Comprare una casa a una asta immobiliare, come funziona. Procedura, passaggi, costi, tasse e tempistiche
Il primo passo per chi acquistare una casa all'asta consiste nella ricerca dell'immobile, che avviene attraverso più strade.
Le aste giudiziarie sono una delle vie più percorribili per acquistare un'abitazione a prezzo ribassato rispetto ai valori tradizionali di mercato. A differenza di una normale compravendita, l'acquisto all'asta è disciplinato da normative e si svolge sotto il controllo di un giudice o di un delegato alla vendita nominato dal tribunale.
Da qui l'importanza di avere un quadro chiaro e dettagliato di come funziona questa procedura, che in alcuni casi può portare a vere e proprie occasioni, ma che richiede sempre attenzione, preparazione e valutazione tecnica approfondita.
- Dalla pubblicazione all'aggiudicazione
- Costi, imposte e tasse
- I tempi del trasferimento
Dalla pubblicazione all'aggiudicazione
Il primo passo per chi acquistare una casa all'asta consiste nella ricerca dell'immobile, che avviene attraverso portali specializzati, i siti ufficiali dei tribunali o gli avvisi pubblicati su giornali locali. Ogni avviso di vendita contiene una perizia dettagliata, redatta da un tecnico nominato dal tribunale, che descrive le caratteristiche dell'immobile, lo stato manutentivo, l'eventuale presenza di abusi edilizi o pendenze e, soprattutto, indica se l'abitazione è occupata. Questo documento fornisce una fotografia concreta della situazione e consente di valutare se l'acquisto è conveniente o se comporta rischi. La visita dell'immobile, benché non sempre obbligatoria, è consigliata: può essere effettuata su appuntamento con il custode giudiziario, proprio per verificare se quanto riportato nella perizia corrisponde allo stato reale.In seguito chi vuole partecipare deve presentare un'offerta secondo le modalità indicate nell'avviso. Le aste possono essere senza incanto dove le offerte vengono presentate in busta chiusa o con modalità telematiche e aperte in una data prestabilita, oppure con incanto dove si procede con rilanci pubblici. All'offerta va allegato un deposito cauzionale pari al 10% del prezzo proposto. Se l'offerta non viene accettata, l'importo viene restituito entro pochi giorni. Se invece l'immobile viene aggiudicato, l'offerta diventa vincolante e irrevocabile: non si può tornare indietro, pena la perdita del deposito e il risarcimento delle spese.
Costi, imposte e tasse
A differenza di quanto si pensa, il prezzo di aggiudicazione non è l'unico costo da sostenere. Oltre al valore pagato per l'immobile bisogna considerare una serie di oneri accessori che possono incidere in maniera anche rilevante sul costo complessivo. Il primo aspetto riguarda le imposte, che variano a seconda dell'uso dell'immobile e della categoria catastale. Se l'acquirente ha i requisiti per beneficiare delle agevolazioni prima casa, l'imposta di registro sarà pari al 2% del prezzo di aggiudicazione, con imposte ipotecaria e catastale fisse pari a 50 euro ciascuna. Se invece si tratta di una seconda casa, l'imposta di registro sale al 9%, mentre le altre due rimangono fisse solo nel caso in cui si tratti di vendita da privato; per immobili venduti da società, si applica l'Iva sul prezzo di aggiudicazione.
A questo va aggiunto il compenso del delegato alla vendita, calcolato in percentuale rispetto al valore dell'immobile e indicato esplicitamente. In più, chi acquista deve spesso farsi carico delle spese condominiali arretrate, che riguardano l'anno in corso e l'anno precedente, e delle spese per la liberazione dell'immobile, nel caso in cui sia ancora occupato. Anche se le ipoteche e i pignoramenti vengono cancellati d'ufficio dal giudice con il decreto di trasferimento, possono esserci spese notarili o tecniche aggiuntive per la regolarizzazione catastale e urbanistica.
I tempi del trasferimento
Dopo l'aggiudicazione dell'immobile, l'acquirente ha un termine per versare il saldo del prezzo. Questo termine può essere più breve o più lungo, a seconda delle disposizioni contenute nell'avviso di vendita. Il pagamento deve essere effettuato tramite bonifico bancario intestato alla procedura esecutiva al tribunale competente. Una volta ricevuto il saldo, il giudice emette il decreto di trasferimento, che ha valore di atto notarile e sancisce il passaggio ufficiale della proprietà dal debitore esecutato al nuovo acquirente. Il decreto cancella le iscrizioni ipotecarie e i pignoramenti sull'immobile.
Il decreto viene poi trascritto nei registri immobiliari a cura del tribunale stesso o del delegato alla vendita. In quel momento il nuovo proprietario entra in possesso giuridico dell'immobile. Se l'abitazione è occupata dal debitore o da altri soggetti, il proprietario può richiedere al giudice l'ordine di liberazione eseguito tramite ufficiale giudiziario. In media, il tempo complessivo che intercorre tra l'aggiudicazione e la possibilità effettiva di utilizzare l'immobile varia da 4 a 8 mesi, ma in casi complessi può superare l'anno.
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