Tutti gli obblighi fiscali condominiali 2025: scadenze, adempimenti e responsabilità dell’amministratore

Sono diversi gli adempimenti e le scadenze fiscali che i condomini devono rispettare nel 2025, assicurando il rispetto delle regole, la trasparenza nei confronti dei condòmini e un’efficiente amministrazione delle risorse comuni.

Ruolo e responsabilità dell’amministratore nei principali adempimenti fiscali

Nello svolgimento degli adempimenti fiscali condominiali, l’amministratore ha il ruolo di incaricato della gestione fiscale, rappresentando il condominio verso l’esterno e facendosi carico di tutte le pratiche connesse all’assolvimento degli oneri tributari.

Le sue mansioni principali includono:

• Applicazione delle ritenute d’acconto sui compensi dei fornitori e dei professionisti che svolgono attività per conto del condominio, come gli appaltatori, i tecnici e lo stesso amministratore;
• Versamento delle ritenute tramite modello F24, rispettando le tempistiche e i codici tributo previsti;
• Predisposizione e invio delle certificazioni uniche (CU) ai percettori di redditi e all’Agenzia delle Entrate;
• Presentazione della dichiarazione annuale tramite modello 770;
• Trasmissione delle comunicazioni relative agli interventi di recupero del patrimonio edilizio e di risparmio energetico;
• Gestione degli adempimenti in tema di imposte locali (IMU, TOSAP) dove applicabili.

Le responsabilità dell’amministratore si estendono anche all’impiego di strumenti digitali per la trasmissione telematica dei dati, come Entratel e Fisconline, e all’aggiornamento continuo rispetto alle modifiche legislative.

Deve, inoltre, garantire un’adeguata formazione professionale, oltre alla trasparenza nei confronti dei condòmini, rendendo disponibile la documentazione fiscale e spiegando i criteri di riparto delle spese detraibili.

Adempimenti fiscali ordinari: ritenute d’acconto, versamenti F24, modelli CU e 770

Gli adempimenti fiscali carico del condominio si articolano principalmente in quattro aree:

• Ritenute d’acconto: il condominio agisce quale sostituto d’imposta, trattenendo una quota delle somme dovute a fornitori e consulenti. La percentuale standard per i professionisti è il 20%, mentre per imprese che effettuano opere o servizi sulle parti comuni è il 4%. La corretta applicazione delle ritenute è un pilastro per la regolarità fiscale condominiale.
• Versamento tramite F24: le ritenute trattenute vanno versate all’Erario utilizzando esclusivamente il modello ministeriale F24; la scadenza, regolarmente mensile, ricade entro il giorno 16 del mese successivo al pagamento al fornitore.
• Certificazione Unica (CU): ogni anno l’amministratore deve attestare le somme corrisposte e le ritenute operate verso ciascun percipiente. La CU va trasmessa all’Agenzia delle Entrate e consegnata ai beneficiari rispettando i termini di legge.
• Dichiarazione modello 770: è la dichiarazione annuale che riepiloga le ritenute operate e i relativi versamenti. Il modello va inviato telematicamente entro il termine stabilito, generalmente fissato al 31 ottobre dell’anno successivo a quello di riferimento.

Scadenze chiave del 2025 per le comunicazioni fiscali condominiali

Sanzioni e conseguenze per inadempimenti e irregolarità fiscali dell’amministratore

Il mancato rispetto delle scadenze e degli obblighi fiscali condominiali può comportare gravi ripercussioni. Le principali sanzioni includono:

• Mancato versamento ritenute: sanzione pari al 30% dell’importo non versato, oltre interessi;
• Omissione o errore nell’invio della CU: multa di 100 euro per ciascuna certificazione, ridotta se sanata entro 60 giorni dalla scadenza (fino a un massimo di 20.000 euro);
• Omessa presentazione del modello 770: sanzione tra 250 e 2.000 euro, oltre a 50 euro per ogni percipiente non indicato; se associate a mancati versamenti delle ritenute, ulteriore sanzione dal 120% al 240% delle somme non pagate.
• Omissione quadro AC: sanzione amministrativa tra 258 e 2.065 euro.

Novità normative fiscali 2024/2025 e aggiornamenti operativi per amministratori

Il 2025 è caratterizzato dall’introduzione di innovazioni stringenti in materia fiscale per gli amministratori condominiali:

• Obbligo di fatturazione elettronica per chi gestisce in regime forfettario, in vigore dal gennaio 2024.
• Obbligo di pagamenti tracciabili per ogni spesa condominiale, azzerando l’uso del contante.
• Riduzione delle aliquote dei Bonus edilizi: ad esempio, il Superbonus scende al 65% nel 2025 per lavori avviati entro ottobre 2024, detrazione in 10 anni.
• Limitazioni alla cessione dei crediti di imposta e agli sconti in fattura per determinate detrazioni fiscali.
• Aumento delle aliquote sulle ritenute d’acconto dei bonifici parlanti e modifiche dei parametri per IVIE e IVAFE sugli immobili e attività all’estero.
• Introduzione della procedura semplificata per la gestione delle ritenute sostitutiva del modello 770 in determinati casi, per favorire la digitalizzazione e semplificazione dei processi.

 

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