Quando la clausola visto e piaciuto non basta e l'acquirente ha il diritto di riavere indietro i soldi

La compravendita di beni, siano essi immobili o mobili, spesso reca tra le sue clausole la formula visto e piaciuto. Questa espressione indica l'accettazione del bene nello stato attuale, una prassi diffusa in particolare nel mercato dell'usato e tra privati. Ma quali conseguenze derivano per acquirente e venditore? E quali sono i limiti che la legge impone a tale forma di esclusione della garanzia su eventuali difetti? Un'analisi approfondita svela che la tutela dell'acquirente permane in diversi casi, specialmente quando si tratta di vizi non evidenti o di comportamenti scorretti da parte del venditore.

Quando la clausola visto e piaciuto non protegge il venditore

La clausola visto e piaciuto risponde a precise esigenze contrattuali, fungendo da patto volto a limitare la responsabilità del venditore in presenza di difetti palesi, ossia riconoscibili con la comune diligenza al momento della vendita. Secondo gli artt. 1490 e 1491 del Codice Civile, il venditore deve garantire che il bene sia immune da vizi che lo rendano inadatto all'uso o ne diminuiscano il valore in modo sostanziale. Tuttavia, è possibile escludere o limitare questa garanzia tramite accordi specifici, come appunto la clausola in oggetto.

Ai sensi di legge, la manleva dalla garanzia opera solo per i vizi noti o facilmente riconoscibili. Se, ad esempio, durante la compravendita di un'automobile, viene sottoscritta tale clausola, l'acquirente non può dolersi ex post di danni evidenti quali graffi o usura degli interni, in quanto avrebbe dovuto notarli prima della firma. La ratio normativa si fonda su un principio di responsabilità e attenzione reciproci. In caso di difetti evidenti, la garanzia non opera, salvo che il venditore abbia esplicitamente garantito l'assenza di vizi.

Permangono però limiti stringenti a questa disciplina. La garanzia non può essere esclusa se il venditore agisce in mala fede, ad esempio taciando di proposito un vizio grave: la legge pone qui uno sbarramento a tutela dell'acquirente. Analogamente, la conoscenza effettiva dei vizi da parte del compratore, oppure una loro facile individuabilità, esonera il venditore da responsabilità, a meno che questi non abbia assicurato l'assenza di difetti. La giurisprudenza, infatti, ha stabilito in modo chiaro che la clausola visto e piaciuto non è uno scudo assoluto e cede sempre dinanzi alla scorrettezza o all'intenzionalità dolosa dell'alienante.

Esiste una linea rossa oltre la quale la visto e piaciuto non offre più riparo al venditore: ciò accade quando entrano in gioco i vizi occulti e la mala fede. Un vizio occulto è un difetto non visibile o non rilevabile con la normale diligenza durante l'esame del bene. Se il venditore conosce tali difetti ma li nasconde consapevolmente - si pensi a strutture danneggiate mascherate da restauri superficiali, o impianti mal funzionanti mascherati da interventi temporanei - la disciplina legale prevede la completa inefficacia della clausola di manleva.

Questo principio, ribadito più volte anche dalle pronunce della Corte di Cassazione, si fonda sull'esigenza di tutelare la buona fede e la correttezza nei rapporti commerciali. In caso di occultamento doloso, l'acquirente conserva intatti tutti i rimedi concessi dalla normativa, potendo agire per la risoluzione del contratto o per ottenere un adeguamento del prezzo. Il venditore, in simili situazioni, risponde in pieno anche se era stata prevista la formula di esclusione della garanzia.

Va sottolineato che la dimostrazione della mala fede può risultare complessa, poiché spesso i difetti non emergono subito o sono stati celati con cura. Esistono casi emblematici nei quali una riverniciatura cela danni strutturali evidenti soltanto a posteriori. In questa ipotesi, la giurisprudenza ha riconosciuto il diritto dell'acquirente a essere risarcito o a chiedere la restituzione di quanto pagato, affermando che la visto e piaciuto non si sovrappone agli obblighi di lealtà e trasparenza previsti dalla legge.

Obblighi e diritti di acquirente e venditore davanti a vizi nascosti

L'ordinamento impone precisi obblighi sia all'acquirente, sia al venditore nelle compravendite dove emergono difetti non palesi. Da una parte, l'acquirente è tenuto a un esame diligente del bene prima della stipula: difetti che si sarebbero potuti rilevare facilmente non potranno essere oggetto di successiva contestazione. La responsabilità di escludere superficialità o disattenzione ricade quindi sul compratore.

Al venditore spetta invece un dovere informativo e di correttezza. Non può tacere - tanto meno occultare - difetti gravi, soprattutto se questi incidono sull'idoneità o il valore del bene. Nel caso in cui la vendita sia preceduta da dichiarazioni rassicuranti o garanzie sull'assenza di determinati vizi, tali affermazioni vincolano il venditore anche a fronte della clausola di esclusione. La legge è chiara: se il vizio era stato taciuto con dolo, il venditore risponde pienamente delle conseguenze, anche civilmente.

Nei casi in cui la conoscenza del vizio da parte dell'acquirente sia dubbia, la giurisprudenza assegna l'onere della prova al venditore, che dovrà dimostrare con idonei elementi che il compratore era consapevole della problematica al momento della firma. Sono considerate valide, in giudizio, anche prove presuntive e dichiarazioni testimoniali, che possono includere comunicazioni scritte, testimonianze di terzi o riferimenti a visite precontrattuali dettagliate.

Come si dimostrano i vizi occulti e la mala fede del venditore

La dimostrazione dell'esistenza di difetti occulti e della mala fede dell'alienante richiede particolare attenzione e spesso si basa su una pluralità di indizi. L'acquirente, per agire efficacemente, deve poter offrire al giudice elementi concreti come:

• documentazione tecnica o perizie che attestino la presenza e la natura del vizio;
• prove testimoniale, tra cui dichiarazioni di tecnici, vicini o mediatori;
• elementi fattuali che dimostrino l'occultamento, ad esempio interventi di copertura eseguiti a ridosso della vendita (quali riverniciature anomale o riparazioni temporanee);
• messaggi o comunicazioni intercorrenti tra le parti che rivelino la consapevolezza pregressa del venditore.

Il criterio giuridico applicato è quello del più probabile che non: si ritiene sufficiente dimostrare che appare verosimile che il venditore sapesse della problematica e ne abbia taciuto l'esistenza, anziché richiedere la prova certa. Questo abbassa la soglia probatoria e consente all'acquirente di far valere i propri diritti anche in presenza di difficoltà oggettive nell'ottenere evidenze materiali.

Rimedi dell'acquirente: risoluzione del contratto e restituzione del prezzo

Chi si trova a scoprire vizi occultati con dolo può invocare i rimedi civilistici previsti dalla legge. Il più incisivo tra questi è la risoluzione contrattuale, che comporta la restituzione integrale di quanto pagato a seguito della restituzione del bene difettoso. Si tratta di uno strumento potente, disponibile laddove il vizio incida in modo apprezzabile sull'idoneità all'uso o sul valore del bene.

Oltre alla risoluzione, sono previsti anche:

• la riduzione del prezzo, per i casi in cui la conservazione del bene sia accettabile nonostante il difetto;
• il risarcimento delle spese sostenute, comprese quelle legate al passaggio di proprietà, eventuali assicurazioni, costi di trasporto;
• la richiesta di ulteriori danni ove dimostrabili.

Tali rimedi sono azionabili tramite denunce tempestive e, se necessario, tramite ricorso al giudice, che valuterà caso per caso la gravità del vizio e la responsabilità delle parti. Un aspetto cruciale è la tempestività nella denuncia: la legge stabilisce termini specifici (8 giorni dalla scoperta del vizio, un anno per agire in giudizio) che, se non rispettati, rischiano di vanificare l'azione dell'acquirente.

La clausola visto e piaciuto nell'acquisto di immobili con difformità edilizie o abusi

Nel settore immobiliare, la presenza di difformità edilizie o abusi costruisce una casistica particolare, dove la formula visto e piaciuto può avere effetti diversi a seconda della natura e della gravità delle irregolarità. Gli atti di trasferimento immobiliare sono nulli solo in assenza delle dichiarazioni obbligatorie di conformità ai sensi dell'art. 46 del DPR 380/2001 (Testo Unico Edilizia). In questi casi, la nullità scatta di diritto per motivi formali, a prescindere da qualsivoglia patto tra le parti.

Per quanto riguarda difformità di minor rilievo, la situazione si sposta sul piano delle garanzie civili: l'acquirente può agire per la riduzione del prezzo o, nei casi più gravi che incidono sulle possibilità d'uso o sul valore, chiedere la risoluzione del contratto. Tuttavia, qualora tali difformità fossero note o facilmente riconoscibili, la possibilità di lamentarsi dopo l'acquisto si riduce sensibilmente.

Resta di centrale importanza la diligenza preventiva dell'acquirente, che dovrebbe sempre richiedere alla parte venditrice tutta la documentazione relativa a titoli edilizi, eventuali sanatorie, conformità catastale e così via. In presenza di difformità non sanabili o assenza delle dichiarazioni obbligatorie, il rischio di nullità si manifesta immediatamente, mentre per le situazioni minori l'azione dell'acquirente è regolata dal diritto comune sulla garanzia per vizi.

Responsabilità e strategie di tutela per chi vende e per chi compra

Le strategie migliori per gestire la visto e piaciuto si basano su trasparenza e documentazione puntuale. Il venditore dovrebbe:

• segnalare tutti i difetti noti nel contratto, anche quelli già notati durante le visite;
• formulare per iscritto tutte le dichiarazioni rilasciate nel corso delle trattative;
• concordare una lista degli interventi necessari, quando nota delle problematiche specifiche.

L'acquirente, dal canto suo, ha il vantaggio di:

• farsi assistere da tecnici esperti (architetti, geometri, periti) già prima della stipula;
• richiedere documentazione dettagliata su impianti, titoli edilizi, conformità e abusi;
• pretendere che tutte le rassicurazioni verbali vengano riportate in modo chiaro nei contratti preliminari e definitivi.

Queste scelte prevengono contenziosi, rafforzano la posizione delle parti e rendono realmente efficace la dicitura nello stato di fatto in cui si trova solo per i difetti visibili, mantenendo protetti da contestazioni i difetti taciuti in mala fede o non riconoscibili autonomamente.

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