Nuove sanatorie abusi edilizi con il via libera alla riforma del Testo Unico Edilizia: quali sono e da quando in vigore

Una svolta storica è arrivata con il via libera definitivo alla riforma del Testo Unico dell’Edilizia, approvata a dicembre 2025. Questo cambiamento normativo, lungamente atteso da tecnici, cittadini e professionisti del settore, ridefinisce in modo sostanziale il quadro delle possibilità di regolarizzazione di abusi commessi sugli immobili.

Tra le innovazioni più rilevanti, meritano una particolare attenzione le nuove condizioni per la sanabilità di abusi edilizi antecedenti il 1967, l’inserimento del meccanismo del “silenzio assenso” nelle pratiche di regolarizzazione e la figura del Commissario ad acta, pensata per evitare blocchi nelle procedure quando le amministrazioni competenti non si pronunciano nei tempi indicati dalla legge. Si affiancano inoltre correttivi al principio della cosiddetta “doppia conformità”, per rendere le procedure più eque e aderenti alle esigenze di cittadini e imprese.

Le principali novità: riapertura delle sanatorie, silenzio assenso e il ruolo del Commissario ad acta

La riforma del Testo Unico dell’Edilizia coinvolge diversi livelli dell’ordinamento e introduce novità sostanziali che riscrivono il percorso delle sanatorie per gli abusi edilizi. Di seguito, una disamina dettagliata delle revisioni apportate, evidenziando l’impatto concreto per cittadini, professionisti e Pubblica Amministrazione.

• Riapertura delle sanatorie per abusi ante 1967: la disciplina ora prevede la possibilità di regolarizzare interventi edilizi eseguiti prima di tale data che, in assenza di vincoli paesaggistici o di incompatibilità urbanistiche sostanziali, potranno ottenere la regolarità su presentazione di apposita istanza, documentazione tecnica e, ove richiesta, asseverazione di conformità da parte di tecnici abilitati. Questa apertura semplifica considerevolmente il quadro normativo per immobili storicamente oggetto di irregolarità sanabili solo attraverso iter giudiziari o amministrativi lunghissimi.
• Silenzio-assenso come acceleratore procedurale: una delle innovazioni più incisive riguarda l’estensione del principio di silenzio-assenso per le richieste di sanatoria edilizia, in coerenza con l'obiettivo di ridurre la durata delle pratiche. Decorsi 45 o 90 giorni (a seconda della tipologia), senza risposta dall’ente, l’istanza si considera accolta, salvo casi particolari.
• Il Commissario ad acta come soluzione agli stalli amministrativi: in caso di inerzia dell’amministrazione competente, la riforma introduce la figura del Commissario ad acta, dotato del potere di sostituirsi agli uffici silenti verificando i presupposti, acquisendo i pareri necessari e adottando il provvedimento conclusivo. Un istituto che garantisce tempi certi alle procedure e preclude rischi di contenzioso derivante da omissioni o inadempienze della Pubblica Amministrazione.
• Doppia conformità e accertamento più flessibile: il precedente principio della “doppia conformità”, che imponeva la verifica della regolarità sia al momento dell’abuso sia all’atto della domanda, è stato perfezionato per tenere conto delle effettive trasformazioni normative e urbanistiche. Ad esempio, per le cosiddette “variazioni essenziali” e le difformità minori, l’accertamento segue logiche più attente alla situazione concreta piuttosto che a rigidità formali.

Un caso operativo: la «sanatoria dinamica» (art. 36-bis) - Recenti aggiornamenti normativi hanno introdotto la possibilità di sanare interventi con parziali difformità, anche dove si registri un lieve incremento di volume o superficie, purché vi sia la sostanziale compatibilità con gli strumenti urbanistici attuali e previo parere volto ad accertare il rispetto dei vincoli paesaggistici o ambientali. Il silenzio-assenso e la rapidità nelle decisioni trovano applicazione anche in questo percorso, dove la richiesta di sanatoria coinvolge immobili in aree vincolate.

A completare il quadro, la riforma punta anche sulla razionalizzazione della modulistica, sull’unificazione delle procedure digitali tramite lo Sportello Unico per l’Edilizia, e sul rafforzamento della responsabilità tecnica attribuita ai professionisti abilitati. Una maggiore responsabilizzazione comporta un aumento dei controlli ex post, a tutela della correttezza e trasparenza nell’applicazione delle norme.

Tempi di entrata in vigore e applicazione delle nuove regole sulle sanatorie edilizie

Le nuove disposizioni della riforma del Testo Unico sull'Edilizia sulle sanatorie edilizie entrano in vigore nel 2026, dopo l’approvazione del pacchetto di riforme a dicembre 2025. Il Governo ha fissato il termine per la piena operatività della disciplina, dando così la possibilità a cittadini e tecnici di prepararsi all’applicazione concreta delle regole rinnovate.

Secondo quanto fissato nella normativa, il periodo transitorio necessario per aggiornare modulistica, strumenti digitali e prassi operative si concluderà entro la prima metà del 2026. Da tale momento, le istanze di sanatoria e di regolarizzazione dovranno essere necessariamente presentate secondo le modalità e i criteri introdotti dalla riforma. Per favorire l’adeguamento delle amministrazioni locali, alcune disposizioni transitorie consentiranno di completare le pratiche avviate secondo la disciplina precedente, ma tutti i nuovi procedimenti dovranno attenersi alle linee guida riformate. Sono previste: 

• Tempistiche differenziate per tipologia di sanatoria: le richieste relative ad abusi antecedenti il 1967 e a difformità minori di tipo formale potranno essere evase con iter più rapidi grazie al silenzio-assenso e all’intervento del Commissario ad acta. La definizione delle pratiche più complesse, invece, continuerà a richiedere il coinvolgimento della Soprintendenza o di altre autorità tutorie, specie in presenza di vincoli paesaggistici o ambientali.
• Digitalizzazione degli iter e uniformità regionale: la riforma prevede la trasmissione telematica delle pratiche mediante modelli digitali unificati, già adottati da numerose Regioni. Questa evoluzione contribuisce all’eliminazione delle disparità tra territori e garantisce chiarezza e velocità a cittadini e professionisti.
• Chiusura delle pratiche pendenti secondo il vecchio regime: le istanze avviate prima dell’entrata in vigore della nuova normativa saranno concluse secondo le regole previgenti solo entro precisi termini di legge, dopodiché si applicheranno interamente le nuove disposizioni.

Focus sulle domande più frequenti:

• Per abusi minori o semplici difformità, la risposta amministrativa arriverà entro massimo 45 giorni (salvo casi particolari)
• Per sanatorie in aree vincolate, la procedura potrebbe estendersi fino a 180 giorni, con previsione del silenzio-assenso o dell’intervento sostitutivo del Commissario ad acta in caso di stallo
• Per regolarizzazioni riguardanti immobili realizzati prima del 1967 senza titolo, la verifica dei presupposti è rimessa alla documentazione tecnica prodotta e alla tempestiva risposta dell’ente, anche attraverso la collaborazione di tecnici asseveratori. 

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