Come vanno i poli logistici in Italia: tra crescita, occupazione, problemi e scenari futuri

Negli ultimi anni, l’Italia si conferma fra i principali protagonisti europei nel comparto logistico. La presenza di numerosi poli di smistamento e aree dedicate alla movimentazione delle merci ha sostenuto la continua crescita delle attività industriali, commerciali e distributive, contribuendo in modo significativo al valore dell’economia nazionale. I dati indicano che il settore non solo regge alle fluttuazioni macroeconomiche, ma mostra una capacità di assorbimento tale da attrarre capitali e innovazioni. Questo quadro positivo è il risultato di una costante integrazione tra sviluppo immobiliare, digitalizzazione e rafforzamento delle infrastrutture regionali e interregionali, elementi che rendono il mercato logistico italiano uno dei più appetibili e dinamici del continente. I corridoi del Nord e le piattaforme multifunzionali di aree chiave come Piemonte, Lombardia, Emilia-Romagna e Veneto rappresentano veri poli di eccellenza, ormai centrali per la competitività delle supply chain e per la movimentazione dei flussi merci tra Mediterraneo ed Europa centrale.

La crescita del settore logistico: investimenti, canoni e sviluppi immobiliari

Il periodo tra il 2024 e il 2025 ha segnato per la logistica italiana una stagione di rafforzamento, con investimenti complessivi nell'immobiliare logistico che hanno superato i 2,3 miliardi di euro, mostrando una crescita del 30% su base annua. Quasi il 18% di tutti gli investimenti immobiliari a livello nazionale si è concentrato in questo ramo, evidenziando come la fiducia degli investitori resti elevata, pur in un contesto di maggiore selettività nella scelta degli asset. Il secondo semestre 2025 è stato particolarmente positivo e, già nel quarto trimestre, circa un miliardo di euro è stato riversato in operazioni di portafoglio su immobili logistici di dimensioni rilevanti.

L’espansione è avvenuta in parallelo al completamento di oltre 2,5 milioni di metri quadrati di nuovi spazi, il 50% dei quali realizzati in formula speculativa, dimostrando la capacità di anticipare la domanda anche in presenza di tempi decisionali più lunghi e criteri di selezione rigorosi da parte degli utilizzatori. Il tasso di sfitto, mantenutosi intorno al 5,5%, rende il mercato fisiologicamente equilibrato e consente di evitare pressioni sui canoni.

La domanda si distingue per composizione articolata e crescita solida:

• I principali operatori della logistica conto terzi rappresentano il 50% dell’assorbimento totale
• Il settore retail pesa per circa il 27% e quello produttivo circa il 13%

Per le superfici più contenute domina la preferenza verso immobili già disponibili oppure soluzioni su misura per utilizzatori, mentre le grandi operazioni (oltre i 50.000 mq) incidono sostanzialmente sull’assorbimento complessivo grazie alla realizzazione di progetti personalizzati.

Sotto il profilo dei canoni, Milano, Roma e Bologna sono ai vertici dei valori per magazzini prime rent, attestandosi rispettivamente su 70, 69 e 67 euro al metro quadro/anno. Il segmento "ultimo miglio", trainato dall’e-commerce e dal retail urbano, vede valori che arrivano a 110 euro al metro quadro. Parallelamente, il rendimento prime si fissa su livelli attrattivi (5,3%), riflettendo fiducia nei fondamentali strutturali e prospettive di ulteriore contrazione nei mesi successivi. È importante rilevare che oggi il valore degli immobili non dipende più esclusivamente dalla posizione, ma dalla qualità (altezze, accessibilità, sostenibilità energetica, tecnologie), segno di una maturazione del mercato.

Concentrazione geografica e ruolo dei principali poli logistici italiani

La geografia del settore conferma la spiccata concentrazione nel Nord Italia: oltre il 75% degli assorbimenti e dei principali investimenti interessa i grandi corridoi logistici che attraversano Lombardia, Piemonte, Emilia-Romagna e Veneto. Questi territori, caratterizzati da fitte reti di interporti, infrastrutture stradali e ferroviarie, sono al centro dei flussi merci continentali grazie anche alla connessione con i maggiori porti liguri (Genova e Savona) e all’integrazione con le zone retroportuali piemontesi (come Alessandria e Novara).

In una mappa che vede l’Emilia-Romagna e la Lombardia primeggiare per numerosità e dimensione dei poli (basti citare l’Interporto di Bologna, il CIM di Novara, e i complessi intermodali del milanese e del lodigiano), si inseriscono le recenti strategie regionali – come la Zona Logistica Semplificata nel VCO o i nuovi hub produttivi nell’alessandrino – che mirano a consolidare l’attrattività per investimenti e a ridurre i tempi di insediamento delle imprese. Il Centro Italia catalizza circa il 12% dell’attività, mentre il Sud, pur con quote residue, manifesta potenziale di sviluppo legato ai nuovi corridoi e agli incentivi infrastrutturali.

Di rilievo è il ruolo dei poli di 'ultimo miglio', sempre più richiesti nei centri urbani, e lo stretto legame tra retroporti (piemontesi, lombardi) e assi marittimi e ferroviari. Innovazione logistica, efficienza dei collegamenti e densità imprenditoriale sono le chiavi che permettono a queste aree di affrontare la crescente domanda di flessibilità e tempi rapidi, mantenendo l’Italia come uno snodo centrale nella logistica europea.

Dinamiche occupazionali: crescita, professionalità e prospettive del lavoro nella logistica

Il settore logistico italiano mostra una netta crescita dei livelli occupazionali legata all’espansione dei poli e alla digitalizzazione dei processi. Nel solo Piemonte, il numero di addetti nel decennio 2013-2023 è aumentato dell’11,4%, passando da 59.681 a 66.481 lavoratori, e l’incremento riguarda prevalentemente ruoli qualificati: ingegneri, tecnici di processo, analisti dati e operatori specializzati nella gestione automatizzata dei flussi. Non si tratta più solo di magazzinieri, ma di profili altamente diversificati che presidiano tanto la pianificazione quanto l’esecuzione operativa delle attività di magazzino, movimentazione intermodale e trasporto, anche su tratte internazionali.

A indicare la solidità del comparto è anche la progressiva riorganizzazione e integrazione dei servizi, come mostrano i recenti cambi ai vertici di alcune grandi società che puntano a maggiore efficienza e innovazione. Accordi commerciali internazionali, partnership digitali, piani di formazione finanziati e l’ingresso della logistica green stanno plasmando nuove opportunità occupazionali.

Le prospettive del lavoro appaiono quindi positive: si prevede un ulteriore aumento degli addetti grazie all’espansione delle reti logistiche, alla richiesta di competenze digitali e alla crescita del traffico derivante dall’e-commerce e dalle trattative con mercati extra-UE.

Sfide e rischi: costi, efficienza e impatto delle nuove normative europee

Tra le principali sfide che il settore logistico nazionale sta affrontando emergono sia elementi di contesto internazionale sia fattori interni specifici. Dal lato dei costi, si osserva un aumento significativo per le materie prime e i servizi (+41,1% nel trasporto merci tra 2020 e 2023), a differenza del comparto logistico puro, dove si registra invece una riduzione dei costi del 30,1% grazie ai progressi nell’automazione e nell’efficienza gestionale.

Le nuove normative europee introdotte negli ultimi anni incidono pesantemente su:

• standard di sicurezza nei trasporti
• riduzione delle emissioni inquinanti
• gestione informatizzata dei flussi documentali (e-CMR)

Questi cambiamenti, dettati dalle direttive UE sull’ambiente e sulla digitalizzazione (vedi Regolamento europeo 2020/1056 sul trasporto elettronico dei documenti), obbligano imprese e interporti a investire in aggiornamenti tecnologici, nelle flotte di veicoli e nell’adeguamento delle infrastrutture. Se da un lato ciò crea nuove opportunità di mercato e migliora la competitività, dall’altro alza la soglia di ingresso per i nuovi operatori e riduce i margini di profitto per chi non riesce a innovare efficacemente.

Infine, la pressione competitiva spinge le aziende a differenziarsi non solo per il prezzo, ma soprattutto per la qualità dei servizi, rapidità e trasparenza nei rapporti con clienti e fornitori, riducendo il rischio di disintermediazione da parte di piattaforme digitali e nuovi player specializzati. Il monitoraggio continuo dei KPI operativi e il rispetto delle normative sono oggi condizioni imprescindibili per restare competitivi.

Innovazione e sostenibilità nei poli logistici: tecnologie, efficienza energetica e nuovi criteri di qualità

L’evoluzione dei poli logistici italiani si fonda su due macro-direzioni: innovazione tecnologica e sostenibilità ambientale. Il mercato immobiliare premia oggi asset che coniugano efficienza energetica (tetti isolati, lucernari naturali, gestione smart dei consumi) e dotazioni di ultima generazione (sistemi di automazione, controllo in tempo reale, logistica 4.0), come messo in pratica nei più recenti sviluppi nell’area lombarda e milanese.

• I nuovi immobili (es. G-Park Gropello) sono realizzati seguendo certificazioni come Breeam Excellent, che richiedono standard elevati su consumi, utilizzo di materiali riciclati, gestione delle acque e predisposizione ai pannelli fotovoltaici.
• I sistemi di Building Management System permettono di monitorare e ottimizzare in tempo reale i parametri ambientali e le prestazioni degli edifici, riducendo costi operativi e garantendo comfort agli addetti.
• La digitalizzazione e la telematica avanzata (webfleet video, IA per la sicurezza, software di tracking intelligente) rafforzano il controllo su tutte le fasi, dal magazzino al trasporto.

Progetti di logistica verde (veicoli elettrici, reti per la ricarica, materiali ecosostenibili) si intrecciano con piani per migliorare l’integrazione tra diversi canali di trasporto, favorendo l’intermodalità e la riduzione delle emissioni. La competizione, ormai, si gioca sulla rapidità e flessibilità ma anche sull’impatto ambientale e sulla qualità degli spazi offerti. Sono sempre più richiesti immobili adattabili, possibilità di personalizzazione degli spazi e integrazione di sistemi automatizzati per la riduzione dei consumi e degli sprechi.

La logistica italiana dimostra così una propensione ad adottare standard internazionali e soluzioni innovative che la rendono al tempo stesso competitiva e sostenibile.

Scenari futuri dei poli logistici italiani: trend, opportunità e strategie competitive

L’analisi dei dati più recenti consente di delineare le direttrici di crescita per i prossimi anni. I fattori chiave saranno:

• Centralità dei grandi corridoi logistici (Nord e Nord-Ovest) con rafforzamento di collegamenti ferroviari e retroporti per integrare i flussi merci da e verso l’Europa
• Reti di poli logistici “ultimo miglio” nei principali centri urbani per supportare la crescita dell’e-commerce e della distribuzione rapida
• Maggiore attenzione alla qualità degli asset immobiliari, che dovranno rispondere a criteri di sostenibilità, sicurezza e integrazione con i processi automatizzati richiesti dagli operatori
• Investimenti nella digitalizzazione di tutti gli snodi operativi, dalla raccolta dati ai software gestionali e al monitoraggio della filiera
• Nuove opportunità legate ai processi di riqualificazione di immobili esistenti e di ampliamento delle aree in regioni fino ad oggi meno coinvolte (Centro, Sud e isole)
• Ricerca di strategie collaborative tra diversi player per affrontare le sfide poste dalla frammentazione del mercato e dalla crescente pressione sulle tempistiche di consegna

Il settore si dirige verso un modello selettivo, in cui il valore degli asset sarà sempre più correlato alla loro funzionalità evoluta, capacità di integrazione nelle supply chain globali e sostenibilità ambientale ed economica. In questo contesto, operatori in grado di investire su digitalizzazione, formazione e gestione attiva del patrimonio immobiliare potranno cogliere le migliori opportunità di sviluppo. È attesa inoltre una crescita della domanda nei segmenti innovativi – logistica refrigerata, supply chain digitale, centri intermodali dedicati ai nuovi mercati – e un’ulteriore differenziazione delle strategie competitive con un focus su valore aggiunto e resilienza operativa.

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