Quanto conviene far diventare la propria casa green? Ecco di quanto aumenta prezzo immobile a Milano, Roma e altre città

di Chiara Compagnucci pubblicato il 26/03/2024 alle 17:50

Un numero crescente di istituti bancari sta adottando una politica di differenziazione dei tassi di interesse per i mutui, a seconda che l'ipoteca sia associata a un immobile eco-sostenibile o meno.

La valutazione energetica assume un ruolo sempre più centrale nella scelta di un'abitazione, portando gli acquirenti a essere disposti a pagare un premio per un appartamento con un elevato rating energetico, compatibilmente con le proprie disponibilità finanziarie.

Il tutto è in parte motivato dalla volontà di ridurre i costi di gestione dell'immobile, dalla crescente sensibilità verso le questioni ambientali e soprattutto dalla preoccupazione che gli immobili ad alta energia possano subire una perdita di valore, una tendenza già in atto.

I dati dell'indice Istat sui prezzi delle abitazioni evidenziano un crescente divario di valore tra le case vendute in fase di costruzione e quelle usate nel 2023: mentre le nuove proprietà hanno registrato un aumento dei prezzi dell'8,9%, quelle esistenti sono rimaste sostanzialmente stabili con un incremento dello 0,3%. Dal 2010, le abitazioni esistenti hanno subito una riduzione del valore dell'8,8%, mentre le nuove costruzioni hanno visto un incremento del 24,4%. Approfondiamo in questo articolo:

Casa green, come aumenta il prezzo della casa a Milano e Roma
Casa green nelle altre città italiane, quando conviene

Casa green, come aumenta il prezzo della casa a Milano e Roma

Un numero crescente di istituti bancari sta adottando una politica di differenziazione dei tassi di interesse per i mutui, a seconda che l'ipoteca sia associata a un immobile eco-sostenibile o meno. L'imminente implementazione della direttiva europea sulle emissioni degli edifici potrebbe ampliare questa tendenza.

Da una parte, troviamo le abitazioni di nuova costruzione, quelle erette negli ultimi vent'anni o almeno appartenenti alla classe energetica D, così come quelle più datate ma riqualificate attraverso l'uso del Superbonus. Dall'altra parte, rischiano di subire una svalutazione tutte le altre proprietà residenziali presenti nel mercato.

Quanto è necessario investire nell'acquisto di un'abitazione ad alte prestazioni energetiche? Ecco allora l'analisi comparativa del supplemento l'Economia del Corriere della Sera tra i prezzi delle abitazioni nuove, definite come tali sul mercato se costruite da meno di dieci anni, e quelle ristrutturate con nuovi standard energetici rispetto a quelle ancora in buone condizioni ma necessitanti di un miglioramento delle prestazioni energetiche. A questo scopo, gli esperti si sono avvalsi dei dati forniti dalla Fiaip e abbiamo calcolato il costo di un mutuo fisso e con durata trentennale, con tasso al 3%, per coprire la differenza di prezzo.

La disparità varia da area a area, oscillando nella maggior parte dei casi tra il 20% e il 40%. A Roma, il divario medio nelle 40 zone prese in considerazione si attesta sui 131.000 euro (pari al 32% del prezzo medio) e può essere finanziato con una rata mensile di 553 euro, ma nel quartiere del Pincio raggiunge quasi il 75%. Una casa di 100 metri quadrati ad alta efficienza energetica ha un costo di circa 1,5 milioni di euro, mentre una con prestazioni mediocri si può acquistare per 850.000 euro. Per coprire i 650.000 euro di differenza, occorre un mutuo di 2.740 euro al mese.

Il divario percentuale più contenuto si osserva a Prati, con il 17%. A Milano, la differenza media si attesta sui 233.000 euro (pari al 38% del prezzo medio), finanziabile con una rata mensile di 982 euro. Nella zona di Repubblica, il divario raggiunge il 70%, influenzato dalle quotazioni elevate della vicina Porta Nuova. Sotto il 30%, troviamo solo alcune zone periferiche come Lodi Brenta e aree più centrali e alla moda come l'Isola (24%), dove tuttavia i vecchi edifici sembrano esercitare un fascino particolare sul target dei giovani professionisti che frequentano il quartiere.

Casa green nelle altre città italiane, quando conviene

Nei luoghi caratterizzati da temperature invernali più miti, l'importanza di una classificazione energetica di alto livello tende a diminuire. A Napoli, ad esempio, il divario si riduce al 27%, corrispondente a circa 80.000 euro in termini assoluti, finanziabili con una rata mensile di 334 euro. A Toledo, la differenza è minima, attestandosi al 13%.

A Torino, il divario medio tra abitazioni nuove e quelle usate con basse prestazioni energetiche si situa al 40%, equivalente a 85.000 euro, richiedendo un mutuo di 360 euro al mese. Nel centro storico, tuttavia, il divario raggiunge l'80%.

A Bologna, l'acquisto di un'abitazione con una classe energetica inferiore alla D comporta un risparmio di circa 101.000 euro, pari al 43% circa del prezzo. Per raggiungere il costo di un'abitazione nuova, è necessario un mutuo di 426 euro al mese.

Infine, a Firenze, la differenza si attesta intorno ai 131.000 euro (39% del prezzo), richiedendo un mutuo di 554 euro al mese. Come si può notare, le abitazioni nuove o equiparabili richiedono un grande investimento. La scelta di optare per un immobile usato con l'intenzione di effettuare successivamente lavori di efficientamento energetico ha una propria logica finanziaria. Ma presenta due controindicazioni significative.

In primo luogo, la riqualificazione energetica spesso comporta interventi sull'intero edificio, e se l'immobile è condominiale, le decisioni non possono essere prese autonomamente. In secondo luogo, questi lavori possono causare disagi non trascurabili. Di conseguenza la possibilità di evitarli giustifica almeno in parte il maggior costo di un'abitazione già in buone condizioni.