Una casa su due in Italia comprata in contanti: chi le acquista, i motivi e i pro e contro di non fare il mutuo

Il contesto residenziale italiano continua a distinguersi per una propensione marcata all’acquisto senza finanziamenti bancari. Nonostante il calo dei tassi di interesse abbia reso l’accesso al credito più invitante rispetto agli anni precedenti, una parte importante dei compratori sceglie di rinunciare al mutuo e di utilizzare il proprio capitale. Questa tendenza, confermata da numerose analisi del settore, sottolinea la presenza di un modello di accumulo del risparmio tipico delle famiglie italiane. In un panorama che vede cambiamenti nelle condizioni macroeconomiche e finanziarie, la scelta di saldare l’intero importo dell’immobile con risorse proprie continua a essere molto diffusa, offrendo vantaggi e criticità che meritano una valutazione attenta e consapevole.

La tendenza degli acquisti senza mutuo: numeri e cause

Nel primo semestre 2025, secondo un’analisi approfondita di Tecnocasa, più di metà delle abitazioni acquistate nel Paese sono state pagate per intero senza ricorso al credito bancario, attestandosi su una percentuale del 51,4%. Questa quota, lievemente ridimensionata rispetto al 2024 quando era superiore al 55%, denota comunque la solidità di una prassi ormai strutturale. La diminuzione registrata non modifica la centralità del pagamento in contanti nel settore immobiliare italiano.

Fra i fattori determinanti di questa propensione si rilevano:

• L’accumulazione storica di risparmi da parte delle famiglie italiane, spesso frutto di politiche prudenti su più generazioni
• L’instabilità geopolitica e le incertezze macroeconomiche, che inducono molti acquirenti a privilegiare soluzioni meno soggette a rischi finanziari
• Il desiderio di liquidità anche a fronte di condizioni creditizie migliorative, poiché rinunciare al mutuo viene percepito come scelta di sicurezza più che di pura convenienza economica

Nonostante la recente disponibilità di mutui più accessibili, la prudenza resta un tratto diffuso. Ciò si riflette anche nella preferenza italiana per la proprietà dell’abitazione rispetto all’affitto, storicamente più marcata che nel resto d’Europa. Infine, in molti casi, l’accesso facilitato all’eredità immobiliare e il supporto familiare accelerano la possibilità di acquistare senza ricorrere a un prestito.

Chi compra casa senza mutuo? Profilo anagrafico e motivazioni

L’analisi del profilo tipo dell’acquirente “cash” restituisce un quadro molto preciso delle dinamiche sociali ed economiche alla base del fenomeno. I dati evidenziano come la fascia d’età tra i 45 e i 54 anni sia quella più rappresentata, coprendo circa il 25% delle compravendite senza finanziamento. Si tratta di cittadini che hanno avuto il tempo necessario per accumulare risorse consistenti, spesso grazie a redditi medi-alti o a investimenti pregressi.

Segue la presenza degli under 34 (17,3%), tipicamente sostenuti da patrimonio familiare, e quella degli over 65 (16,6%), che possono impiegare risparmi maturati o liquidare asset immobiliari preesistenti. Non meno significativo è il dato sulle tipologie di acquirenti: il 66% delle transazioni avviene ad opera di famiglie o coppie, mentre i single rappresentano una minoranza.

Le motivazioni principali che spingono a evitare il mutuo includono:

• L’avversione all’indebitamento prolungato
• Il desiderio di mantenere un’elevata stabilità finanziaria e ridurre i rischi di insolvenza
• L’opportunità di investire in modo rapido, battendo la concorrenza e facilitando la trattativa con il venditore
• Considerazioni familiari, come l’utilizzo di eredità o donazioni

In generale la scelta di non legarsi a un mutuo riflette la maturità finanziaria e la propensione alla pianificazione di lungo periodo di buona parte della popolazione italiana attiva.

Destinazione d'uso delle case acquistate in contanti: abitazione, investimento e vacanza

I dati diffusi sul mercato residenziale mostrano che la finalità principale degli acquisti cash resta l’abitazione principale, che rappresenta circa il 59% delle operazioni senza mutuo. Questo testimonia come la casa continui a essere percepita come baluardo della sicurezza personale e familiare.

Una fetta importante, circa il 30%, è destinata invece a investimenti immobiliari. I trend più recenti confermano che la diversificazione patrimoniale attraverso l’acquisto di immobili resta una delle scelte più apprezzate, soprattutto da chi dispone di capitali già consolidati. Si assiste, poi, a una crescita degli acquisti finalizzati a case vacanza, che raggiungono l’11%. Le proporzioni restano stabili rispetto agli ultimi anni, evidenziando come l’acquisto cash sia una strategia impiegata anche per rafforzare il portafoglio familiare con asset a bassa volatilità o per fruire direttamente del bene nei periodi di svago.

• Abitazione principale: 59%
• Investimento: 30%
• Casa vacanza: 11%

Rispetto agli anni pre-pandemici, si osserva un leggero aumento delle percentuali di investimento e di seconda casa, segno di un’attenzione crescente alla valorizzazione e protezione del capitale e a nuove forme di utilizzo della proprietà immobiliare.

Pro e contro dell'acquisto di una casa in contanti

Diversi esperti sottolineano come la leva finanziaria generata dal mutuo sia conveniente solo quando il rendimento degli investimenti supera stabilmente il costo del debito. In caso contrario, pagare in contanti può risultare una soluzione più solida e serena. Tuttavia, è importante valutare il proprio livello di rischio, le esigenze di liquidità e l’orizzonte temporale. Non esistono strategie valide in assoluto, ma solo scelte informate sulla base della propria situazione finanziaria e degli obiettivi personali.

Tipologia degli immobili più richiesti negli acquisti cash

L’analisi delle preferenze abitative mette in luce una netta prevalenza per i trilocali, che concentrano il 31% degli acquisti senza mutuo. Segue il bilocale, al 23,3%, particolarmente apprezzato per la facilità di locazione e l’accessibilità del prezzo. Un peso significativo, superiore al 20%, è attribuito alle soluzioni indipendenti o semi-indipendenti, spesso destinate a nuclei familiari alla ricerca di stabilità abitativa e tranquillità.

• Trilocali: 31%
• Bilocali: 23,3%
• Soluzioni indipendenti/semi-indipendenti: oltre 20%

Tale distribuzione indica una tendenza a preferire spazi luminosi e versatili, capaci di adattarsi sia all’uso abitativo stabile sia alle esigenze di investimento. Nelle aree turistiche, la quota di monolocali e bilocali cresce, riflettendo l’interesse per la locazione breve.

L’emergere degli acquirenti stranieri nel mercato italiano

Negli ultimi anni si assiste a un aumento costante della presenza di compratori privi di cittadinanza italiana. Nel primo semestre 2025, la percentuale ha raggiunto il 12,2% delle compravendite senza finanziamento, contro il 9,9% rilevato due anni prima. Questa tendenza evidenzia l’attrattività crescente del mercato immobiliare italiano nel contesto europeo, dove i prezzi rimangono relativamente competitivi e i rendimenti più stabili.

Le regioni del Centro-Nord e le località turistiche risultano particolarmente amate dagli investitori esteri, che vedono nell’acquisto cash uno stratagemma per battere la concorrenza e aggirare vincoli burocratici. Si tratta soprattutto di cittadini europei, ma non mancano, in alcune zone, i flussi provenienti da Stati Uniti e Asia, per scopi sia residenziali sia di investimento.

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