Sempre meno case e a costi più alti: come il nuovo testo Unico 2026 può risolvere la necessità di casa a prezzi calmierati

La questione della casa in Italia rimane oggi una delle emergenze sociali più sentite, con una domanda di abitazioni in costante crescita che si scontra con i livelli record dei prezzi e un’offerta sempre più insufficiente per le fasce di reddito medio-basse. Negli ultimi anni, il tema del disagio abitativo si è intrecciato con le dinamiche demografiche, l’evoluzione del lavoro e le difficoltà delle giovani famiglie ad accedere a un alloggio dignitoso. 

Dal settore pubblico al privato, l’attenzione si è focalizzata più volte sulle necessità di incrementare le opportunità di acquisto e affitto a condizioni sostenibili, rilanciando l’idea di una politica abitativa integrata. L’annuncio di un nuovo piano legislativo in materia di edilizia e la discussione di uno strumento dedicato proprio a offrire case a valori accessibili puntano a ridisegnare strategie e strumenti per affrontare la mancata accessibilità della casa, soprattutto nelle realtà urbane maggiori. 

Mercato immobiliare e caro casa: dati, tendenze e impatti sulle famiglie italiane

Dall’analisi delle tendenze recenti emerge una crescita costante dei prezzi sia per l’acquisto sia per l’affitto di abitazioni, soprattutto nelle grandi città come Milano, Roma, Napoli, Firenze e Venezia. I dati ANCE e Istat offrono un quadro allarmante:

• 10 milioni di nuclei familiari con redditi fino a 24.000 euro annui risultano esclusi dal mercato immobiliare delle principali aree urbane
• Per il mutuo si arriva a impiegare fino al 50% del reddito familiare, quota che sale oltre il 66% nel 20% dei nuclei meno abbienti
• Per gli affitti si può spendere quasi la metà del reddito disponibile, o più fra le famiglie più vulnerabili

Questo scenario si riflette negativamente sulla mobilità sociale, sulla natalità e sulle prospettive di autonomia dei giovani. La forte pressione sui prezzi, alimentata anche dalla tendenza crescente alle locazioni brevi a uso turistico e dalla scarsità di nuove costruzioni, ha generato un fenomeno di esclusione abitativa diffusa e persistente. 

Rapporti di settore rilevano inoltre che, dal 2015 al 2024, gli affitti residenziali in Europa sono cresciuti mediamente del 10,2%, con cifre che nelle principali capitali superano i 1.600 euro mensili per un appartamento medio. Una situazione che favorisce il rischio di marginalità abitativa soprattutto per studenti, famiglie numerose o monoparentali e lavoratori con redditi instabili o stagionali.

Le cause della crisi abitativa: domanda, offerta e il paradosso delle case vuote

L’attuale crisi del settore abitativo è riconducibile a una combinazione di elementi. All’aumentare della richiesta non corrisponde ad un adeguato incremento dell’offerta, né sotto forma di edilizia residenziale pubblica né dal lato del mercato privato. Si è così generato uno squilibrio che ha effetti su molteplici fronti:

• La percentuale di immobili inutilizzati è la più alta d’Europa: oltre il 27% delle abitazioni non risultano occupate o sono utilizzate in modo discontinuo (Istat 2021);
• Sottrazione di stock abitativo a lungo termine per destinazione a locazioni brevi o come seconde case, fenomeno particolarmente marcato nelle aree a maggiore attrattività turistica;
• Burocrazia, vincoli urbanistici e inefficienze amministrative che rallentano la rigenerazione del patrimonio esistente e i processi di messa a norma di abitazioni in stato di abbandono;
• Difficoltà di accesso al credito per giovani e famiglie a basso reddito.

Un paradosso reso ancor più evidente dal confronto con altri Paesi europei: mentre in Italia solo il 3,8% delle famiglie vive in alloggi di edilizia sociale pubblica, in Austria si registra una quota del 24%, in Francia del 16% e nei Paesi Bassi circa il 29%. Questo mix di fattori ha creato negli anni un’offerta potenzialmente elevata ma bloccata e una domanda insoddisfatta, alimentando liste d’attesa, disagio e una frammentazione territoriale degli interventi.

Le misure del Piano Casa 2026: contenuti, obiettivi e strategie per alloggi a prezzi accessibili

Il nuovo disegno di legge delega per il Testo Unico dell’Edilizia 2026 rappresenta uno dei punti fondanti della strategia nazionale per la soluzione dell’emergenza abitativa. L’obiettivo di questa iniziativa, condivisa tra Governo e Ministero delle Infrastrutture, è offrire soluzioni concrete per aumentare l’accessibilità della casa per giovani, famiglie a basso e medio reddito e categorie in condizioni di fragilità. Le principali direttrici sono così riassumibili:

• Semplificazione normativa e amministrativa per accelerare i tempi di intervento e agevolare la rigenerazione urbana;
• Attivazione di partenariati pubblico-privati e recupero del patrimonio edilizio esistente attraverso modelli innovativi di social housing e canoni calmierati;
• Migliore integrazione tra le politiche abitative nazionali, regionali e comunali, sfruttando i fondi del Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza (PNRR), fondi strutturali UE, risorse delle casse previdenziali, fondazioni e fondi immobiliari;
• Mutui garantiti dallo Stato e incentivi all’acquisto, con attenzione ai giovani under 36, famiglie numerose e nuclei monogenitoriali.

Un’ulteriore misura riguarda la riforma della fiscalità immobiliare con esclusione dal calcolo ISEE della prima casa, nella prospettiva di facilitare l’accesso a bonus e prestazioni sociali a sostegno della genitorialità e dell’inclusione. Fra le strategie operative si prevede la razionalizzazione degli strumenti finanziari dedicati all’affitto, oltre al lancio di progetti pilota “affitto a riscatto” o rent-to-buy per alloggi a canone calmierato. 

Il disegno normativo punta a una profonda revisione delle regole edilizie, con obiettivi di snellimento delle procedure, abbattimento delle barriere burocratiche e promozione della rigenerazione di aree e immobili oggi sottoutilizzati. Fra le azioni principali si segnalano la semplificazione degli iter per il cambio di destinazione d’uso, la riduzione dei vincoli sulle opere minori e l’introduzione di incentivi alle riqualificazioni energetiche e strutturali. L’attenzione è rivolta anche alle recupero di edifici storici abbandonati, che potranno essere riconvertiti in alloggi per target specifici, sostenendo così la valorizzazione urbana senza ulteriore consumo di suolo.

Mutui garantiti, bonus e agevolazioni per i giovani: come accedere alla prima casa

Una leva fondamentale delle nuove politiche abitative è il rafforzamento del Fondo di Garanzia per l’Acquisto della Prima Casa. Vengono così offerte condizioni di mutuo agevolato a:

• giovani under 36;
• coppie sposate o conviventi da almeno 2 anni, in cui almeno uno non abbia superato i 35 anni;
• nuclei monogenitoriali con figli minori;
• famiglie con almeno tre figli e con limiti ISEE specifici.