Obbligo bilancio condominiale in convocazione: nuove regole dopo sentenza Cassazione 2025 e cosa cambia

La gestione dei condomini in Italia è regolata da diverse norme che individuano in modo puntuale i doveri dell’amministratore e i diritti dei singoli proprietari. Particolare attenzione viene riservata alla convocazione dell’assemblea e alla presentazione del rendiconto annuale, strumenti chiave per garantire trasparenza amministrativa e tutela del patrimonio comune. 

Obbligo di allegare il bilancio condominiale: normativa vigente e prassi

L’obbligo dell’amministratore di fornire informazioni dettagliate in occasione delle assemblee rappresenta uno degli strumenti principali per assicurare una gestione corretta e trasparente degli interessi collettivi.

Tuttavia, la normativa attualmente vigente non impone l'obbligo di allegare il bilancio consuntivo o preventivo direttamente all’avviso di convocazione. Basta, infatti, che l’ordine del giorno riporti la trattazione del rendiconto, lasciando ai singoli condomini il diritto di richiedere e visionare la documentazione giustificativa prima dell’assemblea.

In questo contesto:

• L’amministratore ha il dovere di redigere il bilancio consuntivo annuale, da sottoporre ad approvazione assembleare entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio.
• Non sussiste tuttavia un obbligo di allegazione automatica del documento all’avviso di convocazione, se non specificamente deliberato dall’assemblea.
• I condomini conservano sempre il diritto di accesso e copia della documentazione contabile a loro spese e su richiesta.

Cosa cambia dopo la sentenza Cassazione 2025: analisi e implicazioni pratiche

La Corte di Cassazione (ordinanza n. 23893/2024) e poi la sentenza n. 1903/2025 del Tribunale di Nocera hanno cambiato le regole, introducendo il nuovo obbligo di allegazione del bilancio alla convocazione assembleare:

• Sentenza Cassazione 2024: conferma la discrezionalità dell’assemblea sulla costituzione del fondo cassa e ribadisce l’inesistenza dell’obbligo di allegazione con la convocazione, a patto che sia garantito il diritto di accesso ai condomini.
• Sentenza Tribunale di Nocera 2025: richiama il principio della trasparenza e impone che, nei casi di controversia, l’amministratore documenti di aver offerto un’adeguata possibilità di consultazione preventiva dei bilanci, anche avvalendosi di strumenti digitali o specifici sportelli informativi condominiali. In particolare, la sentenza n.1903/2025 ha stabilito che il rendiconto di bilancio, completo dei suoi allegati essenziali, deve essere inviato a tutti i condomini insieme alla convocazione. 

Le due sentenze rafforzano l’obbligo di trasparenza e la responsabilità nella gestione contabile e il mancato rispetto può esporre l’amministratore a rischi di impugnazione delle delibere o di revoca giudiziale.

La mancata convocazione e l’approvazione del bilancio: responsabilità dell’amministratore e conseguenze

La gestione amministrativa dei condomini impone il rispetto di regole ben definite per quanto concerne sia la convocazione tempestiva dell’assemblea sia la corretta approvazione del bilancio.

Il Codice Civile attribuisce all’amministratore il compito di convocare l’assemblea per l’approvazione del rendiconto annuale entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio contabile e:

• L’omessa o tardiva convocazione viene considerata una grave irregolarità idonea a giustificare la revoca giudiziale dell’amministratore anche su iniziativa di un solo condomino.
• L’approvazione del bilancio condominiale è condizione obbligatoria perché il rendiconto abbia pieno valore legale e amministrativo: senza una delibera valida, il bilancio resta privo di qualunque efficacia, anche se redatto correttamente.
• Il mancato rispetto dei termini o delle modalità previste espone l’amministratore a responsabilità per grave inadempienza, con possibilità per i condomini di agire in giudizio per la sua revoca e l’eventuale risarcimento dei danni.

La formazione, approvazione e comprensibilità del bilancio condominiale

Il bilancio condominiale è centrale nella trasparenza della gestione condivisa. La normativa prescrive l’obbligo per l’amministratore di predisporre un rendiconto annuale comprensibile e accessibile, composto da:

• Registro di contabilità
• Riepilogo finanziario
• Nota sintetica esplicativa della gestione, comprensiva di rapporti in corso e questioni pendenti

La documentazione allegata al rendiconto permette a ciascun proprietario di analizzare:

• Spese ordinarie e straordinarie effettuate nell’annualità di riferimento
• Eventuali morosità e incassi ricevuti
• Criteri applicati per la ripartizione delle spese
• Avanzi o disavanzi di gestione e loro destinazione

Il diritto dei condomini all’informazione e accesso alla documentazione giustificativa

Stando a quanto stabilito dalla normativa vigente, tutti i condomini hanno diritto ad essere informati selle questioni oggetto di deliberazione. L’amministratore deve indicare luogo, giorni e orari in cui la documentazione amministrativa e i registri sono consultabili.

• I proprietari possono visionare ed estrarre copia dei documenti, sostenendo eventualmente solo i costi di riproduzione.
• L’accesso deve essere offerto in tempi congrui e senza condizioni non giustificate dall’amministrazione, garantendo sia la trasparenza sia la possibilità di impugnare le decisioni assunte irregolarmente.
• La mancata esibizione dei documenti richiesti può costituire grave irregolarità, legittimando il ricorso all'autorità giudiziaria.

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