Riforma condominio, cosa prevede il nuovo disegno di legge del Governo e quando potrebbe entrare in vigore
Al via l’iter parlamentare del nuovo disegno di legge che mira a riformare le norme che regolano le attività condominiali: cosa potrebbe davvero cambiare con il nuovo testo
Il settore condominiale italiano si appresta a vivere un cambiamento di rilievo: il disegno di legge presentato alla Camera dai parlamentari di maggioranza punta a ridefinire in modo profondo la disciplina del condominio. A distanza di tredici anni dalla precedente revisione normativa, si preannuncia una nuova stagione caratterizzata da interventi volti a rafforzare la professionalità degli operatori, aumentare la trasparenza delle gestioni finanziarie e tutelare più efficacemente sia i proprietari che i fornitori di servizi.
Il testo, pur ancora oggetto di confronto politico e tecnico, nasce in risposta a una crescente richiesta di chiarezza normativa da parte delle componenti sociali ed economiche coinvolte.
I nuovi requisiti per gli amministratori di condominio: laurea obbligatoria e registro nazionale
Una delle novità più discusse riguarda l’accesso alla professione di amministratore. Secondo la proposta di modifica, per assumere l’incarico sarà obbligatorio essere in possesso di una laurea triennale in ambito economico, giuridico, scientifico o tecnologico. Questa scelta intende escludere definitivamente l’accesso a chi possiede solamente un diploma di scuola secondaria, facendo un passo avanti nella professionalizzazione del settore.
Un’importante clausola di salvaguardia è prevista: chi, all’entrata in vigore della legge, risulterà già iscritto ad albi professionali di area tecnica, economica o giuridica potrà continuare a esercitare anche senza laurea universitaria. Sono previsti invece limiti per chi svolgeva la professione senza iscrizione e senza titoli adeguati.
Per contrastare pratiche abusive e garantire la tracciabilità, verrà istituito un registro nazionale ufficiale presso il Ministero delle Imprese e del Made in Italy (Mimit). L’iscrizione a tale elenco si configurerà come requisito imprescindibile per l’esercizio legale della professione, esteso anche ai revisori condominiali. Gli amministratori di condominio che non ottengono tale autorizzazione saranno soggetti a sanzioni amministrative tra i 1.032 e i 5.160 euro.
La normativa propone inoltre di rafforzare l’obbligo di formazione continua: rispetto alle attuali 15 ore annuali di aggiornamento, si prevede un adeguamento del monte ore e dei contenuti formativi, per mantenere un alto livello di preparazione anche dopo l’ottenimento del titolo universitario.
Riforma delle regole di gestione: addio al contante e nuove procedure per i pagamenti e le morosità
La proposta normativa interviene direttamente sugli aspetti finanziari e sulla tracciabilità delle operazioni condominiali. Viene sancita la definitiva abolizione dei pagamenti in contanti delle spese condominiali, sia per le entrate che per le uscite relative alle spese comuni o ai contributi dei singoli proprietari. Tutti i flussi finanziari dovranno essere gestiti esclusivamente tramite conto corrente bancario o postale intestato al condominio.
Questa scelta mira a rafforzare le garanzie di trasparenza e il controllo sulla gestione economica, offrendo maggiore tutela ai condòmini e facilitando il monitoraggio da parte dei professionisti incaricati.
Per quanto riguarda la riscossione dei crediti verso i morosi, la procedura cambia: il termine entro il quale l’amministratore potrà agire nei confronti degli inadempienti non sarà più calcolato dalla chiusura dell’esercizio annuale, ma dall’approvazione del rendiconto. Ciò può tradursi in tempi più lunghi nell'attivazione delle procedure giudiziarie per il recupero delle quote non pagate, offrendo respiro agli insolventi ma anche rischiando di rallentare il rientro di liquidità.
Fra le novità di maggiore impatto si segnala la revisione delle regole per il recupero delle quote condominiali. Attualmente i fornitori devono rivolgersi prima ai soli condomini morosi per ottenere il pagamento dei crediti non saldati; solo in seguito possono agire sugli altri componenti dell’assemblea.
Le nuove disposizioni, invece, ribaltano questa impostazione consentendo ai creditori di intervenire direttamente sul conto corrente condominiale per l’intero importo dovuto. In seconda battuta, essi potranno chiedere la somma residua ai proprietari in regola con i pagamenti, che potranno poi rivalersi sui morosi tramite azione di regresso.
Questa soluzione aumenta il rischio di coinvolgimento per i proprietari virtuosi rendendo tutti corresponsabili nei confronti dei terzi per l’esposizione debitoria, pur garantendo la continuità dei servizi essenziali per la collettività.
La riforma prolunga, inoltre, i tempi utili all’amministratore per la riscossione delle somme non versate, ponendo l’accento sulla necessità di responsabilizzare maggiormente i condòmini rispetto agli obblighi finanziari. Le procedure, infatti, partiranno dalla data di approvazione del rendiconto e non più dalla chiusura dell’esercizio annuale.
Revisore dei conti condominiale: quando diventa obbligatorio e quali compiti avrà
La riforma introduce l’obbligatorietà della figura del revisore dei conti per gli stabili con più di venti proprietari. La nomina avverrà con la stessa maggioranza richiesta per la designazione dell’amministratore e, in caso di mancata decisione dell’assemblea, potrà essere disposta dall’autorità giudiziaria su richiesta di un condomino.
Il revisore avrà il compito di certificare la correttezza del bilancio condominiale, garantendo la regolarità e la chiarezza della contabilità. La sua funzione si concluderà al termine di un incarico biennale, non rinnovabile, garantendo così terzietà e imparzialità nel controllo contabile.
Le nuove regole sulla redazione del bilancio condominiale impongono l’applicazione del criterio di cassa e la predisposizione di una situazione patrimoniale dettagliata, con evidenza di tutti i conguagli dell’anno corrente e di quelli pregressi.
Qualora il revisore accertasse anomalie gravi, avvertirà l’assemblea ed eventualmente potrà essere coinvolta l’autorità giudiziaria.
Maggiori tutele e sicurezza: nuove regole sui lavori straordinari e la conformità degli edifici
Alla sicurezza e alla manutenzione degli stabili sono dedicate alcune fra le più significative innovazioni. Per gli interventi sulle parti comuni, la conformità dovrà essere verificata obbligatoriamente ogni anno da società specializzate e certificate.
Se l’assemblea dovesse mostrare inerzia rispetto agli interventi obbligatori di messa a norma, l’amministratore avrà il potere di disporre direttamente l’avvio dei lavori, riducendo il rischio di responsabilità civili e penali associate all’inadempienza.
Un elemento chiave è rappresentato dalla costituzione preventiva e integrale dei fondi di spesa per i lavori straordinari: ciò significa che non sarà più consentito richiedere somme ai proprietari con il progredire dei lavori, ma sarà necessario raccogliere l’intero importo prima dell’avvio del cantiere.
Queste nuove garanzie finanziarie mirano ad evitare il frequente blocco dei lavori dovuto alla carenza di liquidità, oltre a tutelare i professionisti e le imprese coinvolte.
- Certificazione annuale delle condizioni di sicurezza
- Potere diretto dell’amministratore in caso di urgenza
- Fondo spese lavori straordinari da costituire prima della partenza dei lavori.
Modalità di rinnovo dell'incarico per l'amministratore di condominio
Viene abolita la cosiddetta “prorogatio” con una nuova regola per il rinnovo annuale automatico: salvo diversa decisione dell’assemblea, l’amministratore viene riconfermato di anno in anno senza bisogno di nuove votazioni. In questo modo si elimina il rischio di gestione limitata o bloccata derivante dal mancato raggiungimento delle maggioranze richieste in assemblea.L’incarico manterrà la scadenza annuale ma con rinnovo automatico, valorizzando continuità amministrativa e operatività per lo stabile.
Quando sarà in vigore la nuova riforma del condominio
Considerando che l'iter di discussione del provvedimento è appena iniziato, le discussioni potrebbero andare avanti ancora qualche mese e, se il testo non dovesse subire modifiche, potrebbe essere approvato ed entrare in vigore nel primo semestre del nuovo 2026, entro giugno.
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