Condono edilizio in Manovra Finanziaria 2026: cosa sanerebbe, funzionamento, tempi e gli esclusi

di Marianna Quatraro pubblicato il 17/11/2025 alle 08:15

Condono edilizio Manovra Finanziaria 202

Spunta un nuovo condono edilizio in Manovra Finanziaria 2026: ecco cosa prevede e per chi

L’emendamento presentato per la Manovra finanziaria 2026 rilancia il tema della sanatoria edilizia, proponendo la riapertura di una finestra temporale per regolarizzare specifiche irregolarità urbanistiche. Questa iniziativa prende spunto dalla necessità di risolvere migliaia di situazioni pendenti che coinvolgono famiglie e immobili, creando aspettative significative soprattutto in alcune regioni italiane.

Si tratta di una misura attesa e dibattuta, il cui obiettivo è consentire agli aventi diritto di ottenere il riconoscimento della regolarità dei propri immobili realizzati o modificati senza titolo abilitativo, secondo le modalità e le condizioni già previste dal quadro normativo del passato.

Nel contesto della strategia governativa per il 2026, la sanatoria edilizia mira a sanare non nuove irregolarità, ma piuttosto a rimediare a errori amministrativi e incomprensioni normative che hanno lasciato in sospeso numerose richieste di regolarizzazione.

Origini e precedenti: la sanatoria del 2003 come modello

Il riferimento principale per la nuova proposta di condono edilizio è rappresentato dalla cosiddetta "terza maxi-sanatoria", approvata nel 2003 durante il governo guidato da Silvio Berlusconi, che aveva introdotto la possibilità di regolarizzare opere abusive ultimate entro il 31 marzo 2003. Solo quelle conformi agli strumenti urbanistici vigenti a quella data potevano beneficiare della sanatoria, con esclusioni rigorose per aree vincolate o soggette a tutela.

Il meccanismo introdotto permise di regolare numerose situazioni di abuso, ponendo delle condizioni stringenti legate sia al tipo di intervento, sia alla localizzazione degli immobili. Gli interventi che potevano essere sanati ricadevano principalmente tra ristrutturazioni, restauri e lavori di risanamento conservativo che non comportavano incremento volumetrico.

Nei casi di immobili in zone sottoposte a vincoli ambientali, paesaggistici, idrogeologici o storici, era richiesta l’autorizzazione delle autorità competenti e la sanatoria era possibile solo laddove le opere non alteravano la volumetria e rispettavano il carattere storico-artistico dei manufatti.
Non erano invece ammessi alla regolarizzazione:

immobili già oggetto di precedenti sanatorie;
opere non rispondenti ai requisiti antisismici essenziali;
fabbricati con condanne penali gravi a carico dei proprietari;
costruzioni realizzate su terreni con vincolo di inedificabilità assoluta.

Nel caso della Campania, la legge regionale non recepì integralmente la normativa nazionale, lasciando migliaia di pratiche in stato di sospensione e privando molti cittadini della possibilità di regolarizzare situazioni rimaste irrisolte nonostante il pagamento degli oneri. La riapertura del condono, come riproposta nel 2026, si ispira direttamente alle regole di quella sanatoria e intende offrire una seconda possibilità a chi, per ragioni burocratiche, non è riuscito a perfezionare la propria posizione vent’anni fa.

Cosa prevede l’emendamento 2026: chi può beneficiare del nuovo condono edilizio

L’emendamento di cui si discute in commissione Bilancio al Senato propone la riapertura dei termini per la presentazione delle domande di sanatoria secondo l’impianto normativo del 2003. Ciò significa che potranno essere regolarizzati quegli immobili e quegli interventi che rispettano cumulativamente i seguenti requisiti:

lavori completati entro il 31 marzo 2003 in assenza o in difformità dal titolo edilizio;
opere conformi alle prescrizioni urbanistiche e agli strumenti adottati alla data suddetta;
interventi rientranti nell’ambito di ristrutturazioni, restauri e risanamenti conservativi, escludendo ampliamenti volumetrici non autorizzati.

Sono esclusi tutti gli immobili che, al momento della realizzazione, ricadevano in aree vincolate sotto il profilo ambientale, paesaggistico, idrogeologico o inserite in parchi nazionali e regionali. Inoltre, non sono ammessi alla regolarizzazione edifici che risultano non adeguabili alla normativa antisismica vigente o che siano già stati oggetto di precedenti istanze di condono.
Il provvedimento, se approvato, si rivolgerà primariamente a chi, pur avendo rispettato le previsioni della sanatoria 2003 e avendo adempiuto agli obblighi economici, fu escluso per motivi amministrativi o interpretativi legati soprattutto all’applicazione regionale delle norme. Resta la necessità di documentare la conformità urbanistica degli abusi e di attestare l’assenza di vincoli ostativi.

I limiti e le esclusioni dal condono edilizio: zone vietate e casi specifici

La nuova possibilità di regolarizzazione non è estesa a tutti gli abusi: sono previsti limiti e rigorosi criteri di esclusione, volti a salvaguardare l’integrità dei territori soggetti a particolare tutela. Non potranno essere oggetto di sanatoria:

fabbricati costruiti in zone di inedificabilità assoluta, tra cui aree vincolate paesaggisticamente o soggette a rischio idrogeologico;
immobili realizzati all’interno delle cosiddette “zone rosse”, come aree a rischio vulcanico o definite come tali dagli strumenti urbanistici o da normative speciali;
edifici che non possono raggiungere la conformità alle vigenti norme antisismiche;
manufatti già regolarizzati o oggetto di sanatorie precedenti;
costruzioni caratterizzate da procedimenti penali gravi pendenti sui richiedenti.

La tabella seguente consente di distinguere rapidamente tra casi sanabili e casi esclusi:

Casi Sanabili	Casi Esclusi
Restauri, risanamenti conservativi senza aumento volumetrico, completati entro il 31 marzo 2003 e conformi alle prescrizioni urbanistiche	Opere in zone rosse, inedificabilità assoluta, non adeguabili alle norme antisismiche o già oggetto di precedenti condoni

La ratio del legislatore è evitare che la procedura venga percepita come una “sanatoria indiscriminata”, tutelando invece l’interesse pubblico alla sicurezza e alla protezione dell’ambiente. Le esclusioni puntano soprattutto a prevenire futuri contenziosi e a garantire condizioni di sicurezza per gli abitanti delle aree interessate.

La Campania e le pratiche sospese: motivazioni e criticità irrisolte

Un aspetto centrale nella discussione riguarda il peso delle pratiche non concluse sul territorio campano. In questa regione, infatti, la precedente normativa regionale non recepì in modo pieno le disposizioni introdotte dal condono nazionale del 2003, lasciando in sospeso numerose domande. Questo ha creato un elevato contenzioso amministrativo e situazioni di forte incertezza per cittadini che, pur avendo adempiuto agli oneri richiesti, si sono visti negare la regolarizzazione delle loro abitazioni.

Molte delle richieste rimaste inevase riguardano immobili collocati in aree soggette a particolari restrizioni (ad esempio, rischio vulcanico) e necessitano di permessi edilizi in sanatoria difficilmente ottenibili.
La regionale campana, negli anni, ha previsto numerose proroghe tentando di sbloccare le pratiche, ma senza esito definitivo, con continui rinvii fino a dicembre 2020.

Iter legislativo e prospettive per l’approvazione finale

La misura, depositata in commissione Bilancio al Senato, farà parte del dibattito parlamentare nei prossimi mesi, tra le oltre cinquemila proposte di modifica sul tavolo. Sarà la commissione a decidere quali emendamenti verranno messi ai voti in aula.

Secondo quanto dichiarato dai promotori, la riapertura della sanatoria riceverà priorità nelle discussioni, soprattutto per le implicazioni che comporta in termini sociali e di gestione dei contenziosi amministrativi. Tuttavia, le divisioni politiche e le critiche delle opposizioni potrebbero influenzare l’esito e la tempistica dell’approvazione.