Affitti brevi, le leggi Comunali possono intervenire solo in precisi ambiti e limiti secondo Consiglio di Stato

di Marianna Quatraro pubblicato il 09/05/2025 alle 10:25

I Comuni non possono mai vietare o imporre restrizioni all'esercizio degli affitti brevi: cosa ha stabilito il recente pronunciamento del Consiglio di Stato

Quali sono i casi in cui le leggi comunali possono intervenire sugli affitti brevi? Quando si parla di un affitto breve si fa riferimento ad contratto di locazione di immobile a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, stipulato da persone fisiche e non rientrante nell’esercizio di attività d’impresa.

Tale tipologia di locazione può implicare, insieme alla messa a disposizione dell’immobile abitativo, la fornitura di biancheria, la pulizia dei locali e altri servizi, come la fornitura di utenze, wi-fi, aria condizionata, ecc, che chiaramente incidono sull’importo da pagare. Vediamo quali sono i recenti chiarimenti forniti dal Consiglio di Stato sugli interventi da parte dei Comuni su immobili in affitto breve.

Cosa prevede la legge attuale sugli affitti brevi
Cosa ha stabilito il Consiglio di Stato su affitti brevi e intervento delle leggi comunali

Cosa prevede la legge attuale sugli affitti brevi

La legge in vigore attualmente permette ai privati di affittare i propri immobili per periodi brevi, fino a 30 giorni e anche più volte durante l’anno, senza obbligo di aprire una partita Iva.

Si tratta, infatti, di un tipo di attività che, se svolta in forma non imprenditoriale e per non più di tre unità immobiliari per proprietario, è libera.

Dal primo settembre 2024 per i proprietari di immobili in affitti brevi è entrato in vigore l'obbligo di ottenere e mostrare il Codice Identificativo Nazionale (Cin) sia negli annunci online che nelle strutture fisiche.

Tale Codice ha l’obiettivo di migliorare la trasparenza e il controllo nel settore degli affitti brevi, promuovendo la sicurezza e contrastando l'abusivismo.

Inoltre, è stato stabilito che tutti gli immobili in locazione breve devono essere dotati di rilevatori di gas e di monossido di carbonio e di estintori, che devono essere ubicati in posizioni accessibili e visibili, in particolare in prossimità degli accessi e in vicinanza delle aree di maggior pericolo.

Gli estintori devono essere controllati periodicamente, installandone uno ogni 200 metri quadrati di pavimento e, comunque, uno per piano, mentre i dispositivi di rilevazione di gas e monossido di carbonio devono essere dotati della funzione di segnalazione dell’allarme idonea ad avvertire celermente gli occupanti del pericolo.

Cosa ha stabilito il Consiglio di Stato su affitti brevi e intervento delle leggi comunali

Considerando le restrizioni che si tanno imponendo in diverse città italiane, il Consiglio di Stato ha stabilito che un Comune non può vietare né limitare gli affitti brevi gestiti da privati in forma non imprenditoriale.

Secondo i giudici, la locazione breve di immobili, anche a finalità turistica, esercitata in forma non imprenditoriale, essendo riconducibile al diritto del proprietario e alla libertà contrattuale, non è soggetto a poteri prescrittivi e limitativi della pubblica amministrazione.

Il Consiglio si è, in particolare, pronunciato sulla legittimità di un regolamento comunale che ha introdotto restrizioni sugli affitti brevi (il divieto di operare in alcune zone o l’obbligo di una specifica autorizzazione), sostenendo che queste locazioni devono essere trattate come attività ricettive e non come semplici contratti di locazione tra privati.

In base a quanto stabilito, dunque, i Comuni non possono imporre restrizioni alle locazioni brevi aventi carattere non imprenditoriale e le stesse attività non possono essere soggette a restrizioni o obblighi delle autorità locali.

Ciò che i Comuni possono fare è intervenire esclusivamente sugli aspetti edilizi e urbanistici degli immobili destinati agli affitti brevi, come la conformità alle normative di sicurezza e urbanistica, ma non possono stabilire altri vincoli per i proprietari.