Salva Casa, le sanatorie su abusi edilizi di fatto sono ancora bloccate. I motivi e i problemi da risolvere

di Marianna Quatraro pubblicato il 02/09/2025 alle 15:30

Quali sono i motivi per cui le sanatorie del decreto Salva Casa sono ancora bloccate, i casi e le possibili soluzioni

L’approvazione del cosiddetto Decreto Salva Casa ha portato rinnovate aspettative nel panorama edilizio nazionale in merito alla possibilità di sanare irregolarità e difformità di lieve entità.

Tuttavia, nonostante le intenzioni di semplificare il quadro normativo, il processo di regolarizzazione risulta ancora rallentato in molte realtà territoriali. Il quadro aggiornato mostra un sistema segnato da una forte disomogeneità applicativa tra le Regioni, con pratiche spesso sospese nei Comuni, a causa di normative locali e interpretazioni divergenti.

Le principali novità e semplificazioni introdotte dal Decreto Salva Casa

Il Decreto Salva Casa rappresenta un intervento normativo finalizzato a semplificare le procedure edilizie e a favorire la regolarizzazione delle parziali difformità immobiliarie. Il testo ha apportato modifiche sostanziali al Testo Unico dell'Edilizia, introducendo nuovi articoli che ridefiniscono lo stato legittimo degli immobili e gli strumenti di sanatoria semplificata e prevede nel dettaglio:

Ridefinizione delle tolleranze costruttive: L’innalzamento della soglia di tolleranza dal 2% fino al 5% (e fino al 15% per alcune Regioni) consente di regolarizzare piccole difformità, come minimi scostamenti dimensionali rispetto all’autorizzato, facilitando la vendita e la gestione degli immobili.
Nuovo accertamento di conformità: Superamento della cosiddetta doppia conformità rigida: oggi, per la sanatoria delle parziali difformità, è sufficiente dimostrare la conformità urbanistica alle norme vigenti al momento della domanda e quella edilizia alle norme all’epoca dell’intervento, semplificando così il procedimento (nuovo art. 34-ter).
Semplificazioni per il cambio di destinazione d’uso: Vengono definiti nuovi criteri e procedure abbreviate per i cambi di destinazione d’uso tra categorie omogenee, rendendo più agevole la trasformazione funzionale degli immobili, come il passaggio da uso ufficio ad abitativo mediante SCIA.
Adeguamento degli standard edilizi: Il decreto introduce una revisione dei requisiti minimi per agibilità, intervenendo su altezze e superfici minime dei locali, con possibili deroghe nei casi previsti (monolocali e bilocali), anche se tali deroghe restano subordinate alle disposizioni locali.
Regolarizzazione delle varianti in corso d’opera antecedenti al 1977: Ammesso l’utilizzo di SCIA in sanatoria per varianti parziali, facilitando la regolarizzazione di edifici datati.

Novità	Dettaglio
Tolleranze costruttive	Aumento % tolleranza e allineamento a standard regionali
Accertamento conformità	Doppia conformità asimmetrica: urbanistica presente, edilizia passata
Cambio d’uso	Ampliamento casistiche semplificate con SCIA
Requisiti di agibilità	Possibili deroghe su altezze e superfici minime

I motivi del blocco delle sanatorie: criticità normative e interpretative

Nonostante il quadro innovativo delineato dal decreto, le sanatorie sono ancora di fatto bloccate in molti contesti per una serie di motivazioni prevalentemente giuridiche e amministrative. In primo luogo, l’interazione tra norma nazionale e leggi regionali ha prodotto una situazione di sostanziale frammentazione, con valori soglia, definizioni di tolleranze e variazioni essenziali diversi su base geografica.

Questo si riflette in pratiche bloccate presso gli uffici tecnici comunali, dove i responsabili del procedimento incontrano ostacoli nell’individuazione dei parametri applicabili e nella determinazione delle sanzioni, spesso non univoche e ne derivano:

Contrasto tra fonte statale e regionale: Alcune Regioni non hanno ancora adeguato la propria legislazione, determinando vuoti normativi oppure regole più restrittive rispetto alle disposizioni nazionali. In Piemonte, ad esempio, la mancata armonizzazione delle leggi blocca numerose pratiche di recupero sottotetti.
Interpretazione locale delle norme: La circolare del Comune di Roma ha sottolineato che le norme urbanistiche locali prevalgono, rendendo spesso inapplicabili molte semplificazioni previste dalla legge statale, come i criteri di agibilità semplificata o le nuove soglie di tolleranza.
Complessità nella determinazione delle sanzioni: L’assenza di un tariffario univoco nazionale lascia agli uffici tecnici la responsabilità di determinare l’entità delle oblazioni, generando incertezza per cittadini e professionisti e rallentando i procedimenti.

Il ruolo delle Regioni e la frammentazione delle applicazioni locali

La struttura ordinamentale italiana prevede una forte competenza concorrente tra Stato e Regioni in materia urbanistica: ciò comporta che ogni Regione può recepire, modificare o integrare le linee guida nazionali in materia edilizia.

Questo assetto normativo, volto a rispettare le peculiarità territoriali, sta però determinando un’applicazione a "macchia di leopardo" delle novità introdotte dal decreto, con evidenti ricadute sull’efficacia delle sanatorie, con:

Tempi diversi di recepimento: Non tutte le Regioni hanno già legiferato in materia di sanatorie e procedimenti semplificati. Friuli Venezia Giulia ha approvato una legge regionale ad hoc, mentre la Sardegna ha scelto di non recepire integralmente le deroghe sugli standard edilizi.
Definizioni non uniformi: Variazioni nella definizione di ciò che costituisce "variazione essenziale" portano a limiti diversi tra i territori, generando incertezze sia nelle istruttorie sia nel rilascio delle autorizzazioni.
Prevalenza delle norme locali: In molte realtà, le disposizioni comunali o regionali hanno valore superiore rispetto alle linee guida ministeriali, come accaduto con la circolare del Comune di Roma, che limita l’ambito di applicazione delle deroghe nazionali rispetto a requisiti di agibilità o cambi d’uso funzionale.

I casi emblematici: Lazio, Piemonte, Friuli Venezia Giulia, Sardegna

La complessità dell’applicazione del Salva Casa si evidenzia particolarmente in alcune Regioni, ciascuna portatrice di specificità e criticità tra loro difformi.

Lazio: A seguito delle modifiche introdotte nel 2025, la Regione si sta adeguando alle nuove soglie fissando il limite di variazione essenziale al 15% del volume/superficie lorda, in linea con territori come Emilia-Romagna e Basilicata. Questo intervento consente di ricondurre molte irregolarità nella categoria sanabile, semplificando le pratiche di sanatoria.
Piemonte: In questa Regione il recepimento è ostacolato dalla bocciatura da parte della Corte Costituzionale della legge regionale sul recupero dei sottotetti, generando "vuoti normativi" e il blocco di circa 4000 pratiche solo nella provincia di Torino. Professionisti e istituzioni locali chiedono una rapida armonizzazione tra norme regionali e quadro nazionale.
Friuli Venezia Giulia: La legge regionale n. 9/2025 recepisce molte delle innovazioni del decreto rendendo il quadro procedurale relativamente più semplice. L’obiettivo regionale è promuovere il riuso dell’esistente e la riattivazione di alloggi oggi inutilizzati, puntando su regole chiare ed eque.
Sardegna: La Regione ha scelto di non recepire le deroghe sulle mini abitazioni, mantenendo standard più elevati per superficie e altezze minime, ritenendo le soluzioni previste “contrarie alla dignità delle persone”. Questa decisione espone la legge locale al rischio di impugnativa da parte dello Stato e contribuisce ulteriormente alla frammentazione applicativa.

Le problematiche per cittadini, professionisti e amministrazioni locali

L’attuale scenario ha ricadute tangibili su cittadini, tecnici, notai e amministrazioni. Da una parte, le incertezze normative portano a una sospensione delle attività edilizie e delle compravendite, dall’altra la difficoltà di interpretazione e la burocrazia generano ritardi e spese ulteriori.

Cittadini: Chi necessita di vendere, acquistare o sanare un immobile spesso si imbatte in iter lunghissimi e documentazione non sempre chiara. L’assenza di un regime omogeneo complica l’accesso al mercato e mette a rischio investimenti già avviati.
Professionisti tecnici: Architetti, ingegneri e geometri si trovano nella necessità di interpretare una pluralità di norme, rischiando di commettere errori sostanziali nel percorso di regolarizzazione. Tale situazione, già complessa, implica anche responsabilità legali ingenti.
Amministrazioni comunali: Gli uffici tecnici sono sovraccaricati dalla mole delle istanze e dalle difficoltà legate alla determinazione delle sanzioni pecuniarie. Spesso le pratiche vengono sospese in attesa di chiarimenti ministeriali o regionali.

Le possibili soluzioni per sbloccare le sanatorie e favorire la regolarizzazione edilizia

Affinché il quadro normativo possa realmente sbloccare le pratiche edilizie e promuovere la sicurezza giuridica, diverse sono le azioni suggerite sia dagli operatori sia dagli amministratori locali e nazionali.

Armonizzazione legislativa: La necessità più sentita è quella di un progressivo allineamento tra normativa nazionale e regolamenti regionali, così da evitare vuoti normativi e assicurare uniformità di applicazione.
Chiarimenti ministeriali: L’emanazione rapida di vademecum, circolari interpretative e modelli condivisi, possibilmente pubblicati dal Ministero delle Infrastrutture sulle pagine ufficiali, permetterebbe agli operatori di operare con maggiore certezza.
Digitalizzazione delle pratiche: L’adozione di sistemi informatici condivisi tra Comuni e Regioni per l’invio e la gestione delle istanze favorirebbe trasparenza, tracciabilità e riduzione dei tempi.
Elaborazione di un tariffario nazionale per le sanzioni: L’elenco dei costi per la regolarizzazione agevolerebbe la previsione degli oneri a carico del cittadino, semplificando le scelte e limitando le discrezionalità locali.
Valorizzazione della relazione di regolarità edilizia (RRE): L’introduzione sistematica della RRE come prerequisito nei passaggi di proprietà, suggerita dagli ordini professionali, migliorerebbe la trasparenza e ridurrebbe il contenzioso.