Al condomino moroso si può staccare anche il citofono dopo sentenza Corte d’appello di Napoli oltre che altri servizi individuali

di Marianna Quatraro pubblicato il 04/12/2025 alle 17:01

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L'amministratore di condominio può staccare l'uso del citofono al condomino moroso che non paga le spese condominiali: cosa ha stabilito di recente la Corte di Appello di Napoli

Negli ultimi anni, la gestione della morosità negli edifici condominiali ha richiesto chiarimenti sempre più dettagliati sul potere di sospendere determinati servizi in caso di mancato pagamento delle spese comuni. Il tema è stato al centro della recente pronuncia della Corte d’Appello di Napoli (sentenza 5301/2025), che ha stabilito e confermato la possibilità di interrompere temporaneamente servizi condominiali di utilizzo individuale, tra cui anche il citofono, nei confronti dei soggetti inadempienti. La legittimità della sospensione risponde all’esigenza di tutelare il funzionamento e la continuità della gestione condominiale, garantendo equità tra i diversi condomini.

Il quadro normativo: la gestione dei morosi in condominio

Il Codice Civile rappresenta il principale riferimento normativo per la gestione dei ritardi nei pagamenti delle spese condominiali, attribuendo all’amministratore il potere di sospendere i servizi condominiali a chi è moroso da oltre sei mesi, a condizione che tali servizi siano tecnicamente suscettibili di utilizzo individuale.

Questo criterio di individuazione è essenziale: non tutte le utilità, infatti, possono rientrare nell’elenco dei servizi sospendibili. Il legislatore, attraverso questa norma, mira a garantire la corretta amministrazione delle risorse comuni e a proteggere gli interessi dei condomini solventi. La sospensione, intesa come misura proporzionata e temporanea, è stata pensata come strumento di “pressione” sul debitore, indirizzandolo verso la regolarizzazione della propria posizione economica senza però sacrificare i diritti fondamentali della persona. Il testo prevede espressamente:

la possibilità dell’amministratore di sospendere i servizi a godimento separato,
la necessità che la morosità sia superiore a sei mesi,
il rispetto delle procedure di comunicazione e avviso.

Non meno importante è la distinzione tra servizi essenziali e non essenziali. Se per acqua potabile e altri servizi primari la normativa e la giurisprudenza pongono specifiche cautele, per altri servizi, la sospensione è sempre legittima purché rispetti criteri di proporzionalità, separabilità e corretta procedura.

Servizi individuali sospendibili: il citofono cosa prevede la legge e nuova sentenza della Corte di Appello di Napoli

L’evoluzione normativa e giurisprudenziale ha portato a definire con sempre maggiore precisione quali servizi condominiali possono essere sospensi in caso di morosità protratta. Secondo la Corte d’Appello di Napoli, tra i servizi che possono essere limitate c'è anche il citofono.

L’impianto citofonico, benché presente all’ingresso della maggior parte dei condomini, è da considerarsi un servizio individuale, separabile e non essenziale. Secondo la Corte d’Appello di Napoli, la disattivazione dell’uso del citofono nei confronti di chi risulta moroso “da un semestre” risponde pienamente alla ratio prevista dalla normativa vigente, purché venga rispettata la procedura di comunicazione.

La funzionalità del citofono è associata al beneficio diretto dell’unità immobiliare del debitore e la sua interruzione, eseguita dopo regolare avviso, non determina una lesione dei diritti fondamentali. Ne consegue che la sospensione è consentita anche quando l’immobile è adibito a uso professionale: lo status dell’occupante e la destinazione d’uso non costituiscono validi motivi per escludere la possibilità di intervento. Resta esclusa qualsiasi azione che possa pregiudicare, anche indirettamente, la sicurezza della persona o l’incolumità dei beni. Per riassumere, dunque:

La sospensione va limitata ai soli servizi separabili senza coinvolgere terzi
E’ comunque richiesta una comunicazione preventiva e documentata
In caso di danni dimostrabili, l’occupante può avere tutela giuridica

La decisione della VI sezione della Corte d’Appello partenopea si fonda su un caso concreto che ha visto protagonista un avvocato inadempiente per debiti condominiali superiori a 30.000 euro. L’amministratore aveva disposto la disattivazione temporanea del citofono, dell’illuminazione di una porzione di androne e della consegna della corrispondenza interna relativi all’unità del debitore. L’occupante contestava la misura, sostenendo che l’uso professionale dell’immobile lo esentasse da tali sanzioni e che il blocco arrecasse danni all’attività.

La sentenza ha chiarito come la normativa non preveda alcuna esenzione per professionisti o specifiche attività. Ciò significa che la sospensione dei servizi resta legittima, purché non venga impedito il godimento di diritti primari o la sicurezza personale e senza deroghe per i professionisti: né la professione né l'utilizzo come studio giustificano eccezioni, se la morosità supera i sei mesi e la separabilità tecnica lo consente.

Altri servizi condominiali individuali: luce, posta, riscaldamento, gas e il caso dell’acqua potabile

Gli altri servizi individuali del condominio, oltre l'uso del citofono, che possono essere sospesi in caso di mancato pagamento prolungato delle spese condominiali sono:

La luce delle zone comuni riferite all'unità del moroso (ad esempio, il vano scala fruito esclusivamente dal debitore),
la posta interna, ossia la consegna di corrispondenza direttamente nella cassetta assegnata
il riscaldamento centralizzato, ma solo se tecnicamente è possibile escludere la singola utenza senza pregiudicare l’intero impianto.
la fornitura idrica di acqua.
la fornitura elettrica e di gas.
uso dell'antenna tv condominiale.

Per l'acqua potabile, è previsto, però, un importante limite: il DPCM n. 105094/2016 stabilisce che anche agli utenti in difficoltà economica deve essere assicurata una fornitura minima irrinunciabile, corrispondente ad almeno 50 litri giornalieri a persona, escludendo qualsiasi azzeramento della fornitura per inadempienza.

Per il riscaldamento, la sospensione non è ritenuta lesiva per via di soluzioni alternative (impianti autonomi disponibili), mentre la fornitura elettrica viene sospesa solo qualora la linea sia esclusivamente ad uso dell’unità morosa. Non sono considerate sospendibili le utilità indispensabili all’abitabilità dell’intero edificio, come la pulizia delle scale.