Chi è responsabile del pagamento dell’amministratore di condominio per un sinistro?

L’amministratore di condominio è la figura incaricata della tutela dei beni comuni e della corretta applicazione delle regole condominiali.

In presenza di un sinistro, ossia un evento che abbia causato danni a parti comuni o impatti su beni privati, il mandato ricevuto assume una connotazione tecnica e gestionale di particolare delicatezza. 

Il compenso dell’amministratore: obblighi di legge, trasparenza e criteri di calcolo

Stando a quanto stabilito dalla normativa vigente, il compenso spettante all’amministratore viene stabilito al momento della nomina e reso trasparente tramite presentazione di un preventivo dettagliato.

La trasparenza degli importi è condizione essenziale: la mancata indicazione precisa delle cifre comporta l’annullabilità della nomina stessa.

Il calcolo della retribuzione ordinaria si basa su parametri oggettivi, quali la dimensione dello stabile, il numero di unità e le particolarità dell’immobile (ad esempio, la presenza di aree verdi o servizi condivisi). Oltre al compenso annuo può essere richiesto un rimborso spese, purché specificato in anticipo e tracciato dettagliatamente e:

• Obbligo di dichiarazione: ogni rinnovo dello stesso amministratore deve essere accompagnato da rideterminazione chiara del corrispettivo.
• Personalizzazione degli importi: i criteri possono adattarsi a situazioni specifiche, come l’esigenza di gestione di lavori straordinari o eventi imprevisti.
• Vigilanza dei condomini: il preventivo, allegato alla convocazione assembleare, consente a ciascun partecipante di valutare se gli importi sono in linea con la tipologia e le esigenze del condominio.

Gestione dei sinistri in condominio: procedure e responsabilità dell’amministratore

Nel caso di un sinistro o evento dannoso nelle parti comuni, l’amministratore deve attivarsi con una tempestiva denuncia, avviando così il processo di accertamento e liquidazione.

La documentazione deve risultare esaustiva e precisa: fotografie, relazioni tecniche, testimonianze, stime dei danni sono elementi richiesti sia dagli assicuratori che dai periti chiamati a valutare l’accaduto. La raccolta di prove concrete tutela sia il diritto del condominio all’indennizzo sia il patrimonio collettivo.

Capire le cause del danno è essenziale, poiché da ciò deriva la possibilità di attivare specifiche garanzie. Ad esempio, danni da infiltrazioni, rigurgiti di tubazioni o eventi atmosferici devono essere distinti per una corretta imputazione di responsabilità e per essere certi che la copertura assicurativa sia applicabile.

Anche la comunicazione dei termini di denuncia previsti dal contratto assume rilievo centrale: la mancata segnalazione nel tempo utile può tradursi in perdita del diritto al risarcimento.

• Raccolta e invio della documentazione alle compagnie assicurative
• Rapporti con i periti e verifica della correttezza delle relazioni tecniche
• Coordinamento della ripartizione del risarcimento tra le diverse parti danneggiate, secondo regolamento
• Comunicazione ispirata a principi di chiarezza e tracciabilità verso tutti i condomini coinvolti

Ogni fase va gestita garantendo alti standard di professionalità e trasparenza.

L'iter operativo in caso di sinistro in condominio comprende le seguenti fasi:

• Verifica immediata dei danni: l’amministratore individua con rapidità l’entità dell’evento, provvedendo a mettere in sicurezza aree potenzialmente pericolose.
• Denuncia del sinistro: la comunicazione all’assicurazione deve essere correttamente circostanziata, con invio di fotografie, relazioni tecniche e testimonianze raccolte.
• Interfaccia con assicuratore e perito: in questa fase l’amministratore accompagna la perizia, fornisce l’accesso ai locali e collabora nel chiarire dinamica e responsabilità, anche tramite relazioni tecniche o perizie di parte, se necessario.
• Selezione delle imprese di riparazione: la raccolta di preventivi trasparenti e competitivi e la presentazione all’assemblea per l’approvazione delle spese integrano il processo gestionale.
• Coordinamento degli interventi: l’esecuzione dei lavori viene monitorata per garantirne l’efficacia e la completa risoluzione del sinistro.

In presenza di assicurazione, l’amministratore gestisce la liquidazione e la ripartizione dei fondi; in assenza di polizza, si procede secondo regolamento e norme vigenti. 

Quando e come si determina il compenso extra per la gestione dei sinistri

Il diritto ad una maggiorazione del compenso all'amministratore per la gestione di sinistri è subordinato a quanto previsto nel contratto di incarico o nel preventivo. Solitamente, in fase di nomina, l’amministratore può proporre una voce specifica riferita agli oneri legati all’attività straordinaria.

Il calcolo segue parametri indicati in percentuale sulla spesa per interventi di ripristino o secondo un forfait per attività straordinarie, come la gestione completa della pratica assicurativa.

Se tale voce è dettagliatamente esplicitata e approvata dall’assemblea, il diritto al compenso aggiuntivo è certo. In assenza di previsione specifica nel preventivo, l’amministratore avrà diritto solo se l’assemblea approva, a posteriori, con una delibera dedicata.

L’importo può variare dal 2% al 3% rispetto al costo degli interventi di riparazione oppure essere espresso come cifra fissa, ad esempio per la partecipazione al sopralluogo peritale. 

Chi deve pagare l’amministratore in caso di sinistro: criteri di ripartizione e casi particolari

Il principio della ripartizione del compenso extra per la gestione di sinistri segue le stesse modalità previste per le spese inerenti le parti comuni. In genere, il costo è suddiviso sulla base dei millesimi di proprietà tra tutti i condomini.

In presenza di danno che coinvolga uno specifico proprietario, egli non partecipa al pagamento dell’onorario straordinario se risulta parte contrapposta nel procedimento risarcitorio.

• Quando il sinistro interessa solo le parti comuni: la spesa per la gestione è a carico di tutti i partecipanti al condominio, proporzionalmente ai loro millesimi.
• Sinistro che coinvolge un singolo condomino: il danneggiato è escluso dal riparto delle spese di gestione e risarcimento.

Diverso il caso in cui il regolamento condominiale preveda specifici criteri: la prevalenza della volontà assembleare può introdurre deroghe.

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