Conviene acquistare Btp o affittare una casa e fare investimenti immobiliari? Il confronto dei rendimenti e delle altre variabili

Quando si tratta di scegliere nel 2024-2025 tra l’investimento in immobili, mettendo una casa in affitto, e l’acquisto di BTP, l’analisi deve tener conto di diversi fattori: rendimento netto, costi di gestione, rischio, liquidità e opportunità di rivalutazione.

Il confronto tra queste due forme di investimento è diventato sempre più rilevante in un contesto economico di bassi tassi d’interesse e crescita moderata del mercato immobiliare. Approfondiamo allora:

• Quale differenza di rendimento e costi di gestione tra affitto e BTP
• Affitto vs BTP, tutti gli altri fattori da considerare

Quale differenza di rendimento e costi di gestione tra affitto e BTP

I rendimenti medi lordi derivanti dall’affitto di immobili residenziali in Italia variano dal 5% al 7%, a seconda della città e del tipo di immobile. Ad esempio, nelle città come Milano, Roma, Napoli, i rendimenti possono raggiungere anche l'8-9%, soprattutto nelle zone centrali o più richieste. Bisogna considerare i costi di gestione (manutenzione, spese condominiali, IMU, assicurazione) che possono ridurre il rendimento netto al 3-4% annuo.

Al contrario, i BTP offrono un rendimento netto tra il 4% e il 5% (a seconda della scadenza e del titolo). Questo rendimento è sicuro e garantito dallo Stato, ed è soggetto a una tassazione agevolata del 12,5% sulle cedole, rispetto al 21% sugli affitti. Ma l’inflazione può erodere il potere d’acquisto del rendimento nel lungo termine, se i tassi reali diventano negativi.

L’investimento immobiliare implica costi fissi annuali, come tasse immobiliari, spese di manutenzione, spese condominiali e costi per eventuali ristrutturazioni. La gestione degli inquilini può comportare rischi di morosità, costi legali e vacanze prolungate dell’immobile, che riducono il rendimento netto. In media, tali costi possono ridurre il rendimento lordo di circa il 30-40%.

L’investimento in BTP non richiede alcun costo di gestione, a parte le commissioni bancarie di acquisto e la tassazione ridotta del 12,5% sulle cedole. Non ci sono costi aggiuntivi legati alla manutenzione o gestione del capitale. Questo rende i BTP interessanti per chi cerca una soluzione di investimento passiva e a basso rischio.

Affitto vs BTP, tutti gli altri fattori da considerare

Il mercato immobiliare è soggetto a cicli economici e volatilità. Anche se i prezzi delle case sono stabili in Italia, nelle grandi città possono aumentare, mentre in aree meno centrali o in declino demografico possono subire stagnazione o addirittura calo di valore. Il rischio di morosità degli inquilini o di spese straordinarie impreviste può impattare sul rendimento netto .

I BTP sono considerati un investimento a basso rischio poiché i titoli di Stato italiani sono sostenuti dal governo, sebbene la loro volatilità possa aumentare in caso di instabilità politica o economica. Il rischio associato ai BTP è quello legato all’inflazione: se i prezzi aumentano a un tasso superiore al rendimento nominale dei BTP, l’investitore potrebbe subire una perdita in termini reali.

Gli immobili sono un investimento a lungo termine e non sono liquidi. La vendita di un immobile può richiedere mesi o addirittura anni, e potrebbe essere necessario vendere a un prezzo inferiore al valore di mercato per ottenere liquidità. Questo aspetto rende gli immobili meno adatti a chi ha bisogno di flessibilità finanziaria o accesso rapido al capitale.

I BTP sono molto più liquidi rispetto agli immobili, poiché possono essere venduti in qualsiasi momento sul mercato secondario, anche se a un prezzo variabile in base ai tassi d'interesse e alle condizioni di mercato.

La rivalutazione degli immobili è uno degli aspetti più interessanti per chi sceglie di investire nel settore. Nelle aree urbane in crescita, gli immobili possono aumentare di valore nel lungo periodo, offrendo un guadagno in conto capitale oltre al reddito da locazione. Ad esempio, nelle città come Milano, la domanda di immobili rimane alta e i prezzi tendono a crescere. Il mercato immobiliare può anche subire correzioni e cicli di ribasso.

I BTP non offrono una vera e propria rivalutazione del capitale. Il valore nominale del titolo rimane fisso, e l’investitore riceve solo il rendimento sotto forma di cedole periodiche. In caso di variazione dei tassi d’interesse, il prezzo dei BTP può fluttuare nel mercato secondario, permettendo di vendere a un prezzo superiore al valore nominale, ma senza offrire un guadagno simile a quello immobiliare .

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