Case in affitto, le misure previste, bonus e vantaggi per inquilini e proprietari in manovra finanziaria 2027

La manovra finanziaria 2027 mette la casa al centro dell’agenda. Il Governo punta a rispondere al caro affitti e alla carenza di alloggi con un pacchetto che unisce sconti fiscali per chi affitta, sostegni per i giovani e proroga dei bonus edilizi. Per chi possiede un immobile e per chi cerca casa, il quadro che si sta delineando può cambiare davvero i conti di famiglia. Diverse sono le misure principali, i vantaggi per le due parti del contratto e i punti ancora da chiarire.

Cedolare secca al 5% per i canoni concordati

La misura più attesa in Manovra 2027 per la casa riguarda la cedolare secca sugli affitti a canone concordato. L’aliquota scenderebbe dall’attuale 10% al 5%, dimezzando la tassazione sui redditi da locazione per i contratti a canone calmierato.

Per ricordare come funziona: la cedolare secca è un regime opzionale che sostituisce l’Irpef, le addizionali regionali e comunali, l’imposta di registro e l’imposta di bollo sul contratto. Oggi l’aliquota ordinaria è del 21% per i contratti a libero mercato e del 10% per quelli a canone concordato, cioè i contratti definiti sulla base degli accordi territoriali tra le associazioni dei proprietari e quelle degli inquilini, secondo la legge 431 del 1998. Le formule tipiche sono il 3+2, i contratti transitori e quelli per studenti universitari.

L’obiettivo è chiaro: incentivare i proprietari a immettere sul mercato nuovi immobili a canone calmierato. Con un prelievo così basso, scegliere il canone concordato diventerebbe quasi sempre più conveniente rispetto al libero mercato, anche a fronte di un affitto mensile inferiore.

Cedolare secca all’1% per i giovani under 35

Tra le ipotesi più sorprendenti c’è un ulteriore passo avanti: per i proprietari che stipulano un contratto a canone concordato con un inquilino di età inferiore ai 35 anni, l’aliquota della cedolare secca scenderebbe addirittura all’1%.

È una misura mirata, che lega il beneficio fiscale del locatore all’età del conduttore. In pratica il proprietario che accetta di affittare a un giovane pagherebbe un’imposta quasi simbolica sul canone incassato. Per i giovani lavoratori e fuori sede, spesso penalizzati da referenze e garanzie richieste, si tratterebbe di un forte incentivo a vedersi aprire le porte di un appartamento.

Agevolazioni per gli under 30 e 36

La manovra guarda con attenzione alla fascia giovanile. Sono previsti sostegni e bonus per favorire l’autonomia abitativa e la mobilità dei giovani, con risorse dedicate ad agevolare i canoni di locazione o l’acquisto della prima casa.

Nel dibattito sulla legge di bilancio compare anche l’ipotesi di ridurre l’Iva sugli affitti destinati agli under 36, dal 10% al 5%, nei casi in cui il contratto sia soggetto a Iva. Si tratta di uno strumento che non interesserebbe la generalità dei contratti tra privati, ma specifiche situazioni, e che si affiancherebbe alle altre misure per l’abitare giovanile. A queste si aggiungono le proposte sul lavoro, come la flat tax al 5% sugli aumenti di stipendio degli under 35 e la no tax area per i più giovani, che potrebbero incidere indirettamente sulla capacità di sostenere un canone.

Apertura ai negozi e alle locazioni commerciali

Un altro capitolo riguarda gli immobili commerciali. È allo studio il ritorno della cedolare secca sulle locazioni di negozi e botteghe, con un’aliquota intorno al 21%. L’idea riprende l’esperienza una tantum del 2019 e, secondo le indiscrezioni, potrebbe valere entro certi limiti e condizioni, per esempio per i locali di superficie contenuta e per le nuove locazioni.

L’obiettivo è sostenere le attività di vicinato, contrastare la desertificazione commerciale dei centri urbani e rendere più conveniente affittare locali oggi vuoti. È una richiesta storica delle associazioni dei proprietari, a lungo sollecitata, che troverebbe così un primo riscontro concreto.

I vantaggi per i proprietari e gli inquilini

Per chi possiede uno o più immobili da mettere a reddito, il pacchetto offre diversi benefici:

• Risparmio fiscale netto. Il taglio dell’aliquota dal 10% al 5%, e all’1% per gli under 35, garantisce un importante alleggerimento del carico fiscale sui redditi da affitto. Un esempio semplice: su un canone annuo di 9.600 euro, con l’aliquota al 10% l’imposta sarebbe pari a 960 euro, al 5% scenderebbe a 480 euro, e all’1% a soli 96 euro. Una differenza che incide in modo sensibile sul rendimento netto dell’investimento.
• Riduzione del rischio morosità. Canoni calmierati uniti a sgravi fiscali forti puntano a fidelizzare inquilini giovani e a ridurre il numero di appartamenti sfitti. Un affitto più sostenibile significa in genere contratti più stabili, meno rotazione e minori probabilità di mancati pagamenti. Anche l’assenza di periodi di vuoto tra un inquilino e l’altro pesa sulla redditività complessiva.
• Bonus casa e ristrutturazioni. Viene confermata la proroga delle detrazioni edilizie: 50% per gli interventi sull’abitazione principale e 36% per gli altri immobili, oltre al bonus mobili. Sono strumenti utili per chi deve riqualificare l’immobile prima di metterlo a rendita, perché permettono di recuperare parte della spesa e di presentare sul mercato un alloggio più moderno ed efficiente. Resta aperto il tema delle risorse: secondo le stime circolate, per evitare tagli ai bonus servirebbero centinaia di milioni di euro di coperture.

Anche chi cerca casa, potenziali inquilini, può trarre benefici concreti dalle nuove misure, come:

• Maggiore disponibilità di alloggi. Il forte incentivo fiscale per i locatori punta a far rientrare nel mercato degli affitti a lungo termine molte abitazioni oggi inutilizzate o dirottate sugli affitti brevi. Più offerta significa più scelta e, in prospettiva, una pressione al ribasso sui prezzi.
• Canoni più accessibili. I contratti a canone concordato legati alle nuove aliquote agevolate (5%, o 1% per gli under 35) favoriscono patti economici più sostenibili, soprattutto tra le fasce giovanili. Il canone concordato è già per natura inferiore a quello di mercato, e ha regole precise anche sugli aggiornamenti: nei contratti in cedolare secca, ad esempio, non si applica l’adeguamento Istat, e questo protegge l’inquilino dagli aumenti legati all’inflazione.
• Bonus affitti e giovani. Sono previste misure specifiche di supporto economico e detrazioni mirate ad alleggerire il peso del canone mensile per gli inquilini con requisiti di reddito o di età. Per un giovane lavoratore, anche un risparmio di alcune centinaia di euro l’anno può fare la differenza nel decidere di lasciare la casa dei genitori o di accettare un’opportunità in un’altra città.

Perché la manovra 2027 può cambiare il mercato degli affitti

La logica che guida il pacchetto è semplice: rendere più conveniente affittare, a canoni più bassi, a chi ha più difficoltà ad accedere a una casa. Se le aliquote al 5% e all’1% diventeranno realtà, molti proprietari potrebbero riconsiderare la scelta del regime fiscale, spostandosi dal libero mercato al canone concordato. Il risultato atteso è un aumento dell’offerta di alloggi a prezzi più sostenibili, con benefici soprattutto per giovani, studenti e lavoratori fuori sede.

Allo stesso tempo, la conferma dei bonus edilizi sostiene la qualità del patrimonio immobiliare, favorendo ristrutturazioni e interventi di efficientamento energetico che rendono gli immobili più appetibili e riducono i costi in bolletta per chi li abita.

La manovra finanziaria 2027 si presenta come un intervento articolato sulla casa: cedolare secca al 5% sul canone concordato, 1% per i contratti con inquilini under 35, sostegni ai giovani, riapertura alle locazioni commerciali e proroga dei bonus ristrutturazione. Per i proprietari significa risparmio fiscale e meno rischio di immobili sfitti, per gli inquilini più alloggi disponibili e canoni più sostenibili.

Resta da vedere quali misure supereranno il vaglio delle coperture e in quale forma arriveranno nel testo finale. Per chi affitta o cerca casa, il consiglio è seguire con attenzione gli aggiornamenti del provvedimento e valutare con calma le proprie scelte, sfruttando le opportunità che la legge di bilancio renderà effettivamente disponibili.

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