Bonus extra amministratori di condominio e per chi lavora negli studi: importo e quando sarà pagato rinnovo CCNL categoria

Gli ultimi aggiornamenti legislativi e le recenti interpretazioni giurisprudenziali hanno generato una crescente attenzione verso il riconoscimento di un compenso extra per la gestione straordinaria da parte degli amministratori di condominio. Il riferimento principale resta l'art. 1129 del Codice Civile, arricchito dall'evoluzione della prassi e dalle novità introdotte con i rinnovi contrattuali del 2025 legati al comparto degli studi professionali e della gestione immobiliare. Tali aggiornamenti mirano a garantire maggiore trasparenza, formalità e legittimità all'interno delle procedure di assegnazione e approvazione di bonus extra, offrendo certezze sia ai professionisti coinvolti sia ai condomini.

I nuovi input normativi e operativi portano all'attenzione la necessità di chiare delibere assembleari che prevedano la remunerazione aggiuntiva per lavori o servizi che eccedano l'ordinaria amministrazione. In particolare, in ambito edilizio e con l'affermarsi dei bonus fiscali, le attività che richiedono maggiore impegno amministrativo vengono sempre più frequentemente ricomprese tra le mansioni straordinarie, legittimando così una revisione dei compensi. Il 2025 si distingue quindi per l'ulteriore formalizzazione del riconoscimento economico agli amministratori, inserendo il concetto di bonus extra come elemento essenziale della nuova contrattualistica condominiale e approfondendo i criteri di assegnazione e corresponsione nel rispetto delle linee guida EEAT di Google.

Quando è legittimo il compenso extra all'amministratore di condominio: criteri e delibera assembleare

La legittimità di una remunerazione supplementare per gli amministratori di condominio, oggetti di una nuova normativa, si fonda sulla trasparenza procedurale e su una circolazione efficace delle informazioni tra tutte le parti coinvolte. Principio cardine, confermato sia dalla Cassazione sia dalla dottrina prevalente, è che ogni compenso extra deve essere oggetto di preventiva e circostanziata delibera assembleare. Nel dispositivo della delibera devono essere indicate le motivazioni che giustificano l'erogazione dell'extra, la natura delle attività straordinarie svolte e l'importo concordato:

• La richiesta del bonus dovrà risultare dettagliata e motivata già nel preventivo sottoposto all'assemblea, specificando le voci di attività straordinaria e il relativo corrispettivo.
• Il mancato rispetto della procedura assembleare rende nullo il diritto al compenso e la relativa pretesa può essere contestata dal condominio.
• Non è sufficiente la mera comunicazione: serve un voto favorevole dell'assemblea, che attribuisce legittimità al riconoscimento economico.
• La giurisprudenza individua casi specifici, quali la gestione di pratiche per incentivi fiscali o la supervisione di lavori eccezionali, in cui può essere lecito richiedere un supplemento.

L'amministratore non può autoattribuirsi il compenso straordinario e ogni richiesta unilaterale, priva di delibera, è nulla. Anche in presenza di incarichi ultra ordinem, ad esempio quale responsabile dei lavori, occorre una delibera dettagliata che fissa non solo la funzione ma anche la misura del compenso aggiuntivo. Infine, la trasparenza e la tracciabilità delle decisioni prese dall'assemblea rispondono non solo a criteri di correttezza gestionale e fiscale, ma garantiscono anche la tutela contro possibili contenziosi tra amministratori e condomini.

Importo del bonus extra: percentuali, calcolo e prassi nei lavori straordinari

La determinazione dell'importo riconosciuto agli amministratori di condominio per incarichi extra rappresenta una delle questioni più dibattute nei contesti condominiali. In assenza di un tariffario ufficiale, il valore del bonus viene stabilito di volta in volta dall'assemblea, sulla base della proposta avanzata dall'amministratore o delle consuetudini pratiche recepite dalle associazioni di categoria:

• La prassi più diffusa prevede l'applicazione di una percentuale variabile tra lo 0,5% e il 3% dell'importo complessivo dei lavori straordinari appaltati.
• Nei casi di opere di grande rilevanza, tale percentuale può scendere, ma in specifiche realtà - o in presenza di attività particolarmente complesse - può risultare più elevata, mai superiore, nella normalità, al 5%.
• La base di calcolo è generalmente l'importo netto dei lavori, iva esclusa, se non diversamente deliberato, e può essere estesa eccezionalmente anche agli onorari dei professionisti incaricati.

È fondamentale che il corrispettivo corrisponda all'effettivo valore delle attività svolte dall'amministratore e che la percentuale venga decisa e verbalizzata prima dell'avvio dei lavori. Nella tabella seguente sono sintetizzate le principali prassi di calcolo:

In tutte le ipotesi, la determinazione preventiva e la trasparenza restano principi ineludibili: la conferma dell'importo deve essere fornita dall'assemblea tramite voto approvativo, evitando ogni incertezza sulle modalità di calcolo e sui diritti dell'amministratore.

Il bonus e la detraibilità fiscale: regole generali e casi particolari con i bonus edilizi

Il tema della detraibilità del compenso extra richiesto dall'amministratore di condominio è oggetto di continui chiarimenti da parte dell'Agenzia delle Entrate e trova conferma nelle più recenti circolari (es. Circolare n. 30/E del 22 dicembre 2020). L'orientamento generale esclude la possibilità di detrarre i compensi straordinari riconosciuti all'amministratore in quanto non riconducibili alle spese professionali strettamente legate all'esecuzione degli interventi agevolati:

• Sono ammesse a detrazione solo le spese tecniche direttamente collegate agli interventi che beneficiano di bonus fiscali (Superbonus, Ecobonus, Sismabonus, Bonus facciate, ecc.).
• Il compenso extra corrisposto all'amministratore non rientra tra le spese detraibili salvo il caso in cui questi assuma il ruolo di responsabile dei lavori, secondo la definizione normativa vigente (art. 89, D.Lgs. 81/2008).
• L'inquadramento come spesa detraibile può avvenire esclusivamente se il condominio, privo di professionista esterno, attribuisce formale incarico all'amministratore, con relativa delibera e precisazione delle responsabilità.

È importante rimarcare che le richieste di bonus extra giustificate da adempimenti fiscali, supervisioni aggiuntive o gestione dei rapporti con le ditte NON costituiscono, normalmente, voci di spesa ammissibili alla detrazione, contribuendo così a una chiara separazione tra retribuzione professionale e gestione delle agevolazioni fiscali. Come ricordato dalle circolari delle Entrate e dalle sentenze di merito, resta valido il principio di massima trasparenza e puntuale rendicontazione delle somme riconosciute, sia in funzione dell'equilibrio gestionale, sia per la correttezza contabile agli occhi dell'amministrazione finanziaria.

Ruolo del CCNL e rinnovo 2025: cosa cambia per amministratori e dipendenti di studi

L'introduzione del rinnovo contrattuale 2025 per la categoria degli amministratori di condominio e i professionisti che operano negli studi gestionali ha comportato significativi aggiornamenti sia sui criteri retributivi, sia su quelli organizzativi. Il nuovo impianto del CCNL prevede:

• Aumenti degli stipendi per dipendenti e collaboratori di studi professionali e amministrazioni condominiali.
• Maggiore tutela delle condizioni di lavoro con orari più flessibili, benefit e misure di welfare estese anche alle attività straordinarie.
• Precisazione delle modalità di riconoscimento di bonus extra, con esplicito riferimento alla necessità di delibere e trasparenza nella gestione contabile.

Per gli amministratori professionisti, il rinnovo recepisce le evoluzioni della giurisprudenza in materia di compensi extra, mirando a evitare alterazioni della concorrenza e fissando parametri chiari per la corresponsione dei bonus. Ne consegue un rafforzamento delle garanzie di equità e delle modalità di riconoscimento delle attività straordinarie, che risultano meglio regolamentate e protette nei contratti collettivi integrativi.

Condizioni, tempistiche di pagamento e procedure del bonus extra

Per assicurare una corretta liquidazione dei compensi supplementari, risulta essenziale il rispetto di precise condizioni e procedure operative:

• La delibera assembleare deve riportare non solo l'importo ma anche i criteri di calcolo e le tempistiche di erogazione del bonus; tale informazione può essere inserita nel verbale che accompagna la nomina o nel bilancio preventivo relativo agli specifici interventi.
• Il versamento dell'importo aggiuntivo all'amministratore è generalmente previsto a conclusione dei lavori straordinari o delle attività oggetto dell'incarico straordinario, e può avvenire in un'unica soluzione o ratealmente, secondo quanto detto in assemblea.
• La riscossione è subordinata al rispetto del mandato e alla puntuale rendicontazione delle spese sostenute e delle attività svolte, come attestato dalla documentazione presentata all'assemblea.
• Le contestazioni o ritardi nei pagamenti possono essere affrontati dall'amministratore mediante il ricorso alle vie legali, ma tali azioni sono accolte solo se la relativa delibera fosse specifica e dettagliata.

Una corretta procedura prevede:

• Predisposizione di un preventivo con dettaglio compensi extra;
• Delibera assembleare con approvazione espressa di attività e importo;
• Tempistica (saldo finale al termine dei lavori o secondo cadenze stabilite);
• Rendicontazione analitica e trasparente ai condomini.

La chiarezza nelle procedure evita contestazioni e rafforza la relazione di fiducia tra amministratore e condòmini nella quotidiana gestione della cosa comune.

Obblighi di trasparenza, vigilanza e responsabilità dell'amministratore nella gestione dei bonus extra

Nella gestione degli importi extra autorizzati dall'assemblea, trasparenza e vigilanza sono obblighi imprescindibili per l'amministratore di condominio. Gli standard di diligenza richiesti dagli articoli 1129 e 1176 del Codice Civile impongono:

• Predisposizione di dettagliata documentazione relativa alle attività straordinarie svolte, con informative periodiche e rendicontazione accessibile a tutti i condomini.
• Supervisione rigorosa dell'iter amministrativo e tecnico dei lavori, con costante verifica dello stato di avanzamento e correzione tempestiva di eventuali criticità.
• Assunzione di responsabilità personale in caso di gestione poco o nulla trasparente, scorrette attribuzioni di somme o omissioni nella vigilanza tecnica sulla regolarità delle opere appaltate.

Il rispetto delle regole e la puntuale informazione verso i condomini e le spese condominiali rafforzano affidabilità e autorevolezza della figura amministrativa e forniscono tutela contro rischi patrimoniali, sia per l'ente condominiale sia per il professionista stesso. La violazione delle norme assembleari espone a responsabilità civile e, in caso di appropriazione indebita, anche a profili di carattere penale.

• Bonus extra amministratori di condominio e per chi lavora negli studi: importo e quando sarà pagato rinnovo CCNL categoria