Polizza donazione sicura: come funziona e costo assicurazione che tutela chi compra da un donatario

di Marianna Quatraro pubblicato il 23/11/2025 alle 17:30

La polizza donazione sicura prevede tutele da potenziali rischi, come l'azione di restituzione da parte di altri eredi legittimari, anche con indennizzi al donatario per eventuali perdite subite: come funziona e regole

Le donazioni immobiliari rappresentano spesso una scelta privilegiata da chi desidera trasferire un bene prezioso a un familiare o a una persona cara, ma nascondono rilevanti rischi d’incertezza giuridica che possono emergere anche molti anni dopo l’atto.

Il quadro normativo italiano prevede, infatti che, anche a distanza di tempo, gli eredi legittimari esclusi possano avanzare pretese sull’immobile oggetto della donazione, rischiando così di compromettere la sicurezza patrimoniale sia per chi ha ricevuto il bene che per i futuri acquirenti. Per garantire una transazione serena e tutelare il patrimonio, è nato uno strumento innovativo: la polizza donazione sicura.

Donazione di immobili: quali rischi per donatari e acquirenti

Secondo quanto stabilito dalla normativa vigente, gli eredi legittimari, cioè coniuge, figli e, in assenza di questi, genitori, hanno diritto a una quota di eredità legittima che nessuno può ridurre attraverso donazioni fatte in vita.

Tra le azioni legali principali a disposizione degli eredi figurano:

Azione di riduzione: per ottenere l’annullamento, anche parziale, di una donazione che abbia intaccato la loro quota di legittima.
Azione di restituzione: obbliga chi ha acquisito l’immobile, mediante donazione o successiva compravendita, a consegnarlo ai legittimari lesi se non è possibile reintegrarli altrimenti.

Questi rischi restano attuali per un arco temporale rilevante: fino a 20 anni dalla donazione o 10 anni dalla morte del donante, l’immobile può essere oggetto di contestazioni. In questo lasso di tempo, anche un acquirente ignaro può subire l’azione giudiziaria degli eredi e vedersi sottrarre il bene acquistato o essere obbligato al pagamento dell’equivalente economico.

La complessità si aggrava quando non tutti gli eredi sono identificabili, oppure in presenza di rapporti familiari conflittuali. Di fronte a tali scenari, molti professionisti del settore immobiliare e gli stessi notai sconsigliano l’acquisto di immobili di provenienza donativa o suggeriscono strumenti di tutela, come specifiche polizze assicurative, per evitare ripercussioni patrimoniali gravi.

Come funziona la polizza donazione sicura: caratteristiche, tutela e benefici

L’assicurazione donazione sicura è progettata per proteggere economicamente chi acquista o riceve un immobile donato dalle possibili azioni di riduzione o restituzione poste in essere dagli eredi legittimari. Il funzionamento si basa su una copertura modulabile in base al valore dell’immobile e alle peculiarità del caso concreto e implica:

Valutazione del rischio: Prima della stipula, l’impresa assicurativa esamina attentamente la documentazione relativa all’immobile e le condizioni familiari del donante per stimare il rischio effettivo di contenziosi futuri.
Sottoscrizione personalizzata: La polizza viene confezionata "su misura", includendo massimali adeguati al valore commerciale del bene, oltre a eventuali coperture accessorie come spese legali.
Evento assicurato: In caso di successo delle azioni legali da parte dei legittimari, la compagnia provvede all’indennizzo economico a favore dell’acquirente o al pagamento delle somme necessarie per evitare la perdita dell’immobile.

I vantaggi per le parti coinvolte sono molteplici:

Maggior facilità nella vendita dell’immobile donato: la copertura accresce fiducia e attrattiva sul mercato.
Tutela finanziaria sia per chi compra che per la banca che eroga un mutuo.
Serenità e sicurezza in caso di controversie inaspettate.

Quando conviene stipulare una polizza donazione sicura e chi deve sottoscriverla

Stipulare una polizza di protezione per immobili donati è consigliato specialmente quando l’atto risale a meno di 20 anni, periodo dentro cui permangono i rischi di rivalsa e restituzione previsti dalla legge. In particolare, questa tutela assume rilevanza nelle seguenti situazioni:

L’immobile è soggetto a una donazione recente e il donante è ancora in vita.
Rapporti familiari conflittuali o presenza di eredi potenzialmente lesi.
Richiesta di mutuo per l’acquisto: molte banche impongono la stipula della polizza per concedere finanziamenti.
Impossibilità di raccogliere le rinunce formali all’azione di restituzione da parte dei legittimari.

Quanto a chi è chiamato a sottoscrivere la copertura:

Donatario: per favorire la commerciabilità futura e la tranquillità nella vendita.
Acquirente: per rendere sicuro il proprio investimento e prevenire sorprese indesiderate.
Banca mutuante: talvolta, per garantire la solidità della garanzia ipotecaria.

E' possibile aderire alla polizza sia in concomitanza con l’atto di donazione, sia in una fase successiva.

Tipologie di polizza donazione sicura e ambiti di applicazione

Il mercato offre più varianti della copertura contro i rischi derivanti dalla provenienza donativa di un bene. Le principali tipologie sono:

Polizza stipulata contestualmente alla donazione (Tipo A): sottoscritta dal donante o donatario nei 15 giorni successivi all’atto, per tutelare la commerciabilità e i successivi trasferimenti.
Polizza postuma o retroattiva (Tipo B): può essere sottoscritta in qualsiasi momento da chi diventa proprietario o intende acquistare l’immobile, anche anni dopo la donazione.

Accanto alla copertura per immobili, esistono prodotti assicurativi simili dedicati a differenti contesti particolari come Donazione Sicura Quote (per quote societarie ricevute in donazione) e Usucapione Sicura (per beni acquisiti tramite usucapione).

Gli ambiti di applicazione riguardano la compravendita di immobili, il finanziamento bancario, la pianificazione patrimoniale nell’ottica successoria e la prevenzione di conflitti tra eredi.

Diritto alla copertura: cosa include e limiti delle polizze donazione sicura

Le polizze offerte dalle diverse compagnie assicurative coprono diversi rischi tipici delle controversie legate alle donazioni. Gli elementi comuni includono generalmente:

Indennizzo economico all’acquirente in caso di perdita dell’immobile o esigenza di pagare gli eredi legittimi.
Rimborso spese legali e spese giudiziali sostenute durante le controversie.
Protezione della banca mutuante se prevista dal contratto.
Possibilità di rivalutazione e trasferibilità della polizza in caso di rivendita del bene.

I limiti della copertura possono riguardare:

Esclusioni specifiche, come controversie già in essere al momento della stipula.
Durata: la protezione generalmente termina con la prescrizione dei diritti degli eredi (20 anni dalla donazione, salvo diverse clausole).
Massimale: di solito pari al valore commerciale dell’immobile assicurato.

È importante analizzare attentamente le condizioni contrattuali offerte dalle diverse compagnie per scegliere la soluzione più adatta.

Quanto costa una polizza donazione sicura: esempi e fattori che influenzano il premio

Il costo di questa copertura dipende da molteplici fattori. Il premio viene generalmente versato in unica soluzione anticipata e si rapporta al valore assicurato e al grado di rischio. La maggior parte delle compagnie propone tariffe comprese tra lo 0,6% e l’1,2% del valore commerciale del bene.

Valore immobile	Premio polizza
€100.000	€700 – €1.200
€200.000	€1.400 – €2.400

Tra i fattori che incidono sul premio troviamo:

Valore di mercato del bene assicurato.
Presenza di situazioni familiari complesse o rischiose.
Richiesta di coperture aggiuntive (spese legali, rivalutazioni future).
Durata della copertura richiesta e presenza di retroattività.

I vantaggi della polizza donazione sicura per la vendita, i mutui e la serenità delle parti

L’attivazione di una copertura contro le controversie successorie derivanti da donazioni consente di ottenere importanti vantaggi pratici e psicologici:

Semplificazione delle compravendite: l’immobile torna "libero" da ipoteche giuridiche e diventa appetibile per il mercato.
Accesso agevolato al credito: le banche, tutelate dalla garanzia assicurativa, si mostrano più disponibili a concedere finanziamenti.
Tranquillità patrimoniale per tutte le parti coinvolte, sia venditori che compratori.
Prevenzione di lunghi e costosi contenziosi legali che, senza copertura, rischierebbero di compromettere il bene stesso e il patrimonio familiare.