Sanatorie e condoni edilizi in Lombardia possibili nel 2026 dopo recepimento e attuazione Decreto salva Casa

La regolamentazione edilizia lombarda cambia dopo l’adozione e l’attuazione del Decreto Salva Casa, recepito nella normativa regionale a partire dalla fine del 2024. La regione ha inaugurato una vera e propria stagione di innovazione amministrativa, volta alla semplificazione delle pratiche, all’accessibilità delle sanatorie e al rilancio dei processi di riqualificazione urbana ed economica. Grazie all’accertamento di conformità semplificato e alla revisione dei meccanismi di regolarizzazione, oggi proprietari, professionisti e operatori del settore possono contare su un quadro più chiaro, efficace e uniforme.

Il quadro normativo regionale della Lombardia si è adeguato alle novità, confermando la validità dei titoli in sanatoria anche straordinari, nel rispetto del sistema di controlli e limiti (aree storiche, vincoli, ad inedificabilità assoluta) stabiliti a livello nazionale. Le nuove disposizioni hanno inoltre differenziato modalità e oneri secondo la gravità e l’epoca delle difformità, semplificando l’accesso alla regolarizzazione per i casi minori e introducendo tempistiche certe attraverso il principio del silenzio-assenso.

L’accertamento di conformità semplificato: requisiti, procedura e il ruolo delle tolleranze costruttive

L’istituto dell’accertamento di conformità semplificato (introdotto dal Decreto Salva Casa) rappresenta la principale novità nel quadro legislativo lombardo. Può essere applicato alle difformità parziali da permesso di costruire, da SCIA, o da titoli edilizi precedenti. La ratio è consentire la sanatoria quando l’opera risulta conforme:

• Alla disciplina urbanistica in vigore al momento della domanda
• Alla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione.

L’abbandono della "doppia conformità" rigida consente di risolvere casi che, fino al 2024, vedevano impossibile la regolarizzazione a causa delle modifiche normative intervenute negli anni. Il professionista incaricato deve asseverare la corrispondenza delle opere ai criteri sopra indicati, allegando tutta la documentazione illustrativa e dichiarando l’assenza di vincoli prevalenti.

Le tolleranze costruttive, ridefinite secondo le soglie percentuali aggiornate (fino al 6% per immobili realizzati prima del 24 maggio 2024 e fino al 2% per quelli successivi), hanno un ruolo decisivo: le lievi discrepanze tra progetto e realizzazione (es. spessori murari, differenze di superficie o altezza) possono rientrare nelle tolleranze e quindi essere regolarizzate con una semplice comunicazione, senza necessità di sanatoria vera e propria.

Tipologie di difformità edilizia sanabili in Lombardia

La casistica regolamentata dalle nuove norme lombarde permette di distinguere alcune principali categorie di irregolarità ammesse alla sanatoria semplificata:

• Modifiche interne non strutturali (spostamenti di tramezzi, aperture/chiusure interne, redistribuzione dei vani): sanabili con la CILA in sanatoria se rispettano i criteri tecnici e igienico-sanitari.
• Difformità parziali rispetto al titolo: piccole variazioni rispetto al permesso o alla SCIA originaria, comprese variazioni essenziali definite dalla normativa regionale, che oggi possono essere ricondotte a conformità tramite l’istanza ex art. 36-bis.
• Tolleranze costruttive: scostamenti dimensionali contenuti entro le soglie di legge, che non richiedono titolo, ma vanno dichiarati e asseverati dal tecnico.
• Recupero di sottotetti e seminterrati: ammesso qualora siano rispettati requisiti igienico-sanitari e non vi siano vincoli assoluti. È richiesta la verifica della compatibilità col Piano di Governo del Territorio (PGT) locale.
• Cambi di destinazione d’uso compatibili: sempre che non comportino aumento di carico urbanistico o violino norme del PGT.

Immutata la disciplina sugli abusi totali: per opere prive di qualsiasi titolo originario o in presenza di vincoli inderogabili, rimangono escluse le procedure semplificate e occorre la doppia conformità integrale, raramente praticabile.

Silenzio-assenso, tempistiche e impatti per cittadini e professionisti

L’applicazione del silenzio-assenso ha rappresentato un elemento di forte innovazione operativa:

• I termini procedimentali si riducono a 30 giorni per la SCIA in sanatoria, elevati a 45 per permessi di costruire, con possibilità di sospensione una sola volta se debitamente motivata.
• Decorso il termine senza risposta dell’ufficio tecnico, si perfeziona il titolo abilitativo, a condizione che la pratica sia completa e corredata da tutti gli allegati prescritti. Solo un successivo intervento in autotutela può annullare il titolo, e solo in presenza di vizi gravi o mancanza dei requisiti sostanziali.
• I cittadini ottengono così tempi certi e maggiori garanzie di definizione delle pratiche, superando la tradizionale incertezza delle istruttorie prolungate all’infinito.
• I professionisti tecnici si vedono attribuire una responsabilità ampliata: la correttezza dell’asseverazione e la congruità della documentazione sono condizioni essenziali affinché il silenzio-assenso si traduca nel rilascio effettivo della sanatoria.

Cambi di destinazione d’uso e nuove opportunità di recupero edilizio

Il recepimento regionale del Decreto Salva Casa ha introdotto una maggiore flessibilità sui cambi di destinazione d’uso tra categorie omogenee (ad esempio, da magazzino a ufficio o abitazione, da locale accessorio a uso residenziale), anche senza l’esecuzione di opere, se non comportano aumenti di carico urbanistico o violino norme locali.

Tra le principali opportunità offerte dal nuovo regime:

• Conversione di sottotetti, soffitte o seminterrati in spazi abitativi, a patto che siano rispettati i requisiti di igiene e sicurezza, l’illuminazione naturale e la ventilazione.
• Recupero di locali accessori e polifunzionali: oggi può avvenire presentando una SCIA in sanatoria o, per i casi meno invasivi, addirittura mediante semplice dichiarazione asseverata.
• Apertura ai mutamenti di destinazione compatibili anche per spazi ad uso commerciale, terziario o direzionale, se consentiti dal PGT.

Permanendo, tuttavia, le prescrizioni su parametri urbanistici, standard di parcheggi, dotazioni a verde e conformità alle specificità locali.

I limiti delle semplificazioni: esclusioni, vincoli e obblighi locali

Non tutte le irregolarità sono ammesse in Lombardia alla nuova disciplina semplificata. Restano escluse:

• Opere realizzate in assenza totale di titolo edilizio, per le quali è sempre richiesto il rispetto della doppia conformità (alla data dell’abuso e della domanda).
• Interventi su immobili con vincoli paesaggistici, storici o ambientali, ove è necessaria l’autorizzazione degli enti competenti, e non sempre è concesso il silenzio-assenso.
• Cambi di destinazione con aumento di volumetria o carico urbanistico.
• Trasformazioni incompatibili con i regolamenti edilizi comunali: molti Comuni, con Milano in testa, hanno adottato regolamenti più stringenti su altezze, superfici minime, rapporti aeroilluminanti e design delle facciate. Tali limiti prevalgono sulle nuove semplificazioni e possono rendere applicabile la SCIA in sanatoria solo parzialmente o con oneri maggiorati.

Si pone attenzione, inoltre, alla necessità di rispettare sempre i requisiti igienico-sanitari e alle esclusioni oggettive di zone a rischio idrogeologico o a vincolo assoluto.

Come presentare domanda di sanatoria in Lombardia: modulistica aggiornata e documentazione richiesta

La Regione Lombardia ha allineato la propria modulistica agli standard nazionali, introducendo moduli unificati per tutte le fattispecie di sanatoria e aggiornando la piattaforma digitale del SUE per facilitare l’invio telematico.

• Passaggi operativi principali:
  • Verifica e ricostruzione dello stato legittimo dell’immobile, con ricerca dei titoli precedenti, controllo catastale e confronto con la realtà edilizia.
  • Redazione della relazione tecnica asseverata, in cui il professionista (architetto, ingegnere o geometra) dichiara la sanabilità delle opere, segnala eventuali tolleranze e motiva la conformità.
  • Predisposizione di elaborati grafici ante/post operam, fotografie, estratti catastali aggiornati, copia dei titoli edilizi storici e registri di proprietà.
  • Compilazione del Modulo Unico Titolare e degli specifici modelli CILA/SCIA/Permesso in sanatoria.
  • Pagamento delle sanzioni, dei diritti di segreteria e degli eventuali oneri di urbanizzazione.
  • Invio digitale della pratica tramite il portale SUE (Milano dispone di un proprio portale, altri Comuni si appoggiano a quello regionale).

Il Comune può richiedere ulteriori integrazioni o elementi chiarificatori una sola volta, interrompendo il termine per il silenzio-assenso, che riparte dalla data di ricezione della documentazione integrativa.

Costi, sanzioni e responsabilità tecniche

Il costo complessivo di una sanatoria dipende da diversi fattori:

• Sanzione principale: varia da un minimo di 1.000 euro per CILA in sanatoria fino a oltre 5.000 euro per SCIA in sanatoria riguardante abusi più rilevanti o difformità essenziali.
• Diritti di segreteria comunali: in genere compresi tra 50 e 250 euro.
• Compenso del professionista: calcolato sulla base della complessità e della dimensione dell’immobile; di norma parte da circa 1.000 euro.
• Oneri accessori: in alcuni casi vanno aggiunti oneri urbanistici calcolati in base alla normativa comunale.

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