Amministratore di condominio, responsabilità. Diritti e doveri e quando è inadempiente

Quali sono i diritti e i doveri di un amministratore di condominio e cosa succede se non fa nulla: responsabilità penali in casi di problemi gravi

Autore: Marianna Quatraro
pubblicato il 24/06/2019 alle ore 11:32

Nel corso degli anni la figura dell'amministratore di condominio è cambiata e oggi l’amministratore di condominio ha dei compiti e dei doveri che comportano maggiori responsabilità, sia da un punto di vista civilistico (responsabilità contrattuale e extracontrattuale), sia da un punto di vista penale, considerando che l’amministratore di condominio è considerata una persona fisica e se non fa nulla di ciò che dovrebbe o provoca danni e problemi ne deve rispondere penalmente.  Ma quali sono i diritti e i doveri di un amministratore di condominio?

Amministratore di condominio: requisiti necessari

Per diventare amministratori di condominio è necessario soddisfare una serie di requisiti che prevedono:

1. aver conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
2. aver frequentato un corso di formazione iniziale e svolgere attività di formazione periodica in amministrazione condominiale;
3. godere dei diritti civili;
4. non essere mai stato condannato per delitti nei confronti della pubblica amministrazione, della giustizia, la fede pubblica;   
5. non essere interdetto o inabilitato;
6. non essere sottoposto a misure di prevenzione divenute definitive, ad eccezione di una eventuale riabilitazione;
7. non essere annotato nell’elenco dei protesti cambiari;
8. avere i cosiddetti requisiti di onorabilità, formazione e professionalità.

La legge prevede, infatti, per l’amministratore di condominio l’obbligo all’aggiornamento periodico (ha cadenza annuale) per mantenere i suoi incarichi, appunto, di amministrazione.

Diritti e doveri dell’amministratore di condominio

Quali sono i diritti e i doveri di un amministratore di condominio? Dal momento della sua nomina, l’amministratore condominiale ha il diritto di poter promuovere tutte le azioni giudiziali nell’interesse del condominio ma sono molti gli obblighi da rispettare.

Per quanto riguarda i doveri, L’amministratore di condominio ha innanzitutto il dovere di vigilare sulle parti comuni dei condomini e di adottare tutte le misure idonee a prevenire pericoli per la incolumità pubblica derivanti dalle cose comuni.

Ha poi il dovere della gestione finanziaria del condominio e una serie di obblighi che prevedono la convocazione dell’assemblea dei condomini almeno una volta ogni anno, eseguire le delibere, fare osservare a tutti i condomini le regole di condominio, riscuotere dai condomini le somme stabilite di pagamento del condominio, agire contro i morosi, provvedere ai pagamenti tramite conto corrente condominiale, eseguire tutti gli adempimenti fiscali a carico del condominio, compilare i registri del condominio.

Inoltre, alla fine di ogni anno l’amministratore condominiale deve presentare il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la sua approvazione. La mancata convocazione dell'assemblea entro il termine di 180 giorni costituisce grave irregolarità.

Inadempienze quando amministratore di condominio non fa nulla: le responsabilità

L’amministratore condominiale viene considerato inadempiente quando non rispetta gli obblighi previsti e commette gravi irregolarità. In questi casi si può arrivare alla revoca dell’incarico e in casi estremi a rispondere di responsabilità penali.

Scatta, per esempio, la responsabilità penale dell’amministrazione di condominio nei casi di azioni o omissioni da lui stesso poste in essere, per esempio se non sono stati fatti lavori sul condominio che hanno causato incidenti o problemi ai condomini, se, dunque, è stato inadempiente.

L’amministratore è, infatti, responsabile per l’omissione di lavori di manutenzione ordinaria, indispensabili al fine di scongiurare pericoli derivanti dalle parti comuni dell’edificio, e si tratta di lavori che non sono necessariamente subordinati alla preventiva deliberazione dell'assemblea condominiale perché in alcuni casi si tratta di interventi di urgenza.

Se l’amministratore risulta inadempiente in tal senso commette un illecito amministrativo e un illecito contravvenzionale di omissione di lavori necessari. Sono, inoltre, previste sanzioni per l’amministratore di condominio anche per i cosiddetti reati comuni, per esempio per reato di ingiuria se nel corso di un’assemblea condominiale insulta, diffama o offende l’onore di qualche condomino, o se non mantiene discrezione e riservatezza dei dati informativi relativi a condominio e condomini.

E’ possibile revocare l’incarico all’amministratore condominiale anche nel caso in cui non fa nulla di fronte a richieste e lamentale, ovviamente gravi e importanti, da parte dei condomini. L’amministratore condominiale inadempiente rispetto a quanto previsto dal suo ruolo provvedere anche al pagamento del risarcimento dei danni (responsabilità civile) nei casi di problemi dichiaratamente, e provatamente, derivanti dalla sua condotta.