Come fare sanatorie di piccoli abusi edilizi in caso di vincoli paesaggistici. Quando si configurano, procedura, tempistiche
Quali sono le procedure per sanare i piccoli abusi edilizi in presenza di vincoli paesaggistici e cosa prevedono le normative vigenti
L’esigenza di regolarizzare piccoli abusi edilizi è oggi molto sentita, specialmente quando gli immobili interessati ricadono in aree tutelate da vincoli paesaggistici. In questi casi, il tema della compatibilità tra tutela del paesaggio e diritti dei proprietari assume una rilevanza centrale, poiché le operazioni di sanatoria sono sottoposte a regole particolarmente stringenti.
La recente evoluzione normativa, con l’introduzione del Decreto Salva Casa, ha apportato modifiche significative alle procedure di regolarizzazione, definendo meglio limiti, iter amministrativi e criteri per valutare la sanabilità degli interventi minori in zone vincolate.
Cosa si intende per vincolo paesaggistico e quali limitazioni comporta
Il vincolo paesaggistico è uno strumento volto a proteggere aree di particolare interesse, per motivi storici, naturalistici o culturali.
A livello pratico, questi vincoli impongono che ogni intervento, anche solo manutentivo, debba essere preventivamente autorizzato dall’ente preposto (di regola la Soprintendenza o l’ente locale delegato). Le principali limitazioni riguardano:
- divieto di esecuzione di opere senza autorizzazione preventiva
- restrizioni su materiali, colori, volumetrie e sagome degli edifici
- maggiore severità nella valutazione di impatto delle opere rispetto a zone prive di tutela
- possibilità di interventi solo se non alterano il contesto ambientale protetto
Ogni lavoro eseguito senza i necessari permessi costituisce un abuso edilizio, la cui regolarizzazione è subordinata a condizioni stringenti stabilite dalla normativa nazionale e regionale.
Quando si può chiedere la sanatoria in presenza di vincoli paesaggistici
La procedura di sanatoria per abusi edilizi in aree soggette a vincolo è consentita esclusivamente in fattispecie limitate.
- Interventi minori: Sono sanabili le opere di modesta entità che non aumentano la superficie utile o i volumi degli edifici. Rientrano in questa categoria ad esempio piccole tettoie, verande leggere, modifiche di facciata non sostanziali, manutenzione ordinaria e straordinaria.
- Abusi precedenti all’imposizione del vincolo: Regolarizzabili se conformi agli strumenti urbanistici e realizzati prima della dichiarazione dell’area come vincolata.
- Innovazioni introdotte dal Salva Casa: Dal 2024, è prevista una compatibilità paesaggistica attenuata anche per alcune difformità che comportano modesti aumenti di superficie o volume, purché siano assimilabili a parziali difformità o variazioni essenziali, come definite dalla disciplina edilizia vigente.
Sanare piccoli abusi edilizi in presenza di vincoli paesaggistici risulta quindi possibile solo nel rispetto delle condizioni imposte dalle norme, principalmente a tutela dell’integrità del paesaggio e della conformità urbanistica.
Procedure, documentazione e tempi necessari per la regolarizzazione
L’iter di regolarizzazione di abusi minori in aree vincolate segue passaggi amministrativi precisi.
La domanda di sanatoria deve essere presentata all’ente responsabile (Comune o Regione) e deve contenere:
- Istanza di accertamento di compatibilità paesaggistica, su modulo specifico fornito dall’ente
- Relazione paesaggistica
- Elaborati grafici: stato legittimo, stato attuale e confronto
- Attestazione di pagamento dei diritti di segreteria e marche da bollo
- Documentazione fotografica dettagliata
- Procura speciale, se presentata tramite un rappresentante
La richiesta viene esaminata secondo un percorso obbligato:
- Presentazione dell’istanza all’autorità competente
- Richiesta obbligatoria del parere alla Soprintendenza, quando previsto
- Istruttoria tecnica e verifica della compatibilità con il contesto vincolato
- Determina dell’amministrazione sull’accoglimento o meno della sanatoria
Le tempistiche sono disciplinate dalla legge:
- La Soprintendenza deve esprimere parere entro 90 giorni
- L’ente locale competente si pronuncia entro 180 giorni complessivi (inclusi i 90 della Soprintendenza)
- La mancata risposta entro i termini può comportare, nei casi previsti, il silenzio assenso
Limiti e casi di esclusione dalla sanatoria: gli abusi non regolarizzabili
Non tutti gli interventi abusi in aree o immobili soggetti a vincolo paesaggistico sono oggetto di sanatoria. Le principali esclusioni riguardano:
- Abusi edilizi maggiori che hanno comportato realizzazione di nuove superfici o volumetrie in aree vincolate, salvo i casi di compatibilità attenuata previsti dal Salva Casa
- Costruzioni in totale difformità, prive di ogni requisito di conformità urbanistica
- Manufatti in aree a vincolo assoluto di inedificabilità
- Interventi su immobili o aree tutelate per interesse archeologico o storico-artistico, salvo apposita autorizzazione
- Abusi su suoli pubblici o in violazione di norme di sicurezza o igiene
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