Possono essere imposti dall'assemblea condomini lavori su balconi, terrazze o finestre di un appartamento? Cosa dice Cassazione

L’intervento sugli spazi privati degli edifici condominiali, come balconi, terrazze e finestre, suscita da sempre numerosi interrogativi tra i proprietari. La disciplina relativa ai poteri dell’assemblea condominiale, infatti, pone limiti marcati alla sua autonomia decisionale rispetto alle proprietà esclusive dei singoli condòmini e una nuova sentenza della Corte di Cassazione è intervenuta a fornire nuovi chiarimenti. 

Ambito dei poteri dell'assemblea: limiti e competenze secondo il Codice Civile

L’assemblea di condominio rappresenta l’organo deliberativo principale per la gestione delle parti comuni dell’edificio. Tra i suoi compiti spiccano la conservazione, la manutenzione e la decisione sulle innovazioni delle aree comuni, tra cui facciate, scale e tetti. Tuttavia, tale organo non può oltrepassare la sfera dei diritti dei singoli sulle loro proprietà esclusive.

La normativa vigente prevede, infatti, che:

• Le delibere dell’assemblea sono vincolanti, salvo che non contrastino con la legge o con il regolamento condominiale.
• Quando l’oggetto della decisione riguarda un bene privato, come i lavori su un balcone aggettante appartenente a un singolo, l’assemblea può agire soltanto su richiesta e con il consenso del proprietario interessato, a meno che non sussistano disposizioni particolari nel regolamento accettato da tutti i condòmini.
• In assenza di legittimazione specifica, eventuali deliberazioni che impongano interventi su elementi di proprietà esclusiva risultano prive di efficacia.

La decisione della Corte di Cassazione n. 5528/2025: interpretazione e conseguenze

Con la recente sentenza n. 5528/2025, la Corte di Cassazione ha stabilito che l’assemblea di condominio non può deliberare e imporre lavori sui beni privati come le terrazze, le finestre o i balconi di proprietà del singolo condomino. 

Secondo quanto spiegato dai giudici, l'assemblea non ha, infatti, alcun potere sui beni privati dei condomini e una eventuale delibera in tal senso risulterebbe comunque del tutto nulla. Il potere dell’assemblea si limita, infatti, a decisioni sulla gestione e la conservazione delle parti comuni dell’edificio (come la facciata, il tetto, le scale, l’androne, ecc.).

La Corte è intervenuta su un caso esemplare nel quale l’assemblea aveva deliberato, a maggioranza, lavori da svolgere anche su balconi di proprietà esclusiva di alcuni condòmini, aggregandoli in un appalto unico con quelli delle parti comuni. Un proprietario, in disaccordo, si è opposto ritenendo che la delibera fosse viziata e:

• La Corte ha stabilito che le attribuzioni dell’assemblea devono limitarsi alle parti comuni, rilevando che qualunque intervento sfori su porzioni private senza il consenso di chi le possiede si traduce in violazione dei diritti di proprietà.
• La delibera in questione non solo è stata ritenuta non annullabile (cioè impugnabile entro 30 giorni), ma addirittura nulla: dunque contestabile in qualunque momento e da chiunque abbia interesse, a prescindere dalla propria posizione in assemblea.
• Viene ribadito che l’assemblea non può deliberare validamente su beni illecitamente sottratti alla libera disponibilità dei condòmini, nemmeno per obiettivi di utilità generale o economicità d’intervento.

Nullità e annullabilità delle delibere condominiali su beni privati

Il sistema normativo italiano differenzia chiaramente tra nullità e annullabilità delle delibere condominiali:

• Le delibere sono annullabili quando presentano vizi procedurali o di forma (ad esempio, errata convocazione o conteggio dei voti). Devono essere impugnate entro 30 giorni da condòmini assenti, dissenzienti o astenuti.
• Le delibere sono nulle quando eccedono le attribuzioni dell’assemblea o incidono sui diritti individuali di proprietà esclusiva. In tali casi, possono essere impugnate da chiunque vi abbia interesse e in qualsiasi momento: l’azione di nullità è imprescrittibile.

Come contestare una delibera condominiale nulla: procedure e tempi

Nel caso in cui l’assemblea deliberi illegalmente lavori su elementi privati, la delibera può essere contestata in giudizio da qualunque interessato, in qualunque momento, poiché il vizio di nullità è imprescrittibile. 

La procedura passa dall’impugnazione davanti all’autorità giudiziaria ordinaria con atto di citazione, senza dover rispettare il termine decadenziale di 30 giorni previsto per l’annullabilità. L’interessato ha anche la possibilità di opporsi al decreto ingiuntivo eventualmente ricevuto dall’amministratore per lavori imposti illegittimamente.

Ripartizione delle spese di manutenzione tra condominio e singoli proprietari

Stabilire chi debba sostenere i costi degli interventi manutentivi richiede una valutazione della natura della parte oggetto di intervento:

 

 

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