Come sanare una parete abusiva costruita in casa o appartamento. Procedura, requisiti, condizioni, costi e tempi

La regolarizzazione di pareti realizzate in assenza di titolo abilitativo costituisce un tema centrale per chi possiede un'abitazione con difformità interne. Le violazioni delle norme edilizie, anche minime come la costruzione non autorizzata di una tramezza o una parete divisoria, possono avere, infatti, conseguenze sul valore dell'immobile e sulla sua commerciabilità.

Il recente quadro normativo, aggiornato con l'entrata in vigore del cosiddetto Decreto Salva Casa, ha introdotto maggiore flessibilità nella gestione di queste irregolarità. 

L'abuso edilizio interno si manifesta ogniqualvolta che si effettuano lavori all'interno di un immobile senza le dovute autorizzazioni, come la realizzazione di nuove divisioni tramite pareti, la modifica della destinazione d'uso dei locali, l'aggiunta di soppalchi o la chiusura di spazi senza i necessari permessi comunali. 

Gli abusi possono emergere spesso in occasione di compravendite, accertamenti catastali, richieste di mutuo o durante interventi di ristrutturazione, imponendo al proprietario sanatorie costose e articolate. Un classico esempio è lo spostamento o l'abbattimento di un tramezzo, l'aggiunta di piccole superfici o aperture interne non previste in progetto.

Requisiti e limiti per la sanabilità di una parete abusiva

La possibilità di sanare una parete interna non autorizzata dipende da due principi cardine:

• Conformità urbanistica: verifica che l'intervento sia compatibile con lo strumento urbanistico vigente al momento della domanda (PRG, regolamenti edilizi comunali).
• Conformità edilizia: l'opera deve rispettare le norme tecniche del momento in cui è stata realizzata (sicurezza, igiene, strutture, antisismica).

Alcuni limiti espliciti:

• Vincoli urbanistici o paesaggistici spesso impediscono la regolarizzazione.
• Le pareti che alterano sostanzialmente la destinazione d'uso o la sicurezza statica sono difficilmente sanabili.
• Eventuali prescrizioni di ripristino possono essere imposte dal Comune in sede di verifica.

Procedura per sanare una parete abusiva: documenti, tecnici e verifica di conformità

La procedura per la regolarizzazione di una parete abusiva interna a casa propria, sia che si tratti di una villetta singola e indipendente, o di una casa in condominio, prevede diversi passaggi obbligatori:

• Incarico a un tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere) per il rilievo dell'immobile, la verifica di conformità e la predisposizione della documentazione.
• Predisposizione e deposito della pratica edilizia: SCIA o, per minori entità, CILA in sanatoria, corredata di relazione tecnica, documentazione fotografica, planimetrie aggiornate e, quando necessario, attestazione dello stato legittimo.
• Pagamento delle sanzioni pecuniarie e degli oneri amministrativi richiesti dal Comune da calcolare in base alla tipologia di abuso.
• Valutazione dell'ufficio tecnico comunale che può prevedere anche prescrizioni integrative per adeguamento normativo (ad es. in materia di sicurezza o igiene).
• Rilascio dell'atto di sanatoria che regolarizza l'opera ai fini urbanistici e catastali.

Costi, sanzioni e parcella professionale per la sanatoria edilizia

Il calcolo dei costi della sanatoria segue parametri precisi:

• Sanzione amministrativa standard (1.000 euro) per CILA in sanatoria; in caso di SCIA in sanatoria le cifre variano, da un minimo di 1.032 euro a un massimo di 10.328 euro
• Parcella del tecnico abilitato, differenziata in base alla complessità della pratica, tipologia di abuso, superficie interessata: generalmente tra i 700 e 2.000 euro per opere interne.
• Imposte, tasse di segreteria e diritti di istruttoria comunali, soggette a variazioni locali.

Per difformità sanate che apportano incremento di volumetria o valore, si applicano anche contributi di costruzione in misura doppia o tripla, secondo il tipo di abuso.

I tempi della sanatoria

I tempi di definizione dipendono dal tipo di titolo edilizio richiesto:

• CILA in sanatoria: decorrenza immediata, silenzio-assenso dopo 30 giorni.
• SCIA in sanatoria: valutazione entro 30 giorni dalla presentazione; il Comune può impartire prescrizioni.
• Permesso di costruire in sanatoria: iter fino a 60 giorni, oltre i quali si applica la regola del silenzio-dissenso.

Eventuali integrazioni documentali richieste dagli uffici possono estendere i tempi totali; in presenza di vincoli soprintendenziali, la procedura si allunga in funzione dei necessari pareri esterni.

Rischi, conseguenze legali e alternative alla sanatoria: demolizione e ripristino

In assenza di regolarizzazione, il responsabile dell'abuso è soggetto a:

• Ordinanza di demolizione e ripristino dello stato originale nei casi di irregolarità non sanabili.
• Sanzioni pecuniarie amministrative, con importi proporzionali alla gravità della difformità e al valore incrementale apportato.
• Rischi penali solo nei casi più gravi (opere strutturali, immobili vincolati, recidiva).

La demolizione è obbligata in presenza di vincoli o in caso di mancata richiesta della sanatoria entro i termini imposti dall'ordinanza comunale. In alcuni casi è possibile presentare una CILA di ripristino, comunicando l'avvio delle opere per il ristabilimento dello stato legittimo dell'immobile.

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