Mutui: il variabile nei primi mesi del 2026 è il più conveniente, poi dovrebbe ritornare il mutuo fisso

Dopo una lunga fase di predominio del tasso fisso, il 2026 si apre con scenari inediti che richiedono valutazioni attente: costo dell'abitazione e tipo di finanziamento sono tornati al centro delle decisioni di chi acquista casa.

La scelta oggi appare sempre meno scontata: da un lato, l'aumento dei prezzi immobiliari e degli oneri richiesti dalle banche; dall'altro, la riemersione dell'interesse verso il tasso variabile, tornato competitivo rispetto al passato. In questa nuova cornice, la componente del rischio e la consapevolezza delle proprie capacità di gestione finanziaria diventano discriminanti.

Lo scenario macroeconomico e le politiche BCE

Il contesto macroeconomico europeo ha influenzato Euribor e Irs, parametri di riferimento rispettivamente per i mutui a tasso variabile e fisso. La Banca Centrale Europea ha portato nel 2025 i tassi sui depositi al 2,00%, scegliendo poi una fase di pausa e attesa attiva su nuove manovre. L'inflazione, dopo un picco nel biennio precedente, si è stabilizzata attorno all'1,9% in Europa, riducendo la pressione su nuovi aumentando o tagli dei tassi.

L'Euribor a tre mesi si è attestato su valori intorno al 2,00-2,10% nei primi mesi del 2026; ciò ha permesso al tasso variabile di tornare competitivo, specialmente per chi vede nel breve-medio termine favorevoli prospettive economiche. Nello stesso periodo, l'Irs (Interest Rate Swap), legato ai mutui fissi, si è mantenuto su valori tra il 3,20% e il 3,25%. Questa dinamica si collega sia a prospettive di inflazione contenuta che alla incertezza dei mercati internazionali, causa tensioni geopolitiche e politiche fiscali espansive.

L'anno in corso evidenzia una maggiore divaricazione tra i due tassi di riferimento, influenzando le offerte delle banche e le scelte delle famiglie. Mentre l'Euribor tende a seguire fedelmente le decisioni della BCE, l'Irs appare più sensibile alle aspettative sugli scenari futuri. Tale differenza è stata accentuata dalla fine della stagione dei tassi zero e da previsioni che vedono possibili rialzi del variabile a partire dall'autunno 2026. Le banche, da parte loro, offrono spread differenziati su ciascun prodotto.

Mutuo variabile: vantaggi, rischi e andamento nei primi mesi

Il tasso variabile, dopo anni vissuti all'ombra del fisso, è tornato protagonista nel 2026 per via di una forbice tariffaria significativa. Secondo le analisi di settore, la rata mensile di un finanziamento trentennale può essere mediamente inferiore di 80-90 euro rispetto a quella del fisso, con un risparmio particolarmente accentuato nelle grandi città dove l'incidenza della rata è più pesante.

Le condizioni favorevoli sui nuovi mutui indicizzati derivano da alcuni fattori:

• Euribor stabile intorno al 2-2,1% almeno fino all'autunno, come suggerito dalle ultime proiezioni finanziarie.
• Offerte promozionali da parte degli istituti, spesso con TAN a partire dal 2,30%, soprattutto su immobili green o con elevato valore di garanzia.
• Differenziale (spread) più contenuto, specialmente per clienti con profilo di rischio basso.

Accanto ai vantaggi immediati, resta una componente di rischio rilevante tipica delle soluzioni indicizzate. Un innalzamento dell'Euribor nella seconda metà dell'anno - possibilità reale secondo diverse simulazioni- comporterebbe un incremento graduale della rata. La variabilità del mercato e le incertezze future inducono le banche a suggerire prudenza, invitando a valutare soluzioni di cap (tetto massimo) o di acquisto di periodi di tasso fisso iniziale.

L'analisi degli ultimi mesi, secondo i dati dell'Osservatorio MutuiOnline, mostra un aumento della domanda di variabili, benché ancora minoritaria: si tratta di consumatori più consapevoli, con maggiore tolleranza al rischio e capacità di affrontare eventuali aumenti della rata. Strumenti di surroga e rinegoziazione vengono considerati parte integrante della strategia per chi opta per questa scelta. Infine, va ricordato che il calcolo del tasso per queste soluzioni risente direttamente dell'Euribor e dello spread bancario, rendendo fondamentale monitorare periodicamente le condizioni di mercato.

Il ritorno del mutuo fisso: previsioni, costi e profilo ideale

I mutui a tasso fisso continuano a essere la soluzione più richiesta dagli italiani, soprattutto tra coloro che cercano sicurezza di pianificazione finanziaria e bassa propensione al rischio. All'inizio del 2026 il mutuo fisso presenta, in media, un TAN superiore rispetto al variabile, oscillando tra il 3,20% e il 3,33%. Gli istituti di credito stanno adattando le offerte anche in virtù della minore appetibilità del fisso rispetto ai mesi precedenti.

Molte famiglie scelgono il fisso per la tranquillità di una rata invariabile per tutta la durata del finanziamento, valore non trascurabile in un contesto dove l'incertezza macroeconomica e geopolitica non accenna a scemare. Nelle grandi città, la differenza sulle rate mensili può però diventare importante, portando una fascia crescente di utenza a considerare alternative ibride o con periodi di fissaggio iniziale del tasso. La scelta del fisso resta particolarmente indicata per:

• Profili a basso rischio, con redditi stabili e capacità di risparmio costante
• Situazioni in cui la sostenibilità della rata è prioritaria rispetto al risparmio potenziale di breve periodo
• Acquisto di prima casa, soprattutto nelle aree dove la crescita dei prezzi immobiliari spinge a cautela

Previsioni per i prossimi mesi segnalano una stabilità dei tassi fissi sulle offerte attuali, ma l'orizzonte resta incerto a causa delle correlazioni tra IRS, titoli di Stato ventennali e scelte future della BCE. Bisogna valutare con attenzione la durata di validità delle offerte bancarie, poiché i preventivi sono spesso bloccati solo in fase di delibera, mentre tra accettazione e stipula i parametri possono cambiare.

Un elemento di novità nel 2026 è il crescente interesse verso i cosiddetti mutui green: per immobili di classe energetica elevata le banche applicano spesso condizioni più vantaggiose, riducendo talvolta il gap tra le due tipologie di tasso sotto lo 0,5%.

Analisi del risparmio reale: differenze tra fisso e variabile

Il confronto tra mutuo fisso e variabile nel 2026 assume connotati molto diversi rispetto al passato. Le differenze in termini di rata mensile e di esborso iniziale sono oggi determinanti per l'accessibilità alla casa, soprattutto nei grandi centri urbani dove la pressione sui prezzi è elevata:

L'aumento dei tassi e dei prezzi degli immobili ha ampliato la soglia d'accesso, richiedendo anticipi più elevati e comportando rate più onerose, specialmente per chi non opta per il variabile. Alcune aree vedono scarti anche oltre i 200 euro sulla singola rata mensile tra fisso e variabile, rendendo la seconda opzione appetibile per chi disponga di una solida capacità di gestione del rischio.

Va sottolineato come il metodo di calcolo tenga conto sia del valore nominale degli immobili che delle spese accessorie, spesso sottovalutate al momento della scelta. Le strategie più diffuse prevedono una disponibilità liquida iniziale pari almeno al 20% del valore dell'immobile, mentre la sostenibilità della rata dovrebbe essere sempre rapportata al proprio reddito netto e alla stabilità occupazionale.

Strategie per la scelta del mutuo: duration, surroga e gestione

Determinare quale piano di finanziamento scegliere non è mai stato così complesso. La durata del mutuo (duration), la possibilità di surrogare o rinegoziare e le strategie per la gestione della volatilità diventano strumenti imprescindibili per garantire la sostenibilità dell'investimento:

• Pianificare la durata del finanziamento permette di adattare l'importo della rata alle reali possibilità del mutuatario e alla tollerabilità di variazioni future del tasso.
• Sfruttare la surroga, prevista dalla normativa italiana dal 2007, consente di migrare il proprio mutuo a condizioni migliori senza costi aggiuntivi: una soluzione che dovrebbe essere incorporata sistematicamente nelle strategie finanziarie.
• Gestione del rischio: Gli strumenti più utilizzati sono i mutui con cap, le opzioni ibride (fisso iniziale e variabile successivo) e la verifica periodica delle condizioni di mercato tramite simulazioni di aumento della rata.

L'esperienza degli ultimi anni ha mostrato che non esiste più un modello unico valido per tutti: ogni scelta deve essere calibrata su reddito, orizzonte temporale e propensione personale al rischio, tenendo sempre conto delle opportunità di revisione futura offerte dal mercato creditizio.

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