseverata, contrastando errori o imperizie dell’ente.
• L’ente pubblico conserva strumenti di autotutela: può revocare l’assenso solo per vizi di legittimità, entro i termini di legge e con adeguata motivazione.

Risulta così annullato il tradizionale cortocircuito procedurale che per anni ha bloccato la verifica delle richieste di sanatoria in presenza di ampliamenti volumetrici: oggi le domande vengono oggetto di esame puntuale con supporto tecnico specialistico e tempistiche certe. Errori comuni da evitare in questo nuovo sistema:

• Sottovalutare l’obbligo di inoltro della dichiarazione di assenso da parte dell’ente per via telematica.
• Non aggiornare i modelli di relazione tecnica per tener conto del nuovo ruolo certificativo del progettista.
• Dimenticare la possibilità di annullamento d’ufficio dell’assenso illegittimo.
• Confondere i tempi di maturazione del silenzio assenso con quelli delle vecchie procedure, oggi drasticamente ridotti.

Per agire correttamente, serve oggi:

• Formulare istanze chiare e conformi ai nuovi requisiti.
• Verificare con attenzione i parametri urbanistici attuali e storici.
• Preparare perizie e relazioni tecniche in modo puntuale e documentato.
• Monitorare costantemente lo stato dell’istruttoria tramite comunicazioni PEC o e-mail.

Compatibilità paesaggistica e aumenti di volume: cosa prevede ora il nuovo decreto e quali sono gli scenari pratici

L’articolo 36-bis ha profondamente modificato il modo di valutare la compatibilità paesaggistica negli interventi edilizi che comportano aumenti di volume o superficie, soprattutto nelle aree sottoposte a vincoli.

Prima della riforma, il riferimento normativo era l’art. 167 del Codice dei beni culturali e del paesaggio, che delimitava con precisione i casi ammissibili di accertamento di compatibilità: nessuna possibilità di regolarizzazione era data per opere che avessero comportato una trasformazione significativa del volume o della superficie nel territorio vincolato.

• Il dossier tecnico rimaneva chiuso ancor prima dell’avvio dell’istruttoria.
• Il cittadino era privo di strumenti per presentare domande ragionate e il professionista con le mani legate di fronte alle preclusioni normative.

Con le nuove disposizioni, il procedimento cambia il proprio baricentro: il dirigente o il responsabile dell’ufficio competente, anche in caso di interventi realizzati senza o in difformità dall’autorizzazione paesaggistica, richiede comunque all’autorità sul vincolo un parere vincolante sulla compatibilità paesaggistica dell’opera.

Particolare attenzione va prestata quando:

• La sanatoria interessa interventi che avrebbero prima comportato blocco automatico della domanda.
• L’aumento volumetrico non rappresenta più, di per sé, una barriera insormontabile.
• Il focus è spostato sulla valutazione tecnica puntuale, non più sul mero dato formale.

La circolare del Ministero della Cultura n. 19/2025 ha chiarito che l’istruttoria di sanatoria deve essere avviata anche per aumenti di superficie o volume, lasciando all’organo tecnico il compito di valutare la compatibilità caso per caso, in modo specialistico.

• Il controllo paesaggistico diventa valutazione in concreto, non più filtro a monte.
• Gli esiti possono implicare prescrizioni tecniche, condizioni d’uso o particolari obblighi di mitigazione ambientale.

Scenario pratico di applicazione:

• Domanda di sanatoria per immobile in area vincolata, con ampliamento compatibile con il nuovo Piano Paesaggistico Regionale.
• Valutazione del progettista abilitato sui profili urbanistici e predisposizione di relazione asseverata sulla conformità parziale o totale.
• Invio del fascicolo direttamente all’ente, che trasmette all’autorità paesaggistica il materiale per il parere vincolante tecnico.
• Parere dell’autorità specializzata su inserimento dell’opera nel contesto, effetti visivi e possibili mitigazioni (es. scelta materiali, colorazioni, verde).
• L’amministrazione conclude con attestazione automatica su esito favorevole o applicazione delle misure specificate dall’autorità sul vincolo.

Nell’attuale quadro normativo, i principali margini di rischio restano:

• Errori nella ricostruzione dei parametri urbanistici pregressi.
• Carenze documentali da parte del professionista, che pongono ostacoli alla valutazione meritocratica del progetto.
• Sottovalutazione della tempistica per i pareri tecnici, con potenziale nullità degli atti tardivi.
• Tentativi di eludere il confronto tecnico tramite domande non ponderate o prassi troppe semplificatorie.

Per garantire affidabilità al procedimento, si suggerisce:

• Preparazione di relazioni tecniche circostanziate sin dall’avvio.
• Attento raccordo tra progettista, amministrazione e autorità paesaggistica.
• Monitoraggio dei passaggi istruttori, anche dopo il silenzio-assenso, per cogliere eventuali rilievi sopravvenuti e riadattare la progettazione.

Il nuovo regime offre finalmente una via concreta per regolarizzare molte situazioni storicamente bloccate, ponendo attenzione massima sia alla qualità tecnica che all’integrità paesaggistica degli interventi su tutto il territorio nazionale.

• Più facile il silenzio-assenso nei lavori e costruzioni edilizie con nuove regole del decreto Pnrr 2026
• Case invendute da anni nei centri storici: perché restano vuote mentre i giovani non trovano dove abitare
• I comuni che regalano case a un euro: chi ci è andato davvero, com'è andata e cosa non torna nei racconti da copertina