Pergotende, in quali casi non sono costruibili e installabili lberamente pur con Salva Casa (Cassazione n. sentenza 29638/2025)

Negli ultimi anni, la valorizzazione degli spazi esterni privati ha determinato una crescente attenzione verso soluzioni leggere e funzionali, come le pergotende. Questi interventi, spesso realizzati su terrazzi, balconi o in giardini, sono apprezzati per la loro capacità di offrire protezione dal sole e dagli agenti atmosferici, senza trasformare in modo permanente l’ambiente circostante.

Il quadro normativo italiano ha stabilito la possibilità di realizzare varie opere senza necessità di permessi specifici, nel cosiddetto regime dell’edilizia libera e le novità introdotte dal Decreto Salva Casa hanno suscitato grande interesse, inserendo anche le pergotende tra le opere che si possono installare senza permessi obbligatori. Ma si tratta di una regola non sempre valida.

Le pergotende: definizione e caratteristiche tecniche secondo la normativa

Il termine pergotenda individua una struttura caratterizzata da elementi orizzontali o inclinati, generalmente addossati a una parete o autoportanti, che supportano una copertura in materiale retrattile o scorrevole per protezione dal sole e dalla pioggia.

La normativa tecnica riconosce caratteristiche precise per distinguere questi manufatti da altri interventi di maggior impatto urbanistico. Le pergotende sono considerate elementi di arredo per spazi pertinenziali degli edifici, purché non creino volumetria autonoma né superfici chiuse stabili.

Gli elementi caratterizzanti di una pergotenda comprendono:

• Struttura leggera: utilizzo di profili metallici (alluminio, acciaio), legno o materiali compositi, privi di fondazioni rilevanti;
• Copertura mobile o retrattile: teli, lame orientabili o pannelli scorrevoli, di facile apertura e rimozione;
• Assenza di chiusure perimetrali fisse: eventuali chiusure, come vetrate scorrevoli o tende, devono essere precarie e non trasformare lo spazio in ambiente interno;
• Utilizzo stagionale: la funzione di riparo dal sole, dalla pioggia e dal vento non deve determinare una destinazione d’uso permanente assimilabile a locali abitabili;
• Assenza di impianti permanenti: il collegamento a impianti di riscaldamento, climatizzazione o illuminazione fissi può mutare la classificazione urbanistica della struttura.

Solo la compresenza di queste condizioni consente di configurare una pergotenda come intervento accessorio e non come nuova costruzione.

Il Decreto Salva Casa 2024-2025: novità per le opere di protezione solare ed edilizia libera

Il Decreto Salva Casa ha ampliato le attività ammesse in edilizia libera, includendo anche la realizzazione di opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici, tra cui rientrano tende da sole, pergotende bioclimatiche e simili, a condizione che non si determini la formazione di spazi chiusi stabili, volumetrie autonome o superfici permanenti.

Questo aggiornamento legislativo mira a:

• Favorire la fruibilità degli spazi esterni senza aggravi burocratici per i cittadini;
• Promuovere soluzioni tecniche ed energetiche che migliorano l’efficienza e il comfort abitativo;
• Chiarire l’equiparazione delle pergotende bioclimatiche e delle schermature solari alle attività di arredo da esterno previste nel Glossario ministeriale.

Resta comunque confermato il rispetto delle normative locali, degli strumenti urbanistici, delle prescrizioni paesaggistiche e delle regole previste per aree soggette a vincoli particolari. Permangono quindi limiti nelle Zone A, nei centri storici e dove siano previsti vincoli paesaggistici o ambientali specifici.

Quando le pergotende rientrano nell’edilizia libera: requisiti e limiti

La nuova disciplina del Salva Casa semplifica decisamente l’installazione delle pergotende, ma stabilisce criteri precisi per l’inquadramento in edilizia libera. Le pergotende sono considerate opere di edilizia libera se soddisfano i seguenti requisiti:

• La struttura non determina la creazione di un ambiente chiuso stabilmente configurato (assenza di tamponature opache permanenti o chiusure ermetiche fisse);
• La funzione principale resta quella di riparo temporaneo esterno, senza modificare l’originaria destinazione d’uso degli spazi;
• Le coperture e le eventuali chiusure perimetrali sono mobili, amovibili o retrattili e non comportano aumento significativo della superficie utile;
• Non sono installati impianti termici o di climatizzazione che possano trasformare l’ambiente esterno in un locale abitabile;
• Le dimensioni e le caratteristiche tecniche sono compatibili con le prescrizioni del regolamento edilizio comunale e con eventuali vincoli di tutela storica, paesaggistica o ambientale;
• I manufatti, se installati in condominio, devono rispettare il decoro architettonico e le regole dello statuto condominiale.

La presenza di chiusure laterali richiudibili (ad esempio vetrate scorrevoli) non fa decadere l’accesso all’edilizia libera, purché sia mantenuto il carattere di temporaneità e reversibilità dell’intervento. 

Pergotende e sentenza Cassazione 29638/2025

La sentenza n. 29638/2025 della Corte di Cassazione ha chiarito in modo dettagliato le condizioni in cui l’installazione di una pergotenda con chiusure laterali può essere eseguita senza permesso, spiegando anche che non sempre le pergotende rientrano tra i lavori in edilizia libera.

La Suprema Corte ha ribadito che la presenza di vetrate laterali scorrevoli e apribili, idonee a mantenere il carattere precario della delimitazione dello spazio esterno, non trasforma l’intervento in una nuova costruzione. Un ambiente che non possiede stabilità propria, coibentazione termica e isolamento simili a quelli di un locale interno, può continuare a essere considerato area pertinenziale dell’immobile principale.

Tuttavia, la sentenza identifica alcune condizioni specifiche che, se presenti, fanno decadere il regime di edilizia libera. In particolare, per la costruzione di una pergotenda è necessario richiedere il permesso di costruire per:

• Installazione di sistemi permanenti di riscaldamento, raffrescamento o ventilazione;
• Collegamento fisso agli impianti domestici dell’abitazione;
• Realizzazione di superfici utili aggiuntive mediante chiusure perimetrali non amovibili;
• Modifiche che alterano l’originaria funzione dello spazio esterno (ad esempio arredo e allestimenti assimilabili a quelli di ambienti interni);
• Chiusura permanente e trasformazione della destinazione d’uso: Se vengono inserite pareti fisse, coibentate o infissi non reversibili, la pergotenda diventa manufatto edilizio a tutti gli effetti e necessita di Permesso di Costruire;
• Vincoli speciali o disposizioni locali più restrittive: Laddove il Regolamento Urbanistico comunale o vincoli paesaggistici impongano restrizioni, anche semplici pergotende possono richiedere la procedura abilitativa.

Consigli pratici per proprietari e amministratori

Quando si intende installare una pergotenda, per evitare problemi ed errori, occorre:

• Verificare attentamente se l’intervento rientra nell’edilizia libera, considerando materiali, modalità di chiusura ed eventuali impianti previsti;
• Consultare sempre il regolamento edilizio locale e, in presenza di vincoli particolari, chiedere preventivamente parere scritto all’ufficio tecnico comunale;
• In contesti condominiali, ottenere l’approvazione assembleare se la modifica incide sul decoro della facciata, evitando possibili controversie future;
• Rivolgersi a tecnici abilitati per valutazioni strutturali e garantire la conformità normativa;
• Prestare attenzione agli aggiornamenti normativi nazionali e regionali e alle più recenti sentenze giurisprudenziali che possono modificare la classificazione degli interventi;
• Documentare sempre lo stato dei luoghi prima e dopo l’installazione per prevenire dispute in caso di controlli e ispezioni.

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