Terreni agricoli, boschivi e generici: le novità fiscali e le tendenze attese nel 2026

L'anno 2026 si profila come una fase chiave per la tassazione dei terreni italiani, alla luce di prospettive normative che puntano a un allineamento tra esigenze di salvaguardia ambientale, rilancio dell'attività agricola e semplificazione degli adempimenti fiscali. Le modifiche annunciate interessano in modo trasversale i comparti agricolo, boschivo e delle aree non specificamente classificate, con effetti diretti sui proprietari, sui conduttori e sugli investitori istituzionali o privati.

L'adattamento del quadro tributario deriva anche dall'attuazione delle linee guida definite nel bilancio pluriennale Stato 2025-2027, dal recepimento di direttive UE legate alla fiscalità green e dall'intento di fornire strumenti di prevenzione contro il rischio idrogeologico e di incentivo al recupero dei terreni marginali. Il tutto si inserisce in un contesto di accentuato cambiamento climatico e di tensioni economiche cui è chiamata a rispondere anche la politica fiscale.

Le principali attese riguardano la ridefinizione delle aliquote, l'introduzione di sgravi mirati per determinati usi e la riformulazione di criteri di classificazione catastale e contributiva. Accanto a ciò, vengono rilanciati strumenti di flessibilità nei versamenti, semplificazioni sui pagamenti e una maggiore integrazione tra norme regionali e statali, tesa ad assicurare uniformità e trasparenza nella gestione delle imposte sui terreni con una visione più equa e ambientale.

Panoramica delle categorie di terreni: agricoli, boschivi e generici

Nel sistema tributario e catastale italiano, i terreni si distinguono principalmente in tre categorie:

• Terreni agricoli: utilizzati per attività produttive rurali, arativa, colture permanenti e pascolo, comprendono anche aree a impatto misto e terreni asserviti all'allevamento.
• Terreni boschivi: superfici ricoperte da vegetazione forestale, destinate alla produzione legnosa, protezione del suolo e regimazione delle acque, spesso soggette a specifiche tutele paesaggistiche e ambientali.
• Terreni generici: rientrano nelle aree non soggette a una destinazione prevalente agricola o boschiva, includono lotti edificabili non accatastati come fabbricati, aree incolte, terreni in stato di abbandono o a destinazione d'uso mista.

Ognuna di queste tre tipologie presenta soggettazioni e regimi fiscali differenti, in primis per quanto riguarda:

• calcolo della base imponibile catastale
• accesso a deduzioni e crediti d'imposta
• impatto delle aliquote IMU, imposte di registro e altre doverosità tributarie

Le differenze sono essenziali anche per accedere agli incentivi previsti da PAC e PSR, alla gestione delle successioni e alle politiche di contrasto allo spopolamento rurale o a calamità naturali. La corretta classificazione è propedeutica anche al rispetto delle regolamentazioni edilizie, ambientali e paesaggistiche, oltre che per il monitoraggio delle filiere agricole e la salvaguardia della biodiversità.

La riforma fiscale in discussione mira a semplificare queste distinzioni, riducendo le ambiguità sulle destinazioni d'uso ibride o sulle aree marginali, favorendo una transizione verso un quadro operativo più chiaro sia per l'amministrazione che per i cittadini.

Novità fiscali attese per i terreni agricoli

Le anticipazioni emerse da fonti normative e consultazioni parlamentari annunciano per il 2026 una serie di interventi orientati a rendere più sostenibile la tassazione dei terreni destinati ad uso agricolo. Il fulcro delle misure riguarda:

• Uniformità nazionale delle aliquote IMU (Imposta Municipale Propria): si punta a una fascia omogenea o a una riduzione nel caso di concessione a operatori professionalizzati e imprese agricole iscritte, in modo da sostenere la produttività e limitare la pressione fiscale sui piccoli conduttori.
• Credito d'imposta sulle spese per miglioramenti agrari: spinta agli investimenti in efficientamento idrico, energie rinnovali, manutenzione dei sistemi irrigui e prevenzione idrogeologica - con priorità ai progetti conformi ai programmi PSR e PNRR.
• Incentivi per la valorizzazione dei fondi incolti o sottoutilizzati: saranno resi disponibili sgravi per chi avvia coltivazioni innovative, pratiche di agricoltura sociale, permacultura o affida i terreni a cooperative giovanili e start-up rurali.
• Semplificazioni sui pagamenti e rateizzazioni: prosegue la linea di facilitazione avviata negli anni scorsi, con la possibilità, anche per il 2026, di rateizzare tributi e quote di contributi consortili, adattando scadenze e modalità alle specificità ricorrenti in ambito agricolo.

Si prevede l'introduzione di una franchigia aggiuntiva sulle imposte di successione e donazione per i terreni agricoli, soprattutto quando vengono trasmessi in linea diretta o all'interno di nuclei familiari impegnati nell'impresa rurale, in linea con gli obiettivi di favorire il ricambio generazionale e promuovere nuove iniziative imprenditoriali tra i giovani.

Un aspetto di particolare rilievo, oggetto di confronto tra enti di bonifica e governo, riguarda la detraibilità delle spese di manutenzione idrogeologica: l'estensione delle agevolazioni per chi partecipa a programmi di prevenzione alluvioni o dissesti permetterà di recuperare parte degli investimenti operativi, oltre ad accrescere la resilienza produttiva del comparto.

La strategia nazionale in tema di fiscalità agricola nel 2026 cerca pertanto di abbracciare insieme tutela paesaggistica, innovazione produttiva e sostenibilità ambientale, proponendo una tassazione meno onerosa in cambio di un impegno concreto nella gestione responsabile delle risorse naturali.

Implicazioni fiscali sui terreni boschivi

Il segmento dei terreni boschivi è tra quelli maggiormente soggetti a revisione nel 2026, anche alla luce delle nuove strategie europee fitosanitarie e degli obiettivi nazionali inseriti nelle politiche di adattamento ai cambiamenti climatici:

• Revisione della base imponibile catastale degli appezzamenti destinati alla selvicoltura, con possibile riduzione della pressione tributaria per chi aderisce a piani di gestione forestale certificati o a progetti di ripristino degli ecosistemi naturali.
• Esenzione totale, o ampliata, dall'IMU per i terreni boschivi nei comuni ricadenti in aree montane e svantaggiate, allargando la fascia dei beneficiari oltre agli imprenditori agricoli professionali.
• Sgravi per attività di prevenzione incendi e dissesti: deducibilità integrale delle spese documentate per decespugliamento, manutenzione della viabilità forestale, interventi di consolidamento e riduzione del rischio idrogeologico, anche in collegamento a convenzioni sottoscritte con i consorzi di bonifica.
• Assegnazione di crediti d'imposta per la certificazione ambientale FSC/PEFC e per iniziative di rimboschimento, tutela delle specie autoctone e servizi ecosistemici come la cattura di CO2 e la conservazione della biodiversità.

Sul fronte delle imposte indirette, le cessioni o successioni di terreni boschivi godranno di aliquote ridotte sulle trasmissioni fra parenti o nell'ambito di progetti di valorizzazione forestale, seguendo il modello già applicato per le aziende agricole.

La valorizzazione fiscale dei servizi ambientali, come la capacità di assorbimento della CO2 o il mantenimento di aree umide, rappresenta un'ulteriore frontiera delle politiche 2026: negli indirizzi della Legge di Stabilità è previsto che tali funzioni possano diventare elemento per future deduzioni d'imposta, premiando chi contribuisce alla resilienza territoriale.

Terreni generici: aggiornamenti normativi e impatti fiscali

Le aree non qualificabili come agricole o boschive, spesso in stato di abbandono, transizione o destinate a usi misti, sono oggetto di attenzione particolare nei nuovi provvedimenti in corso di adozione per il 2026. Le novità riguardano:

• Imposta catastale aggiornata: uniformazione dei criteri di valutazione ai valori di mercato effettivi, anche attraverso sistemi digitali di mappatura e revisione della banca dati catastale. Gli enti locali potranno adottare coefficienti di correzione in base all'effettiva potenzialità edificatoria e alla destinazione urbanistica vigente.
• Aliquote IMU modulabili dai Comuni, con possibilità di riduzione transitoria e incentivi per chi riporta all'uso produttivo aree abbandonate o avvia pratiche di rigenerazione urbana e ambientale.
• Agevolazioni per il recupero delle aree in stato di degrado o a rischio idrogeologico: sono allo studio deduzioni sulle imposte di registro e sulle concessioni edilizie per interventi di messa in sicurezza idraulica, bonifica e realizzazione di infrastrutture verdi.

Un punto importante riguarda l'introduzione di un regime premiale per chi trasforma terreni generici in spazi verdi pubblici, orti urbani, parchi o sistemi di fitodepurazione: le iniziative delle amministrazioni comunali e delle associazioni beneficeranno di esenzioni o crediti d'imposta calibrati sull'impatto sociale e ambientale dei progetti.

La semplificazione delle procedure di voltura e aggiornamento catastale è un altro pilastro delle riforme attese, con l'obiettivo di ridurre costi e tempi, allineando le informazioni tra Agenzia delle Entrate, Comuni e Regioni. Ciò si riflette positivamente anche su successioni, alienazioni e piani di sviluppo urbano, garantendo una maggiore trasparenza nella gestione dei patrimoni pubblici e privati.

La fiscalità delle aree generiche nel 2026 mira a favorire un recupero attivo del territorio, riducendo la pressione su chi investe nella rigenerazione e nella mitigazione del rischio ambientale, e valorizzando chi restituisce funzioni sociali e ambientali a terreni improduttivi o dequalificati.

Tendenze di mercato e prospettive nel settore dei terreni

L'andamento del mercato fondiario nel prossimo biennio sarà influenzato dalle riforme fiscali in corso e dall'evoluzione delle politiche europee in ambito agricolo e ambientale. Dalle analisi di settore emergono alcune direzioni chiare:

• Incremento della domanda di terreni agricoli e forestali con accesso ad agevolazioni fiscali e incentivi per energia da fonti rinnovabili: impianti fotovoltaici agrivoltaici, biomasse e progetti di cattura del carbonio incentivano gli investimenti in aree rurali, con effetti anche sul prezzo alla fonte.
• Crescente interesse per i terreni abbandonati o marginali: la possibilità di accedere a sgravi e crediti d'imposta per la rigenerazione, e per la conversione in orti urbani e sistemi naturalistici, stimola l'attività di fondi di investimento tematici e società benefit.
• Innovazione nella gestione delle aree boschive: le nuove tecniche di selvicoltura produttiva, ricostituzione ecosistemica, e la valorizzazione dei servizi ambientali introducono nuove prospettive sia per la redditività che per la protezione delle risorse forestali.
• Urbanizzazione e consumo di suolo sotto controllo: le nuove disposizioni premiano chi limita la cementificazione e sostiene la multifunzionalità dei terreni, soprattutto nelle zone periurbane e nei piccoli centri in via di spopolamento.

Non mancano elementi di criticità, legati alla fragilità dei sistemi territoriali, al clima estremo e all'incertezza sugli incentivi pubblici. Tuttavia, la strategia fiscale premia sempre di più chi investe nella sostenibilità, nella prevenzione del dissesto e nella multifunzionalità del suolo:

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