Troppo rumore in condominio: si ha diritto al risarcimento anche se è prodotto da impianti e ascensori

di Marcello Tansini pubblicato il 13/11/2025 alle 17:40

Quando gli impianti condominiali, come ascensori e tubature, generano rumori oltre la normale tollerabilità, il condomino può ottenere tutela e risarcimento secondo criteri tecnici e legali.

Il diritto alla quiete domestica è un pilastro nella vita condominiale, configurandosi non solo come un requisito di comfort ma come una vera e propria garanzia giuridica. Nel corso degli anni, la tutela contro le immissioni acustiche provenienti da impianti comuni è evoluta fino a essere riconosciuta come una delle forme di protezione della persona più rilevanti all'interno del contesto abitativo.

Le più recenti pronunce, come quella della Corte d'Appello di Firenze, sottolineano la centralità di questo diritto, dichiarando che il superamento della soglia di tollerabilità acustica configura una violazione vera e propria dei diritti fondamentali del condomino. In particolare, il rumore derivante da impianti come ascensori e riscaldamento centralizzato, se non mantenuto entro i limiti tecnici e giuridici previsti, può compromettere il pieno godimento della proprietà. Da queste basi deriva un quadro di tutela rafforzata della quiete, fondato sul principio che ogni condominio, quale custode delle parti comuni, ha l'obbligo di prevenire e risolvere le situazioni che possano minacciare il benessere psicofisico degli abitanti.

Quando il rumore negli impianti condominiali supera la normale tollerabilità: criteri legali e tecnici

L'articolo 844 del Codice Civile stabilisce che le immissioni acustiche provenienti da impianti comuni, come gli ascensori, devono essere contenute entro limiti ragionevoli, valutati in relazione al contesto abitativo e alle esigenze dei singoli soggetti. La valutazione non è automatica, ma tiene conto di diversi parametri:

Condizione dei luoghi: l'impatto di un rumore varia sensibilmente a seconda che ci si trovi in una zona centrale e trafficata o in un'area residenziale particolarmente silenziosa.
Sensibilità dell'uomo medio: si ragiona sulla soglia di sopportazione di una persona normale, senza tener conto di ipersensibilità soggettive.
Caratteristiche costruttive: la vicinanza dei locali all'impianto, lo spessore delle pareti e la qualità dell'isolamento influenzano la percezione del disturbo.

Dal punto di vista tecnico, la giurisprudenza e le norme UNI utilizzano il cosiddetto criterio comparativo: ci si basa sulla differenza tra il rumore di fondo e quello generato dall'impianto in funzione. In sede giudiziaria, è frequentemente ritenuto intollerabile un incremento superiore a 3 decibel nelle ore notturne e a 5 decibel in quelle diurne. Nelle controversie vengono considerati anche altri elementi, come la persistenza del rumore, i picchi di intensità, la tipologia di suono (continuo, intermittente, impulsivo) e la frequenza con cui si manifesta (occasionale, periodico, costante). Tutti questi criteri sono valutati caso per caso, al fine di stabilire se il livello di rumorosità superi la soglia di normale tollerabilità e comporti un pregiudizio per la salute e la qualità della vita del residente.

Responsabilità del condominio e diritto al risarcimento secondo la giurisprudenza attuale

In base alla normativa vigente e alla costante giurisprudenza, quando il rumore prodotto dagli impianti condominiali supera il limite della normale tollerabilità e reca pregiudizio ai residenti, il condominio, quale custode delle parti comuni ai sensi dell'art. 1130 del Codice Civile, ne risponde in via diretta. La Corte di Cassazione e vari tribunali hanno chiarito che l'ente di gestione può essere chiamato a risarcire sia i danni patrimoniali che quelli non patrimoniali subiti dai condomini. Diversi pronunciamenti, come quello della Corte d'Appello di Firenze, evidenziano che la responsabilità si attiva anche in assenza di dolo o colpa specifica, qualora venga dimostrata l'inerzia nell'attuare interventi tecnici idonei a ricondurre le emissioni sonore entro i parametri di legge.

È inoltre importante precisare che l'azione legale va esercitata contro il condominio e non contro il singolo amministratore, essendo quest'ultimo rappresentante legale e non titolare dei beni. Nei casi più complessi, il giudice può ordinare interventi tecnici obbligatori, sospendere l'uso dell'impianto o condannare il risarcimento dei danni (sia materiali che morali) subiti dagli abitanti. La recente evoluzione giurisprudenziale, inoltre, ha riconosciuto sempre più spesso il danno non patrimoniale, collegato alla violazione del diritto al riposo e alla salute, anche in assenza di un danno fisico documentato, valorizzando il disagio e lo stress provato nel proprio domicilio.

Come dimostrare il superamento dei limiti: ruolo della perizia fonometrica e raccolta delle prove

La dimostrazione oggettiva che il rumore prodotto dagli impianti condominiali superi la normale tollerabilità è essenziale ai fini della tutela del condomino. La raccolta delle prove segue un iter ben preciso, i cui punti centrali sono:

Perizia fonometrica: viene affidata a un tecnico esperto iscritto agli elenchi regionali, che effettua misurazioni strumentali dei livelli di rumore nell'ambiente domestico sia a impianto spento che acceso. Il risultato deve evidenziare un delta di decibel superiore ai limiti di legge, offrendo una base tecnica solida anche per eventuali contenziosi.
Raccolta di testimonianze: altri residenti possono confermare la presenza, la durata e l'intensità del disturbo, rafforzando l'impianto probatorio.
Registrazioni audio e video: sebbene abbiano minore valore tecnico rispetto alla perizia, possono contribuire a documentare la ricorrenza e la natura del disagio, sempre nel rispetto della privacy.

Nei processi civili, spesso la perizia tecnica di parte viene seguita da una consulenza tecnica d'ufficio (CTU) ordinata dal giudice, il cui esito è frequentemente decisivo. Per rafforzare la domanda di tutela, risulta utile raccogliere ulteriori elementi oggettivi come certificazioni mediche, qualora il rumore abbia determinato effetti sulla salute psico-fisica.

La procedura per richiedere l'intervento e il risarcimento: segnalazioni, mediazione e ricorso al giudice

Per affrontare una situazione di rumore intollerabile imputabile agli impianti comuni, il condomino deve seguire una sequenza di passaggi:

Segnalazione all'amministratore: il primo contatto deve essere formale, preferibilmente inviato via raccomandata A/R o PEC, specificando gli orari, la frequenza e la presunta fonte del disturbo; si raccomanda di conservare ogni ricevuta come prova.
Attivazione dell'assemblea condominiale: se la segnalazione non produce effetti, un gruppo di condomini rappresentante almeno un sesto del valore dell'edificio può chiedere la convocazione straordinaria dell'assemblea, indicando chiaramente l'oggetto della discussione.
Mediazione civile obbligatoria: la legge impone di tentare una procedura di mediazione prima di adire l'autorità giudiziaria per controversie condominiali. Durante questo passaggio, spesso alla presenza di avvocati, si cerca di raggiungere un accordo bonario su eventuali interventi e risarcimenti.
Ricorso al giudice: se la mediazione fallisce, si può agire in sede civile con un'azione inibitoria (per ottenere la cessazione del rumore) e risarcitoria (per i danni subiti). Il giudizio può prevedere l'esecuzione di perizie fonometriche e l'assunzione di prove testimoniali.

La documentazione raccolta nelle fasi precedenti costituisce la base su cui il giudice deciderà se ordinare lavori, sospensioni o risarcimenti specifici, salvaguardando il diritto alla quiete e al benessere abitativo del singolo proprietario.

I danni risarcibili: patrimoniali e non patrimoniali, come si quantifica il danno da rumore

Quando viene accertata la violazione dei limiti di normale tollerabilità da parte degli impianti condominiali, il residente ha diritto a richiedere un risarcimento per le conseguenze negative subite. Le categorie di danno riconosciute sono principalmente due:

Danni patrimoniali: riguardano le perdite economiche dirette e documentabili, come la diminuzione del valore commerciale dell'appartamento, costi per insonorizzazioni aggiuntive, spese mediche legate a disturbi da insonnia o ansia correlata al rumore. La quantificazione avviene tramite perizie tecniche e mediche o valutazioni immobiliari.
Danni non patrimoniali: comprendono il danno biologico, ossia la lesione dell'integrità psico-fisica accertata da referti sanitari, e il danno esistenziale, cioè la compromissione della qualità della vita derivante dall'impossibilità di godere del pieno benessere domestico. Il giudice può valutare l'entità di questo danno in via equitativa, tenendo conto della durata e della gravità dell'immissione acustica, dell'età e delle condizioni personali del ricorrente.

Spesso, la prova del danno non patrimoniale può avvenire anche in via presuntiva, sulla base della dimostrata intollerabilità del rumore. Tuttavia, ove possibile, risulta sempre opportuno allegare ogni elemento oggettivo a supporto della richiesta, per consentire una quantificazione adeguata e una tutela piena della serenità domestica.