Riforma condomini, le forti critiche alle misure previste e i motivi

Il sistema condominiale italiano si avvia verso un’importante trasformazione. La recente proposta di legge presentata alla Camera dei Deputati rappresenta la più rilevante modifica in materia dopo oltre un decennio. L’obiettivo dichiarato è modernizzare la disciplina gestionale, superando limiti e criticità evidenziate dall’aumento del contenzioso e dalle mutate esigenze sociali.

Nel clima del dibattito pubblico, la nuova disciplina stimola posizioni opposte fra operatori, associazioni di consumatori e politica. In discussione non sono solo i presupposti di competenza richiesti agli amministratori, ma anche i pesanti risvolti economici per le famiglie e le nuove responsabilità a carico dei condomini. 

Le principali novità della riforma condominiale: laurea per amministratori, revisore obbligatorio e stop al contante

Tra le più rilevanti misure proposte nella riforma del condominio 2026 vi è l’innalzamento del livello di competenza richiesto a chi amministra il condominio: per accedere alla professione, sarà necessaria la laurea in discipline economiche, giuridiche, scientifiche o tecnologiche, attenuando la diffusione del cosiddetto amministratore “fai-da-te”.

Per i professionisti già iscritti a ordini o collegi tecnici la deroga consente il mantenimento del ruolo, rispondendo a una richiesta di continuità da parte degli operatori storici. In parallelo, presso il Ministero delle Imprese e del Made in Italy sarà istituito un registro nazionale di amministratori e revisori obbligatorio per esercitare.

La riforma introduce, inoltre, una significativa novità per i grandi stabili: sarà obbligatorio nominare un revisore condominiale certificato quando i condomini superano venti unità, mentre nei supercondomini la soglia sale a sessanta. Il revisore avrà compiti di verifica contabile sul rendiconto amministrativo, assicurando così un controllo terzo. L’incarico avrà durata limitata e non sarà rinnovabile per garantire imparzialità.

Un altro pilastro della proposta è lo stop totale all’uso del contante nei pagamenti condominiali. Le operazioni dovranno essere effettuate esclusivamente tramite conto corrente intestato al condominio. Questo cambiamento comporta una tracciabilità integrale delle movimentazioni, con l’obiettivo di prevenire irregolarità e contestazioni nei rendiconti. Tuttavia, tale misura comporta nuovi oneri burocratici per gli amministratori e una maggiore dipendenza dai servizi bancari.

• Maggiori requisiti di formazione per la professione di amministratore
• Obbligo del revisore contabile nei condomini medio-grandi
• Tracciabilità assoluta dei flussi finanziari

Sul piano pratico, i condomini dovranno abituarsi a una redazione dei rendiconti più strutturata, che evidenzi la situazione patrimoniale e le morosità pregresse secondo precisi criteri tecnico-contabili.

La norma sui morosi: responsabilità dei condomini in regola e ricadute pratiche

La gestione dei debiti dei condomini morosi costituisce l’aspetto più controverso e che suscita le maggiori critiche. Secondo la nuova disciplina, in caso di mancato pagamento delle quote dovute, i fornitori potranno agire direttamente sulle somme disponibili sul conto corrente del condominio e, se necessario, sui beni dei singoli condòmini morosi. La vera svolta è che, una volta esaurite queste possibilità, i creditori potranno rivolgersi anche ai condomini che hanno sempre rispettato i propri obblighi, secondo la loro quota millesimale.

Questo meccanismo determina uno scenario inedito: cittadini in regola rischiano di dover coprire le insolvenze altrui, con possibilità di recuperare in seguito la somma attraverso azioni di regresso verso i morosi. Le tempistiche per agire nei confronti degli inadempienti sono estese, poiché gli amministratori potranno avviare i procedimenti giudiziali per recuperare le somme solo dopo l’approvazione annuale del rendiconto, ampliando i tempi a disposizione dei morosi.

Le possibili conseguenze pratiche includono:

• Esposizione al rischio economico di chi rispetta le scadenze di pagamento
• Potenziale incremento delle tensioni interne nei condomini
• Allungamento delle tempistiche per la riscossione forzata.

Le critiche delle associazioni dei consumatori: rischi, ingiustizie e conseguenze economiche

Le associazioni dei consumatori hanno espresso forti riserve, rilevando che le nuove regole sulla morosità rischiano di tradursi in un peggioramento delle condizioni economiche per chi si dimostra puntuale nei versamenti. Secondo organizzazioni come Federconsumatori e Adiconsum, il sistema incentiverebbe comportamenti opportunistici, senza risolvere davvero il problema strutturale degli insoluti.

«Non è accettabile penalizzare chi quotidianamente rispetta le regole», lamentano le associazioni, sottolineando che tale impostazione:

• Aumenta il rischio di esborsi imprevedibili per i condomini solerti
• Allunga i tempi delle procedure di recupero dei crediti
• Può minare la coesione sociale nello stabile

Sul piano pratico, i consumatori evidenziano che la figura obbligatoria del revisore comporta un’ulteriore voce di spesa, soprattutto per i piccoli condomini. L’ampliamento dei controlli contabili, sebbene punti a rafforzare la trasparenza, potrebbe tradursi in costi annuali significativi su famiglie prive di margini economici. Le associazioni propongono la revisione di alcune soglie numeriche e la previsione di meccanismi di tutela specifici per chi è in regola, suggerendo che la detraibilità delle spese condominiali costituisca l’unico aspetto realmente vantaggioso per gli utenti.

Le preoccupazioni delle associazioni degli amministratori e l’impatto sui costi gestionali

Le organizzazioni di settore che rappresentano gli amministratori di condominio hanno illustrato una serie di criticità: il nuovo quadro normativo impone una crescente burocratizzazione della gestione degli immobili. Gli amministratori segnalano che:

• L’introduzione di più figure tecniche specialistiche (revisore, responsabile della protezione dati) comporta un incremento diretto degli oneri amministrativi
• I maggiori adempimenti richiesti rischiano di concentrare il mercato su poche realtà organizzate
• I costi gestionali aumenteranno sensibilmente, soprattutto nei condomini con alti tassi di morosità

Pur valutando positiva l’eliminazione della figura dell’amministratore senza adeguata formazione e alcune forme di automatismo sul rinnovo degli incarichi, le associazioni ribadiscono la necessità di un confronto ampio e approfondito con le parti coinvolte, onde evitare una eccessiva rigidità normativa che possa penalizzare i condomini più fragili o meno organizzati. In base alle stime fornite dagli stessi amministratori, nel Nordest un condomino su cinque è moroso e a livello nazionale il contenzioso condominiale costituisce circa il 35% dei casi civili: dati che suggeriscono l’urgenza di misure, ma anche il rischio di amplificare i costi sociali.

Altre misure controverse: sicurezza, protezione dati e rinnovo incarico amministratore

Oltre agli aspetti economici, la riforma presenta alcune novità di rilievo su sicurezza e governance interna:

• Certificazione annuale della sicurezza: una società specializzata dovrà verificare la conformità degli impianti e delle parti comuni. Questo introduce una nuova voce di spesa, ma ha anche finalità di prevenzione e riduzione dei rischi penali e civili.
• Nomina obbligatoria del responsabile della protezione dei dati personali: la gestione dei dati dei condomini dovrà seguire gli standard previsti dal Regolamento Generale Europeo (GDPR). L’assemblea sarà chiamata a nominare questa figura con le stesse maggioranze richieste per l’amministratore.
• Rinnovo dell’incarico annuale dell’amministratore: l’incarico verrà confermato automaticamente ogni anno salvo espressa contrarietà, una soluzione che elimina le incertezze correlate all’atteggiamento passivo di molti condomini assenti alle assemblee.