Casa fuori dal calcolo Isee nel 2026 ma solo per alcuni. E così aumentano i paradossi e le iniquità invece di diminuire

Le discussioni sulla Manovra finanziaria 2026 interessano anche le regole che disciplinano l’indicatore della situazione economica equivalente, ISEE. Questa misura, che da anni rappresenta il principale strumento per determinare l’accesso a numerosi bonus e agevolazioni pubbliche, è oggetto di un importante progetto di revisione. In particolare, il focus si concentra sull’eventualità di rimuovere l’abitazione principale dal calcolo dell’indicatore in presenza di specifiche condizioni patrimoniali. 

Perché la prima casa incide sul calcolo ISEE e come funziona oggi

Il calcolo dell'ISEE si basa su un’analisi globale della posizione economica familiare che tiene conto sia dei redditi che dei patrimoni posseduti. La prima casa di proprietà, pur essendo la residenza abituale del nucleo, entra nella valutazione attraverso un meccanismo specifico: viene applicata una franchigia sul valore IMU dell’immobile, attualmente fissata a 52.500 euro, con aumenti previsti per nuclei numerosi. La parte residua, una volta superata tale soglia, viene caricata soltanto per i due terzi nel calcolo complessivo. Restano invece esclusi i valori delle case in affitto.

Questo sistema è stato ideato per evitare che il solo possesso dell’abitazione principale, spesso frutto di sacrifici personali o familiari, penalizzi eccessivamente le famiglie. Tuttavia, supera la franchigia, anche chi dispone di un reddito modesto può vedersi assegnare un ISEE tale da precludere l’accesso a prestazioni sociali o bonus rilevanti. Una dinamica che interessa trasversalmente il Paese: secondo i dati ISTAT del 2024, oltre il 70% delle famiglie italiane risiede in un’abitazione di proprietà.

In pratica, il valore immobiliare, pur scontato rispetto a immobili aggiuntivi, continua ad avere un peso considerevole e può incidere soprattutto in aree dove i valori catastali sono più elevati. Di riflesso, l’inclusione della casa nell’Isee tende a discriminare famiglie con redditi ordinari ma che possiedono una casa e risulta meno gravosa per chi abita in affitto o detiene un patrimonio finanziario di simile entità.

La proposta di esclusione della prima casa dal calcolo ISEE: a chi si applica nel 2026

Secondo quanto emerge dal dibattito parlamentare e dalle anticipazioni sulla Manovra 2026, la riforma inizialmente prevedeva che l’abitazione principale fosse esclusa dall’ISEE per un valore catastale fino a 100.000 euro (corrispondenti a circa 300-400.000 euro di valore di mercato). La ratio della misura risiede nella volontà di rendere la valutazione della capacità economica più aderente al reddito effettivo, correggendo una stortura che ha storicamente penalizzato i nuclei con redditi medi e bassi proprietari dell’immobile in cui vivono.
Il beneficio, tuttavia, non avrebbe carattere universale. Potrebbero usufruirne soltanto le famiglie che:

• possiedano una sola abitazione, quella di residenza
• rientrino nel limite di valore catastale fissato
• non abbiano altri patrimoni rilevanti, sia mobiliari che immobiliari
• mantengano un reddito individuale e familiare sotto soglie che dovrebbero essere definite per evitare indebiti vantaggi a soggetti con alte disponibilità reddituali.

Secondo le ultime notizie, invece, l’esclusione della prima casa dal calcolo Isee potrebbe avvenire solo per chi:

ha una casa con valore catastale non superiore a 75.000 euro. Una soglia che, pur essendo più bassa rispetto ai 100.000 euro inizialmente ipotizzati, non risolve del tutto il problema delle differenze territoriali. Un valore catastale di 75.000 euro può corrispondere a pochi metri quadri  in una grande città del Nord e a una appartamento residenziale in un centro minore del Sud;

ha un nucleo familiare con almeno due figli a carico.

L’obiettivo sarebbe quello di destinare gli aiuti soprattutto alle famiglie numerose per incentivare la natalità e sostenere chi ha spese elevate.

Chi resterebbe escluso dalla riforma e i paradossi della misura

L’applicazione selettiva dell’esclusione della prima casa introduce diversi elementi di criticità. In primo luogo, rimarrebbero esclusi dalla misura:

• i proprietari di immobili con valore catastale superiore al limite stabilito
• chi detiene più di una proprietà, anche se la seconda casa ha un peso marginale
• i nuclei che, pur con rendimento catastale basso, superano i limiti di reddito che saranno fissati dalla riforma

Ma sarebbero esclusi anche dalla misure i cosiddetti più fragili che, pur se non in famiglie numero, avrebbero comunque bisogno di aiuti e agevolazioni, come:

• coppie senza figli o con un solo figlio;
• anziani soli: milioni di pensionati, spesso vedovi, vivono in case di proprietà acquistate con i sacrifici di una vita;
• single e persone con disabilità: chi vive solo, per scelta o per necessità, non avrà alcun beneficio, indipendentemente dal reddito.

Queste condizioni rischiano di produrre paradossi e nuove iniquità. Ad esempio, chi risiede in una grande città, dove i valori catastali sono notoriamente più alti rispetto alle aree periferiche, potrebbe non beneficiare della misura, pur avendo un reddito simile a quello di cittadini residenti in zone meno quotate.

Allo stesso tempo, escludere la prima abitazione solo per alcuni spinge ad una situazione in cui famiglie dal reddito analogo ma con patrimoni immobiliari distribuiti diversamente possono trovarsi in condizioni fortemente discriminatorie agli occhi dell’indicatore. Non va poi sottovalutato il rischio, già emerso in occasione di analoghe modifiche sull’esclusione dei titoli di Stato, di incentivare la pianificazione fiscale aggressiva e l’elusione tramite la suddivisione del patrimonio immobiliare tra più membri dello stesso nucleo.

Un ulteriore paradosso riguarda gli inquilini: chi non possiede immobili continua a non veder aumentare il proprio ISEE, ma rischia di trovarsi svantaggiato rispetto a proprietari che, dopo la riforma, avranno indicatori più bassi a parità di condizioni economiche complessive. Crescono, dunque, i dubbi sull’equità distributiva della misura e sulla sua reale capacità di ridurre le disuguaglianze invece che accentuarle.

Impatto della riforma su bonus, agevolazioni e sostenibilità dei conti pubblici

L’esclusione della prima casa, anche limitata, cambierebbe profondamente il panorama dell’accesso alle principali prestazioni sociali legate all’indicatore. I benefici per le famiglie possono essere rappresentati sinteticamente nella seguente tabella:

• Casa fuori dal calcolo Isee nel 2026 ma solo per alcuni. E così aumentano i paradossi e le iniquità invece di diminuire
• Isee 2026, la casa sarà considerata solo parzialmente. Come cambiano valori e regole
• Isee 2026 modificato o sostituito con l'ISF (Indicatore della situazione familiare) per ottenere bonus e agevolazioni