Affitti brevi, come non aprire partita iva al terzo immobile. Le 4 soluzioni possibili e come funzionano

di Marianna Quatraro pubblicato il 08/01/2026 alle 08:15

Dalla stipula di normali contratti di affitto a lungo termine, al comodato d'uso, alla sublocazione e non solo: le soluzioni per non aprire la Partita Iva se si hanno più di due immobili da locare

La disciplina delle locazioni turistiche in Italia si prepara a un cambiamento rilevante con l’entrata in vigore, nel 2026, della nuova normativa sugli affitti brevi. Questa riforma ridefinisce la soglia che distingue la gestione privata degli immobili da quella imprenditoriale. La possibilità di applicare la cedolare secca sarà riservata a chi affitta fino a due unità immobiliari: al primo si applicherà l’aliquota del 21%, mentre sul secondo sarà prevista l’aliquota al 26%. A partire dal terzo immobile locato con contratti di durata inferiore ai 30 giorni, si verrà considerati a tutti gli effetti imprenditori, con obblighi più stringenti e onerosi.

Quando scatta l’obbligo di Partita IVA per gli affitti brevi: le nuove regole dal terzo immobile

La Manovra Finanziaria 2026 interviene in modo sostanziale sulla disciplina fiscale degli affitti destinati a soggiorni di breve durata. Dal 1° gennaio di quest’anno, viene fissato a due il limite massimo di immobili che un singolo contribuente può concedere in affitto breve mantenendo inalterata la gestione privata.

Di seguito vengono riassunte le novità principali previste dalla normativa:

Affitto di uno o due immobili: possibile applicazione della cedolare secca (21% sul primo, 26% sul secondo).
Dal terzo immobile in poi: locazione breve considerata attività d’impresa.
Obbligo di apertura della Partita IVA: vengono meno le semplificazioni e i benefici fiscali della gestione privata; si impongono nuovi adempimenti (fatturazione elettronica, scritture contabili, iscrizione INPS ecc.).

Le nuove regole si applicano indipendentemente dal luogo in cui si trovano gli immobili o dalla piattaforma utilizzata. Il conteggio si basa unicamente sul numero totale delle unità locate con finalità turistiche. Il proprietario che supera la soglia dovrà entrare nel regime di impresa, con l’applicazione dell’IRPEF ordinaria o, se possibile, con il regime forfettario.

I punti chiave introdotti dalla riforma includono:

Fine della cedolare secca dal terzo immobile.
Aumento degli oneri contributivi (obbligatorio il versamento INPS).
Controlli fiscali mirati da parte dell’Agenzia delle Entrate, anche tramite incrocio di dati catastali e flussi bancari.

Soluzione 1: Destinare i soli primi due immobili ad affitto breve, gli altri ad affitto lungo (contratti 4+4 o canone concordato)

Una delle strategie più sicure è quella di limitarsi all’affitto breve di soli due immobili per nucleo fiscale, assegnando eventuali altre proprietà a forme di locazione tradizionale. In questo modo, il proprietario resta all’interno della soglia che consente l’applicazione della cedolare secca e dei regimi fiscali agevolati associati alla gestione privata.

Le opzioni contrattuali per gli immobili eccedenti sono:

Contratto di locazione ordinario (4+4): tutela sia per il locatore sia per il conduttore, garantendo stabilità contrattuale e regole chiare su durata e rinnovo.
Canone concordato: accordo basato su parametri stabiliti da enti locali che prevede aliquote ridotte, incentivi fiscali e agevolazioni comunali.

In sintesi, destinare gli immobili oltre il secondo agli affitti a lungo termine consente di:

non oltrepassare la soglia che impone la gestione imprenditoriale;
continuare a usufruire della cedolare secca sulle prime due unità;
avere una gestione fiscale più chiara e prevedibile;
ridurre obblighi amministrativi e contributivi.

Tuttavia, va considerata la rinuncia ai potenziali maggiori rendimenti derivanti dalle locazioni turistiche su più immobili, a favore di una gestione sostenibile e conforme alle regole.

Soluzione 2: Intestazione degli immobili oltre il secondo ad altri membri della famiglia

Un’altra strategia adottata consiste nella ridistribuzione della titolarità degli immobili all’interno del nucleo familiare. In pratica, l’immobile che comporterebbe il superamento della soglia viene intestato a un coniuge, un figlio o altro familiare. Così, ogni persona fisica mantiene un massimo di due immobili a uso breve e mantiene i benefici fiscali spettanti.

Gli aspetti operativi da considerare:

Passaggio di proprietà: occorre l’intervento di un notaio per la compravendita o la donazione, operazione che implica costi notarili e imposte indirette.
Gestione separata dei redditi: il nuovo intestatario dell’immobile dovrà dichiarare autonomamente i redditi derivanti dalla locazione breve.

Il vantaggio di questa soluzione è rappresentato dalla possibilità di ampliare la gestione familiare delle locazioni brevi, mantenendo la regolarità fiscale. Tuttavia, ci sono variabili giuridiche e pratiche da valutare attentamente:

Eventuali cambiamenti nella composizione familiare (separazione, successione, decesso) possono creare criticità nella gestione patrimoniale;
Vincoli e impegni patrimoniali connessi alla nuova intestazione;
Necessità di tutelare gli interessi di tutti i soggetti coinvolti con atti ben strutturati dal punto di vista legale.

Questa soluzione non presenta rischi di contestazione fiscale a condizione che il trasferimento avvenga per una reale esigenza familiare e sia eseguito in modo trasparente e documentato.

Soluzione 3: Usufruire di comodato d’uso gratuito a familiari o sublocazione a terzi

Talvolta si può valutare il comodato d’uso gratuito o la sublocazione dell’immobile che eccede il numero consentito. Il comodato d'uso consiste nel concedere l’uso dell’immobile a un familiare, che può poi decidere di destinarlo agli affitti di breve durata come se ne fosse il gestore; la sublocazione prevede invece che il conduttore a sua volta conceda l’immobile in locazione breve a ospiti terzi.

Queste modalità, se attuate correttamente, escludono l’immobile dal conteggio delle unità brevi in capo al proprietario. Tuttavia, vanno rispettati rigorosamente alcuni requisiti:

il comodato deve avere una reale giustificazione (ad esempio necessità familiare, dimostrabile da contratto registrato);
la sublocazione deve essere prevista nel contratto principale di locazione e rispondere a esigenze concrete.

Queste soluzioni offrono maggiore flessibilità organizzativa, ma sono sottoposte all’attenzione dell’Agenzia delle Entrate, che può contestare le operazioni ritenute strumentali all’aggiramento della norma.

Rischi fiscali e possibili contestazioni nelle soluzioni alternative

Sebbene le strategie elencate siano legittime se correttamente applicate, il loro utilizzo improprio può condurre a contestazioni e sanzioni significative da parte dell’Amministrazione Finanziaria. L’Agenzia delle Entrate dispone di strumenti avanzati per incrociare dati catastali, flussi bancari e informazioni provenienti dalle principali piattaforme di prenotazione.

I principali rischi collegati alle soluzioni alternative sono:

Riqualificazione degli atti tra familiari (compravendite o donazioni) come simulati o privi di ragione economica, se privi di reale motivazione;
Contestazione dell’abuso del diritto: se l’operazione è strutturata esclusivamente al fine di ridurre la tassazione, senza fondate ragioni extrafiscali;
Sanzioni amministrative e recupero delle imposte non versate;
Possibili conseguenze su successioni e rapporti familiari a seguito di intestazioni fittizie.

La legittimità di queste scelte si basa sempre sulla capacità di dimostrare la genuinità delle motivazioni sottostanti e la trasparenza delle operazioni.