Serve davvero riaprire il condono edilizio nel 2026? I pro e contro a confronto

di Marianna Quatraro pubblicato il 18/11/2025 alle 11:01

La reale utilità di una riapertura della sanatoria non è universale: dipende dai casi e dalle regolarizzazioni necessarie

Il dibattito sulla regolarizzazione degli abusi edilizi è tornato al centro della scena politica e sociale italiana con la proposta di riaprire la sanatoria avviata più di vent’anni fa. In vista delle modifiche alla Manovra Finanziaria, il prospettato ritorno della procedura di condono edilizio del 2003 desta grande attenzione, poiché tocca migliaia di famiglie e interseca importanti temi come giustizia amministrativa, equità territoriale e sicurezza del territorio.

Cosa prevede la proposta di riapertura del condono edilizio del 2003 nella Manovra 2026

La proposta d’emendamento presentata da Fratelli d’Italia nella Manovra 2026 ha come obiettivo la riattivazione dei termini previsti dalla sanatoria del 2003. Non si tratta di un nuovo condono universale, bensì della possibilità di accedere nuovamente alla regolarizzazione per quei proprietari che, all’epoca, avevano già inoltrato domanda di sanatoria e versato gli oneri dovuti, senza però vedere accolta la propria richiesta per motivi amministrativi o per scelte normative delle Regioni.

L’iniziativa mira a sciogliere il nodo irrisolto delle pratiche pendenti, specialmente in territori come la Campania, ma ha potenzialità di impatto nazionale. La disciplina proposta prevede che potranno essere sanate

le opere ultimate entro il 31 marzo 2003
realizzate in assenza o difformità dal titolo abilitativo
conformi alle prescrizioni urbanistiche vigenti a quella data

Restano escluse le costruzioni in zone di inedificabilità assoluta (ad es., aree a rischio idrogeologico, vincoli paesaggistici o storico-artistici), così come i casi di edifici con gravi difformità strutturali o già oggetto di diniego motivato.

Il nuovo meccanismo mantiene la discrezionalità attuativa in capo alle Regioni: non vi sarà un obbligo generalizzato, ma ciascuna amministrazione potrà stabilire, con propri atti, se riaprire i termini e in quali modalità, introducendo così elementi di potenziale eterogeneità tra diversi territori.

I vantaggi del condono edilizio: regolarizzazione, tutela abitativa e giustizia amministrativa

Nonostante le controversie, la riapertura della sanatoria può essere vista, secondo i sostenitori, come una occasione di equità e razionalità amministrativa. Ecco alcuni effetti potenzialmente positivi che emergerebbero dalla misura:

Definitiva regolarizzazione di situazioni sospese: molte famiglie, pur avendo rispettato gli obblighi economici previsti dalla normativa, sono rimaste senza titolo abilitante sull’immobile. La previsione permette la chiusura di contenziosi annosi, riducendo l’incertezza giuridica sulle proprietà e liberando numerosi cittadini dal rischio di sanzioni e di abbattimento degli immobili.
Tutela della prima casa e delle condizioni abitative: la possibilità di sanare la posizione di questi nuclei potrebbe salvaguardare il diritto a una sistemazione decente, soprattutto in zone dove l’emergenza abitativa resta acuta e l’abusivismo è spesso frutto di carenze di programmazione urbanistica piuttosto che di mera volontà elusiva.
Alleggerimento del carico amministrativo e dei tribunali: la chiusura delle pratiche pendenti consente alle amministrazioni pubbliche di sbloccare risorse umane e finanziarie destinate fino ad ora alla gestione di ricorsi, ispezioni e controversie. Inoltre, la regolarizzazione favorisce la valorizzazione del patrimonio edilizio e immobiliare, facilitando operazioni di compravendita e accesso a benefici fiscali.
Superamento delle distorsioni normative regionali: nelle aree dove, per scelte politiche, si era creata una discriminazione a danno di alcune categorie di proprietari, la regolarizzazione può rappresentare un intervento di giustizia amministrativa per “riparare” errori o difformità nella applicazione delle norme precedenti.

I rischi e le critiche: legalità urbanistica, impatto ambientale e precedenti legislativi

Diversi osservatori e una parte degli addetti ai lavori sottolineano i rischi insiti nella riapertura della sanatoria. Le critiche si articolano lungo varie direttrici, attribuendo all’iniziativa potenziali effetti sistemici negativi:

Indebolimento della legalità urbanistica: anche una sanatoria circoscritta rischia di trasmettere la percezione che, con il tempo, ogni abuso possa trovare soluzione, rendendo meno efficace la deterrenza normativa e favorendo nuovamente il diffondersi di pratiche irregolari
Sfida alle politiche ambientali e alla sicurezza territoriale: se da un lato il testo esclude le aree vincolate e quelle a rischio, le numerose eccezioni e la possibilità di esclusione da parte delle Regioni potrebbero creare ambiguità e rendere difficoltoso il controllo della regolarità nelle zone più fragili
Effetto di stratificazione normativa: molteplici riaperture delle sanatorie nella storia repubblicana hanno prodotto una disciplina opaca, disomogenea e difficilmente interpretabile. Si rischia di alimentare una spirale di incertezza e disparità di trattamento tra regioni diverse
Criticità nella percezione sociale: numerosi cittadini, osservando il susseguirsi di condoni e sanatorie, possono ritenere svantaggioso rispettare le regole nella convinzione che a una irregolarità seguirà comunque una possibilità di regolarizzazione, alimentando disaffezione verso le norme e perdita di fiducia nelle istituzioni.

Aspetti tecnici e limiti applicativi della sanatoria: chi resta escluso e quali condizioni sono previste

Il meccanismo studiato per la riapertura della sanatoria targata 2003 prevede paletti ben delineati negli aspetti tecnici e giuridici:

Ambito temporale limitato: la misura riguarda esclusivamente opere ultimate entro il 31 marzo 2003 e già oggetto di domanda negli anni passati, con obbligo di aver corrisposto interamente gli oneri previsti. Nessuna ulteriore “finestra” riguarda abusi commessi successivamente.
Ambito oggettivo ristretto: rimangono esclusi gli immobili realizzati in aree soggette a vincoli insormontabili, come le “zone rosse” vulcaniche, le zone a rischio idrogeologico o quelle dichiarate di inedificabilità assoluta. Lo stesso vale per gli edifici non in regola con le norme antisismiche o ambientali.
Specificità delle opere ammesse: gli interventi ammissibili rientrano tra quelli sanabili ai sensi della norma istitutiva del 2003, senza ampliamenti o interventi successivi alla domanda originale, penalizzando così le pratiche con ulteriori modifiche (come ribadito più volte da recenti sentenze amministrative).
Competenza amministrativa decentrata: la decisione in merito alla ricezione delle domande e ai criteri spetterà ai singoli enti locali, entro il quadro definito dalla Regione. Questo può rallentare o complicare la procedura e generare diversità di trattamento.

Serve davvero riaprire il condono edilizio? Analisi e prospettive future per la regolarizzazione degli abusi

La domanda sulla reale utilità di una riapertura della sanatoria non trova risposte univoche. Da un lato, i casi di cittadini penalizzati da errori amministrativi o dalla stratificazione normativa regionale suggeriscono una esigenza di equità e razionalizzazione.

Dall’altro, però, la ripetuta apertura di finestre di condono rischia di minare il valore educativo e deterrente delle norme in materia edilizia.

Le prospettive future della regolarizzazione degli abusi sembrano dipendere da un bilanciamento attento tra:

l’esigenza di dare risposta a chi si trova in situazioni di palese iniquità senza avallare un pericoloso contenzioso permanente;
la necessità di mantenere alta la fiducia nella capacità delle istituzioni di far rispettare le regole, disincentivando la propensione all’irregolarità;
l’impegno per una maggiore uniformità e chiarezza degli strumenti normativi e regolatori, che potrebbero essere semplificati solo all’esito di un ampio confronto tra Stato e Regioni;
l’inserimento di criteri di sostenibilità ambientale e di sicurezza negli interventi sanabili, elemento tuttora troppo spesso trattato in modo residuale.