Affitti brevi: i tanti illeciti scoperti (anche a sfavore dei clienti) dai controlli che continueranno più severi

L'ondata di verifiche capillari sul settore degli affitti brevi ha portato alla luce una quantità preoccupante di irregolarità, dando segnali chiari sia agli operatori che agli utenti. Sono emerse nuove strategie elusive e una vasta platea di soggetti colpiti, con dati che segnalano un mercato sempre più insidioso e monitorato. L’impatto economico di queste pratiche illegali è elevato, a discapito delle casse pubbliche quanto dei viaggiatori ignari.

In Italia la crescente domanda turistica e la semplicità delle piattaforme digitali hanno favorito una diffusione capillare delle locazioni inferiori a 30 giorni. Tuttavia, laddove la maggioranza degli operatori agisce rispettando la normativa, alcuni punti oscuri nell’offerta nascondono pratiche scorrette. Evasione fiscale, mancato rispetto della disciplina locale e vere e proprie truffe, rappresentano oggi una minaccia non solo per l’Erario ma anche per l’affidabilità percepita dal pubblico.

Le operazioni svolte dalla Guardia di Finanza nell’ultimo anno parlano chiaro: oltre 750mila euro sottratti a tassazione, 13 violazioni delle norme sulle case vacanza, sette evasori totali emersi. Ulteriori controlli hanno svelato anche utilizzo di forza lavoro non registrata e reiterata inosservanza degli obblighi di comunicazione sugli ospiti. Gli utenti sono sempre più esposti a raggiri che vanno oltre il semplice danno economico.

Nello scenario attuale, la sfida consiste nel garantire un equilibrio tra stimolo all’accoglienza e sicurezza per tutte le parti coinvolte. Il tempo delle verifiche sommarie è finito: ora il settore deve confrontarsi con una nuova stagione di vigilanza estesa e crescente competenza degli organi di controllo.

Tipologie principali di illeciti nei contratti di affitto breve: evasione fiscale, norme regionali e truffe a sfavore dei clienti

L’analisi delle irregolarità scoperte negli ultimi mesi mostra una tipologia molto articolata di comportamenti illeciti che riguardano sia gli aspetti fiscali che quelli amministrativi, con un’incidenza significativa anche sulle tutele per i clienti.

Evasione fiscale nel business delle locazioni brevi resta il punto centrale delle indagini: le locazioni inferiori a 30 giorni, regolamentate da norme nazionali e regionali, sono spesso soggette all’omessa dichiarazione dei redditi, specie quando il proprietario agisce in maniera occasionale o si nasconde dietro piattaforme digitali che non sempre collaborano nella trasmissione dei dati all’Agenzia delle Entrate. In Lombardia, ad esempio, 32 controlli mirati hanno fatto emergere 750mila euro sottratti a tassazione e sette evasori totali. Nelle Valli Giudicarie e in altre aree montane, sono stati individuati soggetti che, nel quinquennio, avevano occultato circa 470mila euro di redditi da affitti.

L’evoluzione digitale degli annunci ha facilitato la creazione di offerte ingannevoli, dove la mappa dei rischi si amplia:

• Annunci trappola: pubblicazioni online di appartamenti o camere inesistenti, che ingannano i viaggiatori al momento della prenotazione tramite sito o social.
• Pagamenti non protetti: trasferimenti di denaro su conti poco trasparenti, spesso collegati a complesse architetture societarie, anche all’estero, rendendo difficile il recupero delle somme.
• Abusivismo e strutture fantasma: ieri come oggi, non è raro trovare immobili gestiti senza autorizzazione, case vacanza o interi Bed and Breakfast riconducibili a partite IVA diverse ma sostanzialmente sotto lo stesso controllo, per mascherare l’effettivo esercizio professionale e aggirare la normativa.
• Irregolarità nella forza lavoro: l’impiego di personale non regolarizzato, privo di copertura assicurativa o contribuzione, mette a rischio sia lavoratori che ospiti.
• Mancanza di sicurezza: molte strutture di affitto turistico vengono meno agli obblighi di dotazione e manuntenzione dei presidi di sicurezza, in violazione delle leggi regionali e dei regolamenti comunali.
• Obblighi di comunicazione degli ospiti: vi sono operatori che non trasmettono i dati previsti sul flusso degli alloggiati, con ricadute sia in termini fiscali che di sicurezza pubblica.

Alcuni casi hanno riguardato anche la locazione turistica di immobili di lusso, con soggetti che, attraverso società formalmente con sede all’estero ma di fatto operanti in Italia, hanno intermediato affitti nascondendo al Fisco utili milionari. Le indagini del comando provinciale di Arezzo, coordinate dalla Procura di Firenze, hanno portato al sequestro di beni per oltre 7,4 milioni di euro.

I numeri riportati dagli organi di controllo sono inequivocabili:

La gravità delle truffe online sugli affitti brevi, che spesso interessano mete ad alta affluenza turistica come il centro di Roma o il lago di Garda, impone una riflessione attenta: i rischi vanno oltre la perdita patrimoniale e possono incidere sull’immagine del mercato dell’accoglienza italiano. Da un lato i controlli hanno smascherato soggetti che, attraverso manovre fraudolente, cercavano di eludere la tassazione; dall’altro, clienti privi di tutele sufficienti si sono trovati alle prese con l’impossibilità materiale di accedere all’alloggio pagato.

La mancata trasparenza degli operatori, anche in fase contrattuale, rappresenta una delle principali insidie. Gli accordi privati non messi per iscritto, l’assenza di condizioni generali pubblicate sui siti e il ricorso a intermediari poco affidabili sono errori frequenti che aumentano il rischio di dispute e contenziosi.

Infine, va segnalato il fenomeno in crescita degli esercizi abusivi di attività turistico-ricettiva: alberghi, residence e interi edifici trasformati in strutture ricettive senza alcuna autorizzazione e con indebita suddivisione delle licenze tramite aperture di multiple partite IVA per ogni piano. Fenomeni che, secondo la legge nazionale e regionale, comportano sanzioni severe e l’obbligo di regolarizzazione, come dimostrato durante le operazioni straordinarie connesse a eventi di rilievo come il Giubileo.

Le nuove direttive e l’intensificazione dei controlli: scenari futuri e consigli pratici per operatori e clienti

Negli ultimi mesi si è assistito all’ingresso in vigore di nuove disposizioni normative e all’intensificazione degli accertamenti, che renderanno la vigilanza ancora più puntuale nei prossimi anni. Enti locali e autorità centrali hanno investito risorse e strumenti tecnologici innovativi affinché le pratiche elusive possano essere tracciate sin dalla pubblicazione degli annunci.

Le principali leve di intervento saranno:

• Interconnessione tra banche dati nazionali e locali: permetterà di incrociare i flussi di dati delle piattaforme con le anagrafiche degli enti tributari, agevolando l’individuazione delle anomalie.
• Collaborazione rafforzata tra Polizia Locale, Guardia di Finanza e Agenzia delle Entrate: tramite task force dedicate al contrasto dell’evasione e delle truffe.
• Linee guida dettagliate a livello regionale e comunale: obblighi di registrazione, comunicazione e rispetto degli standard minimi per le strutture ospitanti.
• Utilizzo di intelligenza artificiale e big data: sempre più strumenti verranno impiegati per analizzare, in modo tempestivo e predittivo, gli annunci e le movimentazioni sospette su portali e social network.
• Sanzioni amministrative più severe e tempestive per chi opera in assenza di abilitazioni o viola le regole sulla sicurezza e sulla trasparenza dei prezzi.

Per gli operatori del settore, l’unico approccio efficace è l’adozione di condotte trasparenti e la completa regolarizzazione della propria attività.

Tra gli errori più frequenti che espongono a rischi sanzionatori e reputazionali, si evidenziano:

• L’omissione della registrazione dei contratti
• La mancata comunicazione degli ospiti alle autorità di pubblica sicurezza
• L’assenza delle certificazioni richieste in materia di sicurezza e igiene
• L’errata applicazione dell’aliquota fiscale o il mancato versamento dell’imposta municipale
• L’utilizzo di canali informali di pagamento non tracciati
• La pubblicazione di annunci non veritieri o comunque privi di chiarezza nei termini contrattuali

La normativa vigente (ad es. decreto legislativo 50/2017, successive modifiche e regolamenti regionali) attribuisce all’host l’obbligo di rispettare non solo la disciplina tributaria ma anche quella amministrativa e di sicurezza degli ospiti. Le piattaforme digitali sono tenute a trasmettere i dati dei locatori (e, in molti casi, a procedere direttamente alla ritenuta fiscale).

Per i clienti, il miglior strumento per difendersi rimane la verifica preventiva:

• Controllo della effettiva esistenza dell’immobile e dell’identità del locatore, preferendo pagamenti tramite metodi tracciabili
• Lettura attenta delle condizioni, presenza del numero identificativo dell’immobile o del C.I.R. ove richiesto dalla Regione
• Utilizzo di piattaforme riconosciute e feedback di altri utenti
• Diffida dagli annunci con prezzi troppo bassi rispetto al mercato o richieste di pagamento non standard

Sul fronte delle previsioni, è attesa un’ulteriore intensificazione delle attività ispettive in concomitanza con grandi eventi e periodi di alta stagione turistica. Le sanzioni elevate negli ultimi dodici mesi – tra multe fino a oltre 500mila euro e sequestri patrimoniali – rappresentano un deterrente che mira a consolidare la legalità dell’offerta ricettiva italiana.

L’evoluzione della disciplina e della giurisprudenza richiederà ai professionisti della locazione turistica una crescente attenzione agli adempimenti burocratici, all’adozione di software gestionali in linea con i più recenti standard di sicurezza e all’aggiornamento costante. 

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