Se non si paga l'acqua in condominio, l'amministratore la può staccare direttamente al condomino moroso
L'amministratore di condominio può sospendere l'erogazione dell'acqua al condomino moroso da oltre sei mesi: cosa ha stabilito il Tribunale di Perugia
La gestione delle spese comuni rappresenta uno degli aspetti più delicati nella vita condominiale. Tra i vari oneri a carico dei proprietari, quelli legati al consumo idrico risultano particolarmente sensibili, dato che l’acqua costituisce un bene essenziale per la vita quotidiana. Tuttavia, il mancato pagamento delle quote condominiali da parte di alcuni proprietari genera una situazione di squilibrio economico: i condomini in regola si trovano a dover compensare il disavanzo provocato dai morosi.
Quando un condomino è considerato moroso: definizioni e tempi secondo la legge
Un proprietario viene considerato moroso quando omette di saldare i contributi dovuti per almeno un semestre, riferiti a spese già approvate in sede assembleare e documentate nei bilanci. Tale termine è indispensabile per garantire la certezza delle obbligazioni e tutelare i diritti di tutti i partecipanti al condominio. Si devono, dunque, considerare:
- Morosità protratta: deve essere accertato il mancato pagamento da oltre sei mesi dalla chiusura dell’esercizio o dall’approvazione del rendiconto consuntivo.
- Documentazione: i debiti devono risultare da bilanci regolarmente approvati e da specifici solleciti scritti effettuati a mezzo raccomandata A/R o PEC.
- Procedura: prima di adottare misure restrittive, è necessario che l’amministratore abbia seguito tutti i passaggi formali previsti dalla normativa vigente.
I poteri dell’amministratore: come e quando può sospendere l’acqua al moroso
Il Codice Civile conferisce all’amministratore la facoltà di sospendere i servizi comuni suscettibili di godimento, compresa l'acqua, separato al condomino moroso per più di sei mesi. L’applicazione di questa misura è subordinata a condizioni specifiche che mirano a tutelare sia la collettività sia la dignità della persona interessata, che sono:
- Morosità di almeno sei mesi: il potere di limitare i servizi scatta solo dopo tale periodo.
- Servizi separabili: la sospensione è ammessa solamente se il servizio, come acqua e riscaldamento, può essere interrotto verso il singolo senza danneggiare il resto dello stabile. Nella pratica, ciò avviene solo in presenza di impianti dotati di sotto-contatori individuali.
- Assenza di necessità di autorizzazione assembleare o giudiziaria: quando il disservizio può essere effettuato da spazi comuni senza ingresso nella proprietà privata, l’amministratore agisce in autonomia e si assume personalmente la responsabilità circa la sussistenza dei presupposti di legge.
Sospensione dell’acqua: limiti, obblighi e tutela dei diritti fondamentali
Nonostante la disposizione normativa attribuisca ampi poteri in favore della compagine condominiale, restano invalicabili alcuni limiti fissati da principi sovraordinati e dalla recente giurisprudenza. Il servizio idrico, seppur comune, assume carattere di bene primario per la tutela della salute e della dignità personale, motivo per cui il legislatore e la Corte di Cassazione impongono una serie di cautele:
- Divieto di sospensione totale: anche nei casi di morosità, non è possibile privare completamente un’abitazione dell’accesso all’acqua potabile, come richiamato dall’art. 32 della Costituzione.
- Proporzionalità: ogni misura deve essere commisurata all’entità del debito e non deve costituire una forma di sanzione punitiva.
- Tutela dei diritti inviolabili: lo stacco del servizio non può mettere a rischio la salute o la dignità, prevedendo, ad esempio, la possibilità di un’erogazione minima giornaliera in situazioni di indigenza o necessità documentate.
La sentenza 1036/2025 del Tribunale di Perugia: accesso coattivo e rilevanza giurisprudenziale
La gestione di casi in cui le valvole d’intercettazione dell’acqua sono collocate all’interno dell’abitazione ha richiesto un chiarimento sostanziale della giurisprudenza, espresso nella sentenza 1036/2025 del Tribunale di Perugia. Il giudice ha riconosciuto la legittimità della sospensione a carico del condomino che persiste nella morosità oltre i sei mesi ma ha imposto un passaggio obbligato per il rispetto della proprietà privata. In questo caso:
- L’amministratore, in presenza dei presupposti di legge (morosità accertata, servizio separabile), può procedere solo se l’operazione è possibile da spazi comuni.
- Se la sospensione richiede l’accesso alla proprietà privata, occorre ricorrere ad un provvedimento giudiziario che consenta l’ingresso all’appartamento limitatamente al tempo e allo scopo della chiusura delle valvole.
Come deve procedere correttamente l’amministratore: gli step pratici e le cautele legali
Per evitare contenziosi e garantire la legittimità degli atti, l’amministratore deve attenersi a una procedura rigorosa:
- Verifica della morosità mediante bilanci approvati e solleciti scritti, trascorsi almeno sei mesi dall’inizio della inadempienza.
- Accertamento tecnico che il servizio idrico possa essere interrotto in modo separato, senza recare pregiudizio ad altri condomini.
- Notifica formale al debitore tramite lettera raccomandata A/R o PEC, specificando la volontà di procedere alla sospensione in caso di mancato saldo.
- Richiesta di intervento all’autorità giudiziaria per ottenere l’autorizzazione all’accesso in casi in cui le apparecchiature di chiusura siano situate all’interno dell’unità immobiliare.
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