Quali sono le migliori soluzioni per i genitori per dare una casa ai figli? Il trasferimento della proprietà di una casa da genitori a figli può avvenire in diversi modi, a condizioni che se ne rispettino le condizioni e le regole fiscali per non incorrere in eventuali rischi o problemi.

• La donazione per trasferire la proprietà di una casa da genitori a figli
• Quando la donazione diventa indiretta
• Scegliere l’usufrutto o il comodato per dare una casa ai figli
• La nuda proprietà come soluzione 
• Quando si può usare solo la scrittura privata per dare una casa ai figli

La donazione per trasferire la proprietà di una casa da genitori a figli

La prima soluzione per dare in casa ai figli è fare una donazione, atto formale attraverso il quale un soggetto trasferisce un bene ad un altro soggetto senza alcun compenso in cambio. 

La donazione non può essere revocata a meno di casi eccezionali, implica diversi costi, anche elevati, a partire dalle spese notarile necessarie perché per la donazione di una casa è obbligatorio un atto pubblico di donazione dal notaio, per arrivare all’imposta di donazione. 

Se la casa viene donata ad un figlio, si paga l’imposta sulla donazione solo sulla parte imponibile e solo se la soglia supera la franchigia di un milione di euro e l’aliquota del 4% si applica solo sulla parte imponibile eccedente.

Secondo le leggi in vigore, infatti, in generale, l'imposta sulla donazione varia e prevede diverse aliquote a seconda dei soggetti nei confronti dei quali avviene la donazione e che sono del:

• 4% con una franchigia pari a 1 milione di euro per i parenti diretti, come nel caso di donazione di immobile ad un figlio;
• 6% con franchigia pari a 100mila euro per i parenti come sorelle e fratelli e senza alcuna franchigia tra cugini, tra un coniuge e i genitori o i fratelli o i nipoti dell’altro coniuge;
• 8% senza franchigia per tutti gli altri soggetti.

Se il donatario risulta affetto da un handicap grave, la franchigia che si applica è di 1.500.000 euro.

Gli altri costi previsti per la donazione della casa sono i seguenti:

• 200 euro per l’imposta di registro;
• l’imposta catastale di 200 euro o dell’1% del valore catastale nel caso di seconda casa;
• i diritti di trascrizione, 90 euro;
• l’imposta ipotecaria, che corrisponde al 2% del valore catastale dell’immobile, ma se si tratta di prima casa allora la quota è fissa a 200 euro;
• l’imposta di bollo forfettaria, pari a 230 euro.

Una volta stipulato il contratto di donazione di casa, deve poi essere trascritto e registrato dal notaio l’Ufficio dell’Agenzia delle Entrate competente per territorio entro i successivi 30 giorni alla stipula.

Quando la donazione diventa indiretta

Una donazione per permettere ai figli di avere una casa può anche essere indiretta. In questo caso, non avviene la donazione diretta tra donante, genitori, e ricevente, il figlio, ma la donazione avviene indirettamente con l'acquisto della casa con i soldi dei genitori, che possono così contribuire a comprare casa al figlio completamente o in parte, intestandola comunque a lui.

In pratica, i genitori non trasferiscono la proprietà di una casa al figlio, ma la comprano per lui o danno una determinata somma di denaro perché la acquisti. 

La donazione indiretta permette di risparmiare, sia sulle spese notarili e sia sui tempi, tagliando tutte le procedure necessarie alla compravendita.

Scegliere l’usufrutto o il comodato per dare una casa ai figli

L’usufrutto e il comodato d’uso gratuito sono delle soluzioni vantaggiose, comode e legali che permettono ai genitori di dare casa ai figli.

Il comodato d’uso di casa è una forma di contratto che permette dare una casa ai figli risparmiando sulle spese notarili, considerando che non è necessario un atto del notaio per fare un comodato d’uso di casa. Gli unici costi previsti sono quelli previsti per la registrazione del contratto all’Agenzia delle Entrate, anche se non è obbligatorio e si può fare anche in forma orale. 

Dare una casa in comodato d’uso gratuito ai figli è una buona soluzione anche per le agevolazioni di cui si può usufruire per il pagamento dell’Imu.

La normativa in vigore prevede, infatti, una riduzione del 50% della base imponibile per il calcolo dell’imposta per le case date in comodato d’uso gratuito a figli e parenti a condizione che il contratto sia regolarmente registrato. Tale agevolazione non vale per le case di lusso e di pregio.

Insieme al comodato, un genitore per dare una casa al figlio può optare anche per l’usufrutto, che rappresenta un passaggio di proprietà che, a differenza del comodato, può avvenire solo tramite stipula di apposito contratto scritto con atto pubblico o scrittura privata autenticata.

Il contratto di usufrutto prevede la cessione del diritto ad usare realmente la casa che, però, resta sempre di proprietà di chi la concede in usufrutto, vale a dire dei genitori.

Dunque, i figli possono usare la casa e trarne ogni utilità, ma i legittimi proprietari di casa originari ne mantengono comunque la proprietà. 

La nuda proprietà come soluzione 

La nuda proprietà conviene come forma di trasmissione di una casa dai genitori ai figli perché è molto vantaggiosa dal punto di vista fiscale, è legale e non implica alcun rischio. 

In questo caso, l’imposta di registro che si paga per la cessione è una piccola percentuale dall’imposta ordinaria, che varia in base all’età dell’usufruttuario. Per esempio, se a cedere la nuda proprietà è un sessantenne, secondo il Fisco, l’usufrutto vale il 60% della proprietà intera e chi compra la nuda proprietà paga l’imposta solo sul 40%. 

Se la cessione è da parte di una persona di 80 anni, l’usufrutto vale il 25% e chi compra quindi paga sul 75%. L’usufrutto può avere una durata sia determinata ma anche indeterminata, cosa che avviene nella quasi totalità dei casi e termina, cioè, al momento del decesso dell’usufruttuario. 

In quel momento, chi detiene la nuda proprietà acquisisce la proprietà per intero, senza dover pagare nulla, solo i diritti per una voltura catastale. 

Con la nuda proprietà si possono, dunque, lasciare in eredità gli immobili ai figli senza pagare troppe tasse, come accadrebbe con la successione, e si possono dividere gli immobili evitando problemi di assegnazione dei beni all’apertura della successione.

Quando si può usare solo la scrittura privata per dare una casa ai figli

Un’altra soluzione che permette di dare una casa ai figli in modo sicuro e legale è la redazione di una scrittura privata.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 10472/2023, ha, infatti, confermato la possibilità legale di dimostrare la proprietà di un determinato immobile con una scrittura privata, senza obbligo di sottoscrizione di un atto pubblico. 

Perché sia valida, è, però, necessario, secondo la Cassazione, che le parti siano d’accordo nella scelta di questo strumento per trasferire la proprietà dell’immobile o procedere alla vendita.

Con la firma della scrittura privata, si può tranquillamente trasferire una proprietà, considerando che, proprio la normativa in vigore prevede tale strumento anche per fare una donazione o un testamento.
 

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