Stretta affitti brevi a Firenze e in Puglia: cosa prevedono e le prossime città e regioni interessate a nuovi limiti

Una svolta radicale sta ridisegnando il panorama delle locazioni a breve termine nelle principali città d’arte e nelle aree a forte vocazione turistica italiane. Le amministrazioni, strette tra l’aumento della domanda turistica e la crescente emergenza abitativa per residenti e lavoratori, hanno adottato misure straordinarie per governare il fenomeno degli affitti brevi.

Le conseguenze di queste scelte sono inedite e toccano sia la qualità della vita urbana sia l’equilibrio economico e sociale dei territori. Molti proprietari e operatori si interrogano sulla portata e sulle ricadute effettive delle nuove restrizioni, tra rischi di speculazione, fughe dagli storici centri abitati e l’intento di preservare la coesione delle comunità locali.

Firenze e la Toscana: come funziona la stretta agli affitti brevi e quali sono le aree coinvolte

Nelle città d’arte come Firenze la pressione abitativa negli ultimi anni ha raggiunto livelli senza precedenti. L’aumento degli affitti brevi, accelerato dalle piattaforme digitali, ha sottratto un numero consistente di immobili dal mercato residenziale, generando tensioni sociali e speculazioni. La risposta istituzionale è arrivata con la legge regionale che ha consentito di introdurre limiti stringenti sull’apertura di nuove locazioni turistiche brevi, una misura pionieristica in Italia calata sulle peculiarità del territorio toscano.

Decisioni e aree interessate
L’attuale strategia della giunta fiorentina, dopo decisioni simili già prese in Emilia Romagna, ma anche nelle grandi città come Roma e Napoli, prevede un’estensione significativa dei blocchi alle nuove autorizzazioni per gli affitti brevi temporanei non solo nella zona Unesco del centro storico, ma anche nelle aree limitrofe e periferiche più esposte a fenomeni di turistificazione. Secondo quanto comunicato dalla sindaca Sara Funaro, i quartieri adesso direttamente coinvolti sono:

• Campo di Marte
• Gavinana
• San Jacopino
• Statuto e Rifredi
• Libertà
• Oberdan e Savonarola
• Bronzino e Pier Vettori
• Fonderia e Petrarca
• Pignoncino e Paolo Uccello.

Queste zone corrispondono in larga parte alle sottozone A3 e A4 del Piano operativo comunale. Analogamente, nuove regole andranno a incidere sulla modalità di gestione delle locazioni turistiche e sulle caratteristiche qualitative degli immobili, con particolare attenzione alle dimensioni minime e agli standard di accoglienza.

Motivazioni tecniche ed effetto sulla città
La delibera, presentata sulla base delle ricerche dell’Università La Sapienza di Roma, punta a raffreddare la crescita sproporzionata degli alloggi brevi rispetto ai residenti, proteggendo il diritto all’abitare e salvaguardando la qualità dei servizi locali. In quartieri come Pignoncino e San Frediano, la crescita degli affitti brevi aveva raggiunto tassi superiori al 90%, spingendo i residenti verso la periferia.

L’obiettivo dichiarato è di favorire la residenzialità e concentrare la concessione di nuove autorizzazioni dopo il periodo di moratoria triennale (in scadenza nel 2028), aprendo priorità ai piccoli proprietari e ai cittadini che integrano il proprio reddito, piuttosto che a chi gestisce l’attività in chiave imprenditoriale.

Questioni aperte e dibattito cittadino
Le nuove norme hanno generato vivaci reazioni tra professionisti dell’accoglienza e property manager, che temono effetti negativi sull’economia locale:

• Possibile spostamento del fenomeno verso aree non coperte dalle limitazioni
• Difficoltà a monitorare i risultati effettivi rispetto al ritorno degli alloggi sul mercato residenziale
• Rischi di riduzione delle opportunità lavorative per le attività indirettamente collegate al settore.

Secondo alcune associazioni di categoria, servono investimenti sull’edilizia sociale e un’azione coordinata che coinvolga recupero degli immobili sfitti e maggiori garanzie per i proprietari. Dal punto di vista normativo, la legittimità delle misure è stata avallata dal tribunale amministrativo regionale (Tar), che ha respinto ricorsi promossi contro le restrizioni.

Il modello pugliese: criteri, numeri e impatti delle restrizioni sugli affitti brevi nei comuni turistici

La Puglia ha adottato una strategia innovativa per gestire la crescita esponenziale degli affitti brevi nelle località a maggiore impatto turistico, conferendo nuovi poteri regolatori ai Comuni.

Normativa e funzioni dei Comuni
Il nuovo disegno di legge della regione Puglia attribuisce a ogni amministrazione la possibilità di definire:

• Zone e aree omogenee soggette a restrizioni
• Criteri e limiti massimi per l’apertura di nuove attività di locazione breve
• Disposizioni transitorie per gli immobili già destinati a queste attività.

La norma, non retroattiva, nasce con l’intento di governare il fenomeno in base alla densità turistica e alle esigenze specifiche dei diversi territori. 

Dati chiave e impatto del fenomeno

L’espansione degli affitti turistici temporanei ha incrementato la vitalità economica locale, generando sviluppo nell’indotto di ristorazione, servizi e artigianato. Tuttavia, questa tendenza ha anche inciso sulla struttura sociale e sulla disponibilità di alloggi a lungo termine per residenti e lavoratori stagionali, creando una pressione sui prezzi e alterando gli equilibri originari di molti borghi e città.

Criteri tecnici e analisi della disciplina
La legge pugliese stabilisce:

• Obbligo di segnalazione certificata di inizio attività per operatori imprenditoriali con almeno tre immobili (presunzione di imprenditorialità ai sensi della normativa nazionale)
• Comunicazione obbligatoria anche per attività non imprenditoriali
• Verifica dei criteri di accessibilità e standard qualitativi degli immobili

La norma introduce inoltre strumenti per promuovere l’apertura di nuove attività nelle aree interne meno sfruttate dal turismo tradizionale, per riequilibrare lo sviluppo senza mettere a rischio la sostenibilità dei centri più congestionati.

Prossimecittà e regioni che potrebbero imporre nuovi limiti agli affitti brevi

Con l’affermarsi della nuova disciplina restrittiva sugli affitti brevi, si osserva una propensione di altre regioni, città e aree ad alta pressione turistica, tra cui il Salento, il Gargano, la Costiera Amalfitana e i grandi centri del Nord, ad adottare strumenti simili di regolazione. Lo scenario resta dinamico: qualora il legislatore nazionale definirà in futuro un impianto uniforme, molte regioni avranno già sperimentato soluzioni adattate ai propri ecosistemi sociali e turistici.

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