Come mandare via un amministratore di condominio? La procedura corretta da seguire

Cambiare amministratore condominiale è una decisione che può sorgere per diversi motivi, come necessità di maggiore trasparenza, miglior gestione delle risorse comuni o insoddisfazione generale dei condomini. La possibilità di revocare un amministratore, sia in sede assembleare che con intervento giudiziale, rappresenta una tutela fondamentale per i condomini, garantendo l’efficienza amministrativa e il rispetto degli interessi collettivi del condominio.

La revoca assembleare dell'amministratore, condizioni e procedura

La revoca assembleare dell’amministratore è un procedimento regolamentato dall’articolo 1129 del Codice Civile e rappresenta una scelta diretta da parte dei condomini. Per avviare la revoca, è indispensabile che il tema sia inserito come punto specifico all’ordine del giorno durante una riunione condominiale, ordinaria o straordinaria. La convocazione può essere richiesta da almeno due condomini che rappresentino un minimo di 1/6 dei millesimi di proprietà complessivi.

Durante l’assemblea, la revoca deve essere approvata con il voto favorevole della maggioranza dei presenti che rappresentino almeno metà del valore millesimale dell’edificio. È essenziale, inoltre, che siano nominati un nuovo amministratore o sia pianificato il passaggio delle consegne, per evitare il periodo di prorogatio imperii durante il quale l’amministratore uscente mantiene funzioni limitate.

Nel caso in cui la revoca avvenga senza giusta causa, l’amministratore ha il diritto di ricevere il compenso per la parte residua del mandato. Al contrario, in presenza di gravi irregolarità, come omissioni nei doveri o trasparenza non adeguata, non è previsto alcun risarcimento. Il verbale della riunione dovrà documentare dettagliatamente i voti espressi, l’approvazione della revoca e i passaggi successivi.

La revoca giudiziale, quando e come interviene il tribunale

La revoca giudiziale dell’amministratore è prevista nei casi di gravi irregolarità o inadempienze da parte dell’amministratore stesso, quando questi comportamenti danneggiano gli interessi del condominio. Qualsiasi condomino può presentare ricorso al tribunale, anche senza il consenso dell’assemblea condominiale, se ritiene di avere elementi sufficienti per dimostrare la gravità delle violazioni commesse.

Tra le principali cause che autorizzano la revoca giudiziale vi sono:

• la mancata apertura o utilizzo del conto corrente condominiale intestato al condominio;
• l’omissione della convocazione annuale dell’assemblea per l’approvazione del bilancio condominiale;
• il rifiuto ingiustificato di convocare un’assemblea richiesta dai condomini o necessaria;
• la gestione non trasparente delle risorse condominiali che possa creare confusione tra il patrimonio del condominio e quello personale dell’amministratore;
• la mancata esecuzione di provvedimenti deliberati dall’assemblea o di decisioni giudiziarie;
• il rifiuto di fornire ai condomini documenti richiesti come lo stato dei pagamenti delle spese condominiali o l’elenco delle liti in corso.

Una volta presentato il ricorso, il tribunale procede a una valutazione degli atti e convoca l’amministratore per consentirgli di difendersi. La decisione viene formalizzata con un decreto motivato. Nel caso di accoglimento, l’amministratore deve lasciare immediatamente l’incarico e non può essere rinominato. Inoltre, il giudice può obbligare l’assemblea a nominare un nuovo amministratore entro tempi prestabiliti.

Prorogatio imperii, ruolo e limitazioni dell'amministratore uscente

Il principio della prorogatio imperii si applica all’amministratore uscente quando la sua carica cessa senza che sia stato ancora nominato un successore. In questo stato transitorio, l’amministratore conserva alcuni poteri limitati e strettamente legati alla gestione di ordinaria amministrazione, al fine di evitare danni o interruzioni ai servizi essenziali del condominio.

Durante la prorogatio, l’amministratore uscente può, ad esempio, gestire i pagamenti delle utenze condominiali, organizzare interventi urgenti di manutenzione degli impianti comuni e proseguire con l’esazione delle quote condominiali già previste, ma non è autorizzato ad avviare nuovi contratti o interventi straordinari senza il consenso dell’assemblea.

Un aspetto rilevante riguarda la responsabilità dell’amministratore, che rimane pienamente operativa durante questa fase. La Cassazione, con la sentenza n. 18660/2012, ha chiarito che l’amministratore in prorogatio opera a tutela dell’interesse collettivo fino al subentro del nuovo responsabile, ma ogni azione extralimite potrebbe essere impugnata dai condomini.

È compito dell’assemblea, qualora lo ritenga necessario, deliberare misure contenitive, definendo un termine per la consegna documentale e limitando ulteriormente i poteri dell’amministratore uscente, soprattutto in contesti caratterizzati da conflitti interni.

Obblighi dell'amministratore dopo la revoca

Dopo la revoca del mandato, l’amministratore ha precisi obblighi da adempiere. Il più rilevante è la consegna della documentazione condominiale al suo successore. Tale documentazione comprende il regolamento condominiale, il registro dei verbali di assemblea, i bilanci condominiali, la contabilità completa, il registro di anagrafe del condominio e ogni altro documento relativo alla gestione sottostante.

L’articolo 1129, comma 8, del Codice Civile stabilisce l’obbligatorietà della restituzione di tutti gli atti senza condizioni. L’amministratore uscente deve rispondere immediatamente alle richieste del nuovo incaricato per garantire la continuità gestionale. In caso di mancata consegna, il condomino o l’assemblea può ricorrere a provvedimenti giudiziali, anche d’urgenza.

Inoltre, l’amministratore ha l’obbligo di completare tutte le attività urgenti o in corso, come ad esempio la verifica di contratti già deliberati dall’assemblea o azioni finalizzate a evitare danni al condominio. Queste attività, se non portate a termine, possono esporre l’amministratore a responsabilità legali e al rischio di sanzioni civili o penali.

Un ulteriore obbligo riguarda la rendicontazione finale della gestione. L’amministratore revocato deve fornire un quadro completo della sua attività, inclusi aggiornamenti sui pagamenti effettuati, eventuali pendenze e somme dovute al condominio. Questa rendicontazione deve essere accurata e corredata da documenti giustificativi, soprattutto in situazioni di contenzioso.

Infine, il mancato rispetto di tali obblighi, come la mancata restituzione di documenti, può configurare il reato di appropriazione indebita, con conseguenze legali significative per il responsabile.

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