Sanatoria piano terra e seminterrati con il Salva Casa non vale a determinate condizioni

L'introduzione della Legge n. 105/2024, denominata "Salva Casa", ha avviato un percorso di semplificazione nell'ambito dei mutamenti di destinazione d’uso degli immobili, rispondendo a esigenze di riorganizzazione e riqualificazione urbana. Questo provvedimento nasce con l’obiettivo di alleggerire il contesto burocratico, troppo spesso vissuto come un ostacolo da cittadini e operatori del settore edilizio.

Il perimetro di applicazione della legge è però ben definito e accompagnato da limitazioni di natura tecnica e amministrativa. La semplificazione amministrativa interessa, infatti, solo specifiche zone urbanistiche: si tratta delle aree storiche (zone A), dei contesti edificati (zone B) e delle zone di espansione urbana (zone C), così come descritte dal D.M. 1444/1968 e dalle normative regionali equivalenti.

L’accesso alle agevolazioni non è indiscriminato: le norme mantengono fermo il rispetto dei cosiddetti limiti normativi settoriali, tra cui igiene, sicurezza, prevenzione incendi e rispetto della vivibilità urbana. Un’ulteriore selezione viene operata sulle categorie funzionali consentite per la trasformazione degli immobili, restringendo la platea degli interventi agevolabili a residenziale, turistico-ricettivo, produttivo-artigianale e commerciale.

La non applicabilità della sanatoria agevolata a piano terra e seminterrati: il ruolo decisivo di Regioni e Comuni

Uno degli aspetti più discussi della Decreto Salva Casa è la sua limitata estensione agli immobili posti al piano terra e ai livelli inferiori. Innanzitutto, le modifiche introdotte dalla Legge n. 105/2024 non intaccano la competenza originaria delle Regioni in materia di mutamenti di destinazione d’uso. Spetta, infatti, agli enti locali, Regioni e Comuni, la facoltà di concedere o negare i benefici previsti dalla disciplina nazionale:

• Esclusività regionale: la modifica della destinazione d’uso di unità collocate al primo piano fuori terra o sotto il livello stradale (es. cantine, garage, seminterrati) resta disciplinata dalla legge regionale vigente e non può essere oggetto delle semplificazioni introdotte a livello statale, se non previsto localmente.
• Vincolo comunale: i Municipi mantengono il potere di imporre restrizioni più severe, specie quando viene in rilievo la tutela della vivibilità urbana, la sicurezza idraulica o altri interessi pubblici specifici.

Questa delega di potere agli enti territoriali introduce una fascia di incertezza normativa. La sentenza n. 1365/2025 del TAR Liguria ha recentemente riaffermato la validità delle previsioni locali, negando qualsiasi automatismo nell’estensione dei benefici della "sanatoria" a immobili ubicati al piano terra e seminterrati, in assenza di una esplicita apertura della disciplina regionale in tal senso.

È importante ricordare che la validità di ogni operazione rimane subordinata allo stato legittimo dell’immobile. In sostanza, non si può procedere ad alcuna trasformazione se gli atti originari o autorizzativi dell’immobile presentano irregolarità o se esistono abusi non sanati.

Categorie funzionali ammesse e condizioni necessarie per il cambio di destinazione d’uso

Il mutamento di destinazione d’uso nel contesto della disciplina attuativa del Salva Casa si configura entro confini ben delineati. Le categorie funzionali tra cui è permesso il cambio di destinazione d'uso sono specificamente indicate dalla legge, con l’obiettivo di favorire la riconversione del patrimonio edilizio senza compromettere la coerenza della pianificazione territoriale.

Secondo la normativa vigente possono essere agevolati solo i passaggi tra le seguenti destinazioni d’uso:

• Residenziale (abitazioni di tipo privato)
• Turistico-ricettivo (strutture come alberghi e bed and breakfast)
• Produttivo-artigianale (laboratori, uffici e attività artigianali)
• Commerciale (negozi, esercizi di vendita al dettaglio e simili).

La tabella sottostante riassume le possibilità di cambio consentite:

Si deve sottolineare che ogni cambio di destinazione d’uso resta subordinato all’assenza di vincoli specifici e al rispetto delle normative di settore in materia di igiene, sicurezza degli impianti e prevenzione incendi.

La possibilità di procedere con la trasformazione, inoltre, presuppone che l’immobile si trovi nelle zone urbanistiche previste dalla legge e sia in regola con tutte le prescrizioni urbanistiche e edilizie. Qualora si tratti di locali condominiali, box, cantine o seminterrati, occorre prestare attenzione alle specifiche regole imposte dagli enti locali e dalle assemblee condominiali, che potrebbero porre limiti superiori a quelli stabiliti dalla normativa nazionale.

Ulteriori condizioni essenziali per usufruire del percorso agevolato riguardano:

• Verifica dello stato legittimo dell’immobile: eventuali abusi o irregolarità pregresse devono essere sanati prima di poter richiedere la trasformazione.
• Rispetto delle dotazioni urbanistiche: sono previsti sconti sugli oneri di urbanizzazione e sulla monetizzazione dei parcheggi pubblici, senza però poter derogare alle regole che garantiscono vivibilità e sicurezza.
• Validità delle previsioni regionali e locali: la sanatoria non prevale sulle discipline più restrittive di Regioni e Comuni, che conservano ampia autonomia nel determinare limiti e condizioni.

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