Quasi una casa su due in Italia è in classe F o G: fino a 55mila euro a famiglia per adeguarsi alla direttiva

In Italia quasi un edificio residenziale su due si trova nelle classi energetiche più basse. Secondo i dati più recenti, la classe G riguarda circa il 29,3% degli immobili e la classe F un altro 23,4%, mentre appena un quarto del patrimonio abitativo nazionale raggiunge la classe D. Numeri che, incrociati con le nuove regole europee sull'efficienza energetica degli edifici, disegnano uno scenario impegnativo per milioni di famiglie italiane, chiamate a investire cifre significative per adeguare le proprie case agli standard richiesti da Bruxelles.

Secondo alcune stime di settore, la spesa per l'adeguamento energetico potrebbe arrivare fino a 55mila euro a famiglia, con una forbice che parte da circa 20mila euro e coinvolge potenzialmente cinque milioni di edifici in tutto il Paese. Vediamo nel dettaglio cosa prevede realmente la direttiva europea sulle case green, a che punto è il recepimento in Italia e quali lavori dovranno affrontare i proprietari per migliorare la classe energetica delle proprie abitazioni.

Cosa prevede la direttiva Case Green

La normativa di riferimento è la direttiva UE 2024/1275, conosciuta anche come EPBD IV (Energy Performance of Buildings Directive), approvata il 12 marzo 2024 ed entrata in vigore il 28 maggio dello stesso anno. Il suo obiettivo di fondo è ambizioso: portare l'intero parco immobiliare europeo a emissioni zero entro il 2050, attraverso una serie di tappe intermedie.

A differenza delle prime bozze circolate durante l'iter legislativo, la versione finale del testo non impone obblighi rigidi al singolo edificio residenziale. Non esiste quindi una classe energetica minima che ogni proprietario di casa è tenuto a raggiungere entro una data precisa, né sanzioni dirette per chi non interviene. La direttiva fissa invece obiettivi nazionali di riduzione dei consumi: gli Stati membri devono garantire un taglio del consumo medio di energia primaria del patrimonio residenziale pari almeno al 16% entro il 2030 e al 20-22% entro il 2035, prendendo come riferimento i livelli del 2020.

Per raggiungere questi target, ogni Paese dovrà concentrare gli interventi soprattutto sulla quota di edifici più energivori, quelli che si collocano nelle classi F e G, che in molti Stati membri, Italia compresa, rappresentano una parte consistente dello stock abitativo. Tra le altre misure previste dalla direttiva figurano il divieto di incentivi pubblici per le caldaie alimentate esclusivamente a combustibili fossili a partire dal 2025, la messa al bando progressiva di questi impianti entro il 2040 e l'obbligo per i nuovi edifici pubblici di essere a zero emissioni dal 2028, esteso a tutte le nuove costruzioni dal 2030. La direttiva promuove inoltre con forza la diffusione delle pompe di calore e dei sistemi ibridi che combinano fonti rinnovabili e impianti tradizionali.

Il patrimonio immobiliare italiano e il ritardo del recepimento

Il tema riguarda l'Italia in modo particolarmente diretto. Secondo i dati ENEA, circa il 70% degli edifici residenziali italiani ricade nelle classi energetiche E, F o G, una percentuale tra le più alte in Europa e legata all'età media del patrimonio edilizio nazionale, spesso costruito prima dell'introduzione di normative sul risparmio energetico.

Ogni Stato membro avrebbe dovuto recepire la direttiva entro il 29 maggio 2026, definendo un proprio Piano Nazionale di Ristrutturazione con le modalità concrete per raggiungere gli obiettivi europei. L'Italia, tuttavia, non ha rispettato questa scadenza: la direttiva Case Green è rimasta fuori dalla legge di delegazione europea e il Governo non ha ancora trasmesso alla Commissione il Piano Nazionale atteso. Questo ritardo ha portato all'apertura di procedure di infrazione, una legata al mancato divieto di incentivi alle caldaie fossili e una alla mancata presentazione del piano di ristrutturazione edilizia. Il Piano Nazionale definitivo è ora atteso entro la fine del 2026, mentre restano da chiarire gli strumenti concreti con cui il Paese intende centrare gli obiettivi fissati da Bruxelles.

Quanto costerà agli italiani adeguarsi alla direttiva

È proprio l'incertezza sui tempi e sugli strumenti a rendere difficile stimare con precisione l'impatto economico sulle famiglie. Alcune analisi di settore, tra cui quelle di Scenari Immobiliari, indicano una spesa compresa tra i 20mila e i 55mila euro per famiglia per raggiungere gli obiettivi fissati al 2033, con circa cinque milioni di edifici potenzialmente coinvolti negli interventi più consistenti. Altre stime, come quella diffusa dal Codacons, parlano di una forbice compresa tra 35mila e 60mila euro ad abitazione per gli immobili che necessitano di una riqualificazione profonda.

Le cifre variano molto in base alla tipologia dell'edificio, alla sua collocazione geografica, alla classe energetica di partenza e all'ampiezza degli interventi necessari. Una casa singola in classe G situata in una zona climatica fredda richiederà investimenti ben più elevati rispetto a un appartamento in condominio già parzialmente efficientato. Proprio per questo la direttiva chiede agli Stati membri di predisporre misure finanziarie adeguate, inclusi piani di finanziamento integrati e incentivi mirati per le ristrutturazioni profonde, così da evitare che il peso economico ricada interamente sulle famiglie, per molte delle quali la casa rappresenta il principale, se non l'unico, patrimonio.

C'è anche un altro effetto da considerare, quello sul valore di mercato degli immobili. Le case collocate nelle classi energetiche più basse rischiano un deprezzamento stimato tra il 15% e il 30% entro il 2030 rispetto agli immobili già riqualificati, anche se la direttiva non vieta né la vendita né l'affitto di una casa in classe F o G. Resta però l'obbligo di allegare l'Attestato di Prestazione Energetica (APE) ai contratti di compravendita e locazione, un documento che diventerà sempre più centrale nelle trattative immobiliari, con acquirenti e inquilini sempre più attenti ai costi di gestione futuri.

I lavori necessari per migliorare la classe energetica

Per chi possiede un immobile in classe F o G, gli interventi da valutare per migliorare l'efficienza energetica riguardano principalmente tre ambiti: l'involucro edilizio, gli impianti di climatizzazione e la produzione di energia da fonti rinnovabili.

Isolamento termico dell'involucro. Il primo intervento, spesso il più impattante, è la realizzazione del cosiddetto cappotto termico, un rivestimento isolante applicato sulle pareti esterne dell'edificio che riduce in modo significativo le dispersioni di calore. A questo si affianca l'isolamento di coperture e solai, spesso responsabili di una quota importante delle dispersioni energetiche in inverno.

Sostituzione di infissi e finestre. Serramenti datati, spesso a vetro singolo o con telai poco performanti, rappresentano uno dei punti deboli più comuni delle abitazioni in classe F e G. La sostituzione con infissi a taglio termico e vetrocamera basso emissivo permette di ridurre le dispersioni e di migliorare sensibilmente il comfort abitativo.

Sostituzione degli impianti di riscaldamento. Le vecchie caldaie a gas, soprattutto quelle non a condensazione, sono tra i sistemi meno efficienti ancora oggi installati in molte case italiane. La direttiva spinge con decisione verso l'adozione di pompe di calore, in alternativa o in combinazione con le caldaie tradizionali attraverso sistemi ibridi, capaci di ridurre i consumi e le emissioni legate al riscaldamento e alla produzione di acqua calda sanitaria.

Impianti fotovoltaici e sistemi di accumulo. L'installazione di pannelli solari, spesso abbinata a batterie di accumulo, consente di produrre energia elettrica in autoconsumo, riducendo la dipendenza dalla rete e contribuendo al miglioramento della classe energetica complessiva dell'edificio.

Sistemi di gestione e regolazione. Interventi più contenuti ma comunque utili includono l'installazione di valvole termostatiche sui radiatori, di sistemi di building automation per la gestione intelligente dei consumi e, nei condomini, l'adeguamento degli impianti centralizzati con sistemi di contabilizzazione del calore.

Proprio perché la direttiva chiede agli Stati membri di sostenere finanziariamente le famiglie, in Italia il tema dei bonus edilizi è tornato al centro del dibattito parlamentare, con proposte di riforma del complesso sistema di detrazioni fiscali attualmente in vigore. Gli strumenti già disponibili includono l'Ecobonus, le detrazioni previste dal cosiddetto Bonus Casa e il Conto Termico, che sostiene in particolare l'installazione di pompe di calore e altri impianti a fonti rinnovabili. A livello europeo, inoltre, sono state pubblicate raccomandazioni specifiche per mobilitare investimenti privati nell'efficienza energetica e per la creazione di sportelli unici dedicati, pensati per accompagnare famiglie e imprese nella scelta e nella realizzazione degli interventi più adatti.

Cosa fare da subito

In attesa che l'Italia completi il recepimento della direttiva e definisca in modo chiaro tempistiche e strumenti di sostegno, per i proprietari di case in classe F o G può avere senso iniziare a valutare lo stato energetico del proprio immobile, richiedendo un APE aggiornato e una diagnosi energetica che permetta di individuare gli interventi prioritari. Programmare per tempo la riqualificazione, magari sfruttando gli incentivi ancora disponibili, consente non solo di ridurre le bollette e migliorare il comfort abitativo, ma anche di proteggere il valore dell'immobile in un mercato che si sta muovendo sempre più rapidamente verso la sostenibilità energetica.

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